二、纳税义务人与纳税对象
(一)纳税义务人
房产税以在纳税范畴内的房屋产权所有报酬纳税人。此中：
1。产权属国度所有的、由运营办理单元纳税；产权属集体和小我所有的，由集体单元和小我纳税。
所称单元，包罗国有企业、集体企业、私营企业、股份造企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单元、社会团体、国度机关、戎行以及其他单元；所称小我，包罗个别工商户以及其他小我。
2。产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、消费材料等的产权，在必然期限内典当给别人利用，而获得资金的一种融资营业。那种营业大多发作于出典人急需要用款，但又想保留产权回赎权的情况。承典人向出典人交付必然的典价之后，在量典期内即获抵押物品的收配权，并可转典。
产权的典价一般要低于卖价。出典人在规按期间内须偿还典价的本金和利钱，方可赎回出典房屋等的产权。因为在房屋出典期间，产权所有人已无权收厢房屋，因而，税律例定由对房屋具有收配权的承典报酬纳税人。
3。产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者利用人纳税。
4。产权未确定及租典纠纷未处理的，亦由房产代管人或者利用人纳税。所谓租典纠纷，是指产权所有人在房产出典和租赁关系上。与承典人、租赁人发作各类争议，出格是权力和义务的争议悬而未决的。此外还有一些产权归属不清的问题，也都属于租典纠纷。对租典纠纷尚未处理的房产，规定由代管人或利用报酬纳税人，次要目标在于加强征收办理，包管房产税及时入库。
5．无租利用其他房产的问题。纳税单元和小我无租利用房产办理部分、免税单元及纳税单元的房产，应由利用人代为缴纳房产税。
自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍小我，按照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
（二）纳税对象
房产税的纳税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护构造（有墙或两边有柱），可以遮风避雨，可供人们在此中消费、进修、工做、娱乐、栖身或储藏物资的场合。
房地产开发企业建造的商品房，在出卖前，不征收房产税；但对出卖前房地产开发企业已利用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
三、纳税范畴
房产税的纳税范畴为城市、县城、建造镇和工矿区。
1．城市是指国务院批准设立的市。
2．县城是指县人民政府所在地的地域。
3．建造镇是指经省、自治区、曲辖市人民政府批准设立的建造镇。
4．工矿区是指工贸易比力兴旺、生齿比力集中、契合国务院规定的建造镇尺度但尚未设立建造镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、曲辖市人民政府批准。
房产税的纳税范畴不包罗农村，那次要是为了减轻农人的承担。
因为农村的房屋，除农副业消费用房外，大部门是农人栖身用房。对农村房屋不纳入房产税纳税范畴，有利于农业开展，繁荣农村经济，有利于社会不变。
四、计税根据与税率
（一）计税根据
房产税的计税根据是房产的计税价值或房产的租金收入。
根据房产计税价值纳税的，称为从价计征；根据房产租金收入计征的，称为从租计征。
1．从价计征。
《房产税暂行条例》规定，房产税按照房产原值一次减除10%，30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由本地省、自治区、曲辖市人民政府确定。
(1)房产原值是指纳税人根据管帐轨制规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因而，凡按管帐轨制规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除必然比例后做为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，根据上述原则，并参照同类房屋确定房产原值，按规定计征房产税。
值得留意的是：自2009年1月1日起，对按照房产原值计税的房产，不管能否记载在管帐账簿固定资产科目中，均应根据房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应按照国度有关管帐轨制规定停止核算。对纳税人未按国度管帐轨制规定核算并记载的，应按规定予以调整或从头评估。
(2)房产原值应包罗与房屋不成朋分的各类从属设备或一般不但独计算价值的配套设备。次要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各类管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线；电梯、起落机、过道、晒台等。属于房屋从属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从比来的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒毗连管起，计算原值。
(3)纳税人对原有房屋停止改建、扩建的，要响应增加房屋的原值。
房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。
此外，还应留意以下三个问题：
①对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别看待。关于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值做为计税根据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，现实是以联营名义获得房产租金，应按照《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
