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房地财产的那点事（一）
——写给所有为房所困的小老苍生
写在前面的话
比来良多伴侣打德律风来问我一些房子的问题，内容涉及了房价、房屋合同、房屋量量、产权证的打点、按揭贷款、物业……归正是能在收集上搜到的标题问题，我根本都被问了个遍。
并且还有良多人出格提到了一些经济专家的论调，如“房价在若干年之后必跌”、“房地产行业是一个更大的经济泡沫”之类，问我可信不成信。其实，我并非什么经济专家学者，但是我曾效力过一家房地产开发公司、一家房产中介公司和一家建筑工程公司，至今仍能够领会到多家房地产开发公司的运营情况。
能够如许说，从一块地盘到一片片商品房如许一个改变的全过程，在我9年的工做过程中复习过良多次。所以就想到了要写如许一篇工具，通过对几个热点问题的解答，把我所晓得的一些情况告诉各人，让各人领会一个实在的房地产行业。在本文章的论述过程中，我会用实在的案例来中性的陈说所有问题，尽量做到不带有倾向性，既不倾向于房产消费者（因为我还在房地产相关行业从业），也不倾向于房地产开发企业（因为我自己也是房产消费者）。
问题一：房地产开发行业事实有多暴利？房价为什么那么高？
关于房地产行业事实有多暴利那个问题，起首我们要定义一下什么是所谓“暴利”，我们姑且根据马克思同志的理论，把暴利定义在百分之一百。那么房地产行业只能算是利润较大的企业，因为它的均匀利润比例大要在30%-40%，而非大大都伴侣所想象的高达100%以上，比之成本只要几分钱的小药片能够卖到几块钱以至十几块钱相差甚远，只不外房屋的绝对价值太大，惹得世人存眷罢了。
听我那么说，一些伴侣可能会问：既然房地产开发行业的利润比例没有那么离谱，那为什么房价还居高不下呢？下面我举一个实在的例子，来申明商品房价格的构成，各人可能就会对“为什么买房子要花那么多钱？”有个感性的认识了。
北方某曲辖市的一开发商人通过地盘拍卖拿到了一块面积为十亩的地盘，此地邻接主干道（相当于北京二环、三环之类的次要交通干道），非贸易密集区，属于该市的二级地段。
一些伴侣可能对“亩”那单元没有什么概念，我那里申明一下，10亩=6666。67㎡，或者您对6666。67㎡的详细大小也没有什么概念，那我再教您一更间接的法子，两个路灯之间的间隔是30m或50m,咱们以50m的路灯为尺度，10亩地的大小就是两个路灯的长度乘以一个路灯多一点的长度，其实说白了，就是巴掌大的一块处所。
假设该开发商想在那里开发50000㎡的商品房，我来给你算算如许一个地段每平米的售价大要是几。
第一笔费用来自地盘出让金。那一地段的地盘出让金是920万元/亩（那是成交过的实价并不是我小我预算出来的），10亩地的价格就是9200万元，自从地盘实行了公开拍卖轨制之后，那笔钱就是政府财务的收入的重要来源，您还别觉得冤枉，其实那笔钱关于大面积的根底设备建立来说，只能说是沧海一粟，有限的很。
第二笔费用来自工程建筑及其相关费用。那是一个口袋概念，是我为了节省篇幅把“盖房子”的所有费用都集中到了一路以便我们停止最初的计算，那笔费用包罗：工程的质料费、人工费、大型东西租赁购买费、勘察费、设想费、水电暖风安拆费、相关设备费（如电梯防火设备等）、绿化园林景不雅建立费……，因为本人效力过一家大型的建筑工程公司，我能够给一个在本案中那个曲辖市里很公允的市场价——2300元/㎡，那个价格把以上的所有成本都摊如了平米数，若是每一项都认真核算下来，可能会小有收支（产生的原因可能是地区经济差别，或者政府指点价格的浮动），但绝不影响其实在性。
那么2300元/㎡×50000㎡=11500万元。