②对融资租赁房屋的情况，因为租赁费包罗购进房屋的价款、手续费、告贷利钱等，与一般房屋出租的“租金”内涵差别，且租赁期满后，当承租方了偿最初一笔租赁费时，房屋产官僚转移到承租方。那现实是一种变相的分期付款购置固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由本地税务机关按照现实情况确定。
(4)房屋从属设备和配套设备的计税规定。
从2006年1月1日起，房屋从属设备和配套设备计征房产税按以下规定施行：
①凡以房屋为载体，不成随意挪动的从属设备和配套设备，如给水排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在管帐核算中能否零丁记账与核算，都应计人房产原值，计征房产税。
②关于改换房屋从属设备和配套设备的，在将其价值计人房产原值时，可扣减本来响应设备和设备的价值；对从属设备和配套设备中易损坏、需要经常改换的零配件，更新后不再计入房产原值。
(5)居民室第区内业主共有的运营性房产缴纳房产税。
从2007年1月1日起，对居民室第区内业主共有的运营性房产，由现实运营（包罗自营和出租）的代管人或利用人缴纳房产税。此中自营的，按照房产原值减除10%～30%后的余值计征，没有房产原值或不克不及将业主共有房产与其他房产的原值准确划分隔的，由房产所在地处所税务机关参照同类房产审定房产原值；出租的，按照租金收入计征。
2．从租计征。
《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税根据。
所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产利用权所得的报答，包罗货币收入和实物收入。
若是是以劳务或者其他形式为报答抵付房租收入的，应按照本地同类房产的租金程度，确定一个尺度租金额从租计征。
纳税人对小我出租房屋的租金收入申报不实或申报数与统一地段同类房屋的租金收入比拟明显不合理的，税务部分能够根据《中华人民共和国税收征收办理法》的有关规定，采纳科学合理的办法审定其应纳税款。详细法子由各省、自治区、曲辖市处所税务机关连系本地现实情况造定。
（二）税率
我国现行房产税接纳的是比例税率。因为房产税的计税根据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种：一种是按房产原值一次减除10%、30%后的余值计征的，税率为1。2%；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。
从2001年1月1日起，对小我按市场价格出租的居民住房，用于栖身的，可暂减按4%的税率征收房产税。
五、应纳税额的计算
房产税的计税根据有两种，与之相适应的应纳税额计算也分为两种：一是从价计征的计算；二是从租计征的计算。
（一）从价计征的计算
从价计征是按房产的原值减除必然比例后的余值计征，其计算公式为：
应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1。
2%
如前所述，房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价；减除必然比例是省、自治区、曲辖市人民政府规定的10%～30%的减除比例；计征的适用税率为1。2%。
【例9 -1】某企业的运营用房原值为5 000万元，根据本地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1。
2%。请计算其应纳房产税税额。
应纳税额=5 000×(1-30%) ×1。2% =42（万元）
（二）从租计征的计算
从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为：
应纳税额=租金收入×12%（或4%）
【例9 -2】某公司出租房屋3间，年租金收入为30 000元，适用税率为12%。
请计算其应纳房产税税额。
应纳税额=30 000 ×12%=3 600（元）
六、税收优惠
房产税的税收优惠是按照国度政策需要和纳税人的承担才能造定的。因为房产税属处所税，因而赐与处所必然的减免权限，有利于处所因地造宜处置问题。
目前，房产税的税收优惠政策次要有：
（一）国度机关、人民团体、戎行自用的房产免征房产税。但上述免税单元的出租房产以及非本身营业利用的消费、营业用房，不属于免税范畴。
那里的“人民团体”，是指经国务院受权的政府部分批准设立或注销存案并由国度拨付行政事业费的各类社会团体。
那里的“自用的房产”，是指那些单元自己的办公用房和公事用房。
（二）由国度财务部分拨付事业经费（全额或差额）的单元（如学校、医疗卫生单元、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单元）所有的、自己营业范畴内利用的房产免征房产税。
为了鼓舞事业单元经济自立，由国度财务部分拨付事业经费的单元，其经费来源实行自收自收后，处置业单元实行自收自收的年度起，免征房产税3年。事业单元自用的房产，是指那些单元自己的营业用房。
上述单元所属的从属工场、商铺、招待所等不属于单元公事、营业的用房，应照章纳税。
（三）宗教寺庙、公园、名胜奇迹自用的房产免征房产税。
宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员利用的生活用房屋。
公园、名胜奇迹自用的房产，是指供公共参不雅游览的房屋及其办理单元的办公用房屋。
宗教寺庙、公园、名胜奇迹中附设的营业单元，如影剧院、饮食部、茶社、拍照馆等所利用的房产及出租的房产，不属于免税范畴，应照章纳税。
（四）小我所有非营业用的房产免征房产税。
小我所有的非营业用房，次要是指居民住房，不分面积几，一律免征房产税。
对小我拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