第三笔费用是开发商开发行为所产生的费用，包罗：项目标筹谋费、员工工资、宣传费、办公地点的场地租赁、其改日常运营中损耗性消费。我对笔费用停止了粗略预算后开出了3500万元的价格。此中大部门是宣传费，各人也见到了，如今漫山遍野的房地产告白，电视上的、报纸上的、播送里的、互联网上的、户外告白牌上的、还有数不清的宣传传单……那些要花几钱才气搞的定？我只告诉您，单是一块面积大一些的户外告白牌，上一年的费用就会数以百万计，3500万不算少，但也绝对不多。
第四笔费用是开发过程中政府征收的各项税费。那里面就名目多了去了：什么评估、存案、注销；打点各类各样的答应证、合格证、存案表（开工的、设想的、勘察的，完工之后还有消防的、地名委员会的……）；各类政府的税收（此中还不包罗房地产开发企业的营业税和所得税）；还有比力关键的、极具中国特色的“运做费”。
我再给您算个只少不多的数2000万元。您要非一笔一笔的计算是怎么来的2000万，那我就只能告诉您，有的费用是有明白价格的，有的费用是没有明白价格的（好比“运做费”……）
第五笔费用是开发商的财政成本。99。99%的开发商，都不成能一次性拿出开发一个项目标所需全数资金，即使是一半资金也很难包管。
那么多年我就传闻有一个新加坡的开发商能一次性拿出某个项目所需资金的80%，小我觉得那已经是一个记录了。所以资金不敷的部门，只能靠银行贷款来处理。单偿还银行贷款利钱（有些开发商还要向担保人付出费用）那一项，在整个项目开发的全过程中，就不会少于1000万，那仍是我根据所需资金的50%的贷款额度来计算的。
关于开发商人是若何用那么有限的资金，完成那么高难度的开策动做的，我还会专门就那一问题停止陈说。
第六笔费用是拆迁安设费。假设6666。67㎡的中的5000㎡需要付出平房革新拆迁安设费用，以每平米8500元的尺度停止付出，那么拆迁安设费将有5670万之巨。
商品房开发过程中的次要费用，我已经给的各人算的很细了，我们把那六项加在一路:9200+11500+3500+2000+1000+5700=32900万元，也就是三亿二千九百万元，用那个数目除以50000㎡就能够得出每平米的成本价：6580元。
再用6580元乘以一个均匀毛利的比例30%，能够得出一个销售价格8554元/㎡。那个价格成为当期期房的销售价格仍是说的过去的，但是最末的现房售价还要比那个价格高上一些，到达了9200元/㎡起，那此中有三个原因：一是地盘价格的上涨，西方有句谚语“罗马不是一天建成的”同样，商品房也不是一天能盖好的，在项目施工的漫长的过程中，地盘价格仍然不竭的攀生，所以房价天然要随地盘价格而随行就市，其间还有如许一个规律，越是经济兴旺、开展敏捷的城市，单元时间内地盘上涨的幅度就越大；二是跟着商品房的完工入住，开发商产生了一些的费用如因未出卖的房屋闲置而形成的丧失等；三是因为项目进入收尾阶段，开发商已经不再需要大规模的现金回笼，所以房子不会以低价出手。
前些日子看到个新闻，好象是说广东房屋价格下降700元/㎡，我认为下降的700元就是因为政府和开发商之间停止了协调，把房屋价格操纵行政手段控造在了开发商获得地盘利用权的房价成本的根底上，说白了，强迫把开发过程中地盘价格少部门的上涨因素和开发商后期投入无私的让利给消费者。
那个案例阐发完之后，各人恐怕已经大白房屋价格的大致构成了，因为那个案例的各方面前提都限制的很详细，能够便利我们停止计算，我还要提醒各人一点：那个房子有其特殊性，因为原地盘上的拆迁户是平房，所以“拆迁安设费”的数量就要节省良多，若是是楼房，哪怕只是三层小楼，其费用就远不行5670万元，所以，该地段起步价8500元/㎡并非很高，当然那部门的丧失，开发商会从楼层差价中得到必然的填补。
有些伴侣听到我讲述那个案例的时候还提到了如许一个问题，我认为比力有代表性，就在那里一并解释一下：
问：既然地盘和其他一些相关费用是固定的，那为什么不考虑多开发一些面积来稀释一下每平米的成本，好比原来能够开发50000平米的，开发成80000平米？