（五）对行使国度行政办理本能机能的中国人民银行总行（含国度外汇办理局）所属分收机构自用的房产，免征房产税。
（六）经财务部批准免税的其他房产。
那类免税房产，情况特殊，范畴较小，是按照现实情况确定的。次要有：
1。损坏不胜利用的房屋和危险房屋，经有关部分判定，在停行利用后，可免征房产税。
2。纳税人因房屋大修招致持续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免纳税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做响应申明。
纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明质料，包罗大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用处、房屋大修的原因、大修合同及大修的起行时间等信息和材料，以备税务机关查验。详细报送质料由各省、自治区、曲辖市和方案单列市处所税务局确定。
3。在基建工地为基建工地办事的各类工棚、质料棚、歇息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房产税。但工程完毕后，施工企业将那种临时性房屋交还或估价让渡给基建单元的，应从基建单元领受的次月起，照章纳税。
4．为鼓舞操纵地下人防设备，暂不征收房产税。
5．从1988年1月1日起，对房管部分经租的居民住房，在房租调整变革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。对房管部分经租的其他非营业用房，能否赐与赐顾帮衬，由各省、自治区、曲辖市按照本地详细情况按税收办理体系体例的规定打点。
6．对高校后勤实体免征房产税。
7．对非营利性医疗机构、疾病控造机构和妇幼保健机构等卫活力构自用的房产，免征房产税。
8．老年办事机构自用的房产。老年办事机构是指专门为老年人供给生活顾问、文化、护理、健身等多方面办事的福利性、非营利性的机构，次要包罗老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年办事中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。
9．从2001年1月1日起，对按政府规订价格出租的公有住房和廉租住房，包罗企业和自收自收事业单元向职工出租的单元自有住房，房管部分向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金尺度向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
10。对邮政部分坐落在城市、县城、建造镇、工矿区范畴内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建造镇、工矿区范畴以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单元财政账中划分清晰的，从2001年1月1日起不再征收房产税。
除上面提到的能够免纳房产税的情况以外，如纳税人确有困难的，可由省、自治区、曲辖市人民政府确定，按期减征或者免征房产税。
11。向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“供热企业”包罗专业供热企业、兼营供热企业、单元自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包罗处置热力消费但不间接向居民供热的企业。
关于免征房产税的“消费用房”，是指上述企业为居民供热所利用的厂房。
对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税边界；关于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其消费运营总收入的比例划分征免税边界。
12．自2006年1月1日起至2008年12月3日行，对为高校学生供给住宿办事并按高教系统收费尺度收取租金的学生公寓，免征房产税。
对从原高校后勤办理部分剥离出来而成立的停止独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。
七、征收办理
（一）纳税义务发作时间
1．纳税人将原有房产用于消费运营，从消费运营之月起缴纳房产税。
2．纳税人自行新建房屋用于消费运营，从建成之次月起缴纳房产税。
3．纳税人委托施工企业建立的房屋，从打点验收手续之次月起缴纳房产税。
4．纳税人购买新建商品房，自房屋交付利用之次月起缴纳房产税。
5．纳税人购买存量房，自打点房屋权属转移、变动注销手续，房地产权属注销机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
6．纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
7．房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋利用或交付之次月起，缴纳房产税。
8．自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权力形态发作变革而依法末行房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截行到房产的实物或权力形态发作变革的当月末。
（二）纳税期限
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收办法，详细纳税期限由省、自治区、曲辖市人民政府确定。
（三）纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在统一处所的纳税人，应按房产的坐落地点别离向房产所在地的税务机关纳税。