答：建筑施工过程是一系列的手艺原则、国度尺度和行业标准所限制的，那一案例中我所引用的开发50000平米是以12层通俗民用室第来计算得出的，若是扩大开发面积，那个项目就不克不及接纳多栋通俗民用室第的计划，而只能采纳独栋高层建筑计划，如许一来就会呈现以下几个问题：第一，出于平安角度考虑那个项目是不是能通过立项审批都是个问题，如许的高层建筑，需要一个深根底，并且因为开发面积相当有限，所以只能采纳深机坑施工。
中国的城市建筑遍及缺乏整体性的规划，四周建筑物在落成时是若何做的根底、四周的地盘性量若何还要详细问题详细阐发，能够如许说，在那一地块上接纳深机坑施工，极有可能影响到四周建筑物的平安性。第二、假设那种计划能够通过立项审批，面积的扩大相关于施工费用来说，并非一个简单的累加关系，其质料费、人工费、相关配套费用、审批费用城市呈几何型大幅度上涨。
举个简单的例子来说吧：通俗民用建筑做根底，只需要用个几台发掘机刨个坑，然后打上钢筋混凝土就OK了，底子用不了多深，也花不了几个钱，若是是深机坑就纷歧样了，每天光那一套设备的租赁费用就要个几十万，并且功课面小，施工进度天然快不了。不夸大的讲，光挖那么一个坑，还不算地下几层的建立和土石方的回填，至少也需要个3、4万万！并且楼高了，重点部位的混凝土标号也天然要上升，特种建材利用的数量也会增加不行一个量级，高层建筑还要预留几层的设备层，那些都是开发商往外干掏的，并且高层的施工周期长，货币资金回笼迟缓，那还进一步的加大了开发商的财政成本和金融风险。
那个项目如果搞个高层，恐怕盖不到一半，开发商就得和几个银行的行长手拉手的往下跳了。事实证明，中国的绝大大都开发商都是那么折的。
问题二：央视新闻查询拜访里说的上海房价虚高是实的吗？
按照节目中阿谁小股东所说的，好象其时他计算出来的房屋成本价只要6000多一点，而如今那一地段的房子已经卖到17000了，貌似利润将近200%。
解答：那个案例有其特殊性。我不承认那个房地产项目标成本被报酬的抬高了一些，事实上，良多房地产开发商也都那么干，但是那个项目标大股东和良多房地产开发商抬高成本的目标是纷歧样的。大大都房地产开发商抬高成本的目标是为了避税，而那个案例抬高成本的目标在于大股东中的某个利益小团体要从虚高的成本中获得收益，如许损害了上海耀国能源公司的小股东的利益，使他们的投资回报削减，所以那个案子才会浮出水面走进公家的视野。
小我认为阿谁小股东对房价成本的计算有误差，其实不准确。所以那个案例自己关于房价虚高没有代表性，充其量只是损公肥私的个案。我找到了记者采访的原文认真的看了一次，然后对原话停止一下阐发：
1、小股东的成本计算误差在那里？
阎启忠（上海耀国能源公司总司理助理）：“好比说（工程）造价加地盘价格，我们的成本应该在6000摆布，事实我们看到的已经在12000摆布了。
为了核实中央公寓能否存在成本虚高的情况，记者德律风采访了陆家嘴结合公司的董事长毛德明。材料显示，2003年结合公司以2358元每平米的价格拿到了中央公寓那块地盘，小股东推算，地盘成本平摊到废品房中每平米应该不敷1000元，而工程的建筑成本不超越4000元。
通过我对第一个问题的阐发，我们能够看的出，那位小股东对房地产成本的计算其实不完全，即使已经切当的领会地盘出让金的详细价格和专家预算出的建筑成本费，但是他还少加了相当大的几笔费用如：拆迁安设费、打点各类相关手续的费用、告白宣传费、银行贷款利钱等等。
并且他所漏加的费用绝不在少数，详细的数额我也很罕见到一个详细的数，至少有一点我能够必定：那笔费用绝对是数以亿计的!那么那笔费用分摊到每平米的房价中，其成本一定会有几千元的上涨空间。
2、让我们来看一下《新闻查询拜访》那期节目里所涉及的房价的几个数字，阐发一下他们之间的关系：
片段一：那是我们在网上找到的中央公寓从2003年11月开盘到目前为行的销售价格表，首期开盘价格是一万元，但是通俗人底子拿不到那个价格的房子。
三年之内那个房价已经上涨了70%。能够想象那此中的利润发作了庞大的变革，那么事实谁是那些利润的受益者呢？阎启忠：有的其时买进去是9000，有的是1万、1。1万。1。1万的价格很遍及。那么，你就能够算出，它的一个差价了吧。
那一片段里有几个数字，9000元、10000元、11000元。
我们来一个反向的推理，以那三个价位购得房屋的业主，是一个特殊利益群体。在大大都房地产项目中都有如许的情况存在，开发商会以成本价以至比成本价略低的价格将出卖给与其有特殊关系的业主，只不外在中央公寓那个项目里，关系房的套数比力多罢了。所以小我揣度，那三个数字的均匀值应该是本项目每平米的实在成本。
我们再连系阎先生说过的话（1。1万的价格出卖的最多），就能够预算出那三个数字的均匀值应该在10500元摆布，如按那个价格计算，本项目标总成本（10万平米）为105000万元。若是按小股东所推算出的成本6000元多一点每平米的价格来计算，本项目标总成本是6亿元出头，我们姑且算做是6亿（那里我们省略掉的恐怕会是几万万……），那么那两个数字之间有四亿五万万的差额，那笔钱，恐怕就是计算成本的小股东所漏加的费用了。
事实上，四亿五万万的费用并非高的离谱。
片段二：记者：但是若是按你的说法，你们的计算的话，那个账上的那个造价，已经到达了1。2万的话，它的开盘价格不到一万，怎么会有如许的赔本生意呢？阎启忠：那只要天晓得了，开公司不会为了专门为人民办事，做赔本买卖吧，那么，那你就看一看，他那个低价的房是卖给谁的？是怎么卖的？
在那里，我们要着重存眷的数字是1。
2万元，那个数字是大股东对小股东公开的成本价。在本期《新闻查询拜访》中报导了虚报成本的事实。起首我们先比照一下，1。2万元那个所谓的成本价和我在片段一中假设的阿谁成本价之间的关系，两者的差价在1500元。小我认为那一部门才是虚超出跨越来的成本。搞土建的伴侣可能领会，从外不雅上看中央公寓，如许密度的一个高层建筑，施工的时候恐怕需要停止“深机坑功课”并且如许的高层里还要预留设备层，再加上上海地域的各项费用（次要是人工费）都比力高，即使是如许的一个高造价，每平米虚超出跨越来的1500元也已经是在“合理”范畴内的极限了。
其次，我们把1。2万元/㎡的所谓成本和同期的附近楼盘的售价停止一下比力。在节目中谈到，中央公寓附近的商品房在其开盘时售价为1。5万元/㎡，我们且不谈地盘与地盘、楼盘与楼盘之间的详细差别（行政区划的归属、地段级此外划分、原地上建筑物面积的大小，两个项目之间的量量尺度、施工计划等等那些问题都对整体造价影响很大），小我认为，中央公寓售价在15000元/㎡仍是合理的。
因为虽然那个项目在开发的过程中虚加了成本，但是仍是根本契合房地财产利润规则范畴之内的。
片段三：我们刚刚接到赞扬，在上海一个对外公开售价每平米1。7万的楼盘傍边仍然存在着较大的非一般的利润空间，而知恋人告诉我们在开发的每个环节傍边都存在着报酬把持的因素，以致房价抬高。
那个片段里仅有一个价格，就是目前的售价17000元/㎡，按照我对问题1的论述，各人能够领会到为什么目前的售价会比开盘时候的售价要高一些了，而按照上海的经济兴旺水平和开展速度，每平方米比开盘时一般售价（15000元/㎡）超出跨越2000元也在一般范畴之内。
所以，综合上所述，那个案例，除了成本构成方面存在问题之外，其他各个时段的价格，都是随行就市的，他其实不能用来申明房地财产整体暴利，充其量，只能算是一些大股东在成本方面损害的一些小股东的利益。同时也需要指出，小股东对房屋成本价的推算绝对的禁绝确，绝对不会呈现高达6000元/㎡的成本差价，若是实有人如许做，那么他的手段就太不高了然。