一般规定(一）销售额销售额是指纳税人发作应税行为获得的全数价款和价外费用。价外费用是指价外收取的各类性量的收费，但不包罗以下项目：1。代为收取并契合本法子第十条规定的 *** 性基金或者行政事业性收费。2。以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。销售额以人民币计算。
纳税人根据人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成 人民币计算，折合率能够选择销售额发作的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。 纳税人应当在事先确定接纳何种折合率，确定后12个月内不得变动。(二）折扣销售纳税人折扣销售，将价款和折扣额在统一张发票上别离说明的，以折扣后的价款 为销售额；未在统一张发票上别离说明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。
关于 销售折扣，连系《国度税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》（国税 函[2010] 56号）掌握，即纳税人采纳折扣体例销售货物，销售额和折扣额在统一张 发票上别离说明是指销售额和折扣额在统一张发票上的“金额”栏别离说明的，可按 折扣后的销售额征收增值税。
未在统一张发票“金额”栏说明折扣额，而仅在发票的“备注”栏说明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。(三）不具有合理贸易目标纳税人发作应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理贸易目标的，或者发作 视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权根据下列挨次确定销售额：1。
根据纳税人比来期间销售同类办事、无形资产或者不动产的均匀价格确定。2。根据其他纳税人比来期间销售同类办事、无形资产或者不动产的均匀价格 确定。3。根据构成计税价格确定。构成计税价格的公式为：构成计税价格=成本x (1+成本利润率）成本利润率由国度税务总局确定。
不具有合理贸易目标，是指以谋取税收利益为次要目标，通过报酬摆设，削减、 免去、推延缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。36号文第一次将“不具有合理贸易目标”引入增值税文件，为开展反避税调整提 供了政策根据。二、差额计税原《财务部国度税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003] 16 号）关于营业税差额纳税做了详细规定，营改增试点后，36号文关于增值税应税行为 适用差额纳税的情形停止了列举，《财务部国度税务总局关于进一步明白全面推开营 改增试点有关劳务调派办事、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016] 47 号）做了弥补，详细如下：1。
金融商品让渡，根据卖出价扣除买人价后的余额为销售额（详见本节第三部门 “特定行业销售额及应纳税额的计算一金融办事”）。2。经纪代办署理办事，以获得的全数价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为付出 的 *** 性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的 *** 性基金或 者行政事业性收费，不得开具增值税公用发票。
3。融资租赁和融资性售后回租营业（详见本节第三部门“特定行业销售额及应纳 税额的计算——租赁办事”）。4。航空运输企业的销售额，不包罗代收的机场建立费和代售其他航空运输企业客 票而代收转付的价款。5。试点纳税人中的一般纳税人供给客运场站办事，以其获得的全数价款和价外费 用，扣除付出给承运方运费后的余额为销售额。
6。试点纳税人供给旅游办事，能够选择以获得的全数价款和价外费用，扣除向旅 游办事购置方收取并付出给其他单元或者小我的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和付出给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。选择上述法子计算销售额的试点纳税人，向旅游办事购置方收取并付出的上述费 用，不得开具增值税公用发票，能够开具通俗发票。
7。试点纳税人供给建筑办事适用简易计税办法的，以获得的全数价款和价外费用 扣除付出的分包款后的余额为销售额（详见本节第三部门“特定行业销售额及应纳税 额的计算——建筑办事”）。8。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税办法 的房地产老项目除外），以获得的全数价款和价外费用，扣除受让地盘时向 *** 部分 付出的地盘价款后的余额为销售额（详见本节第三部门“特定行业销售额及应纳税额 的计算——销售不动产”）。
9。 一般纳税人供给劳务调派办事，能够根据《财务部国度税务总局关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）的有关规定，以获得的全数 价款和价外费用为销售额，根据一般计税办法计算缴纳增值税。也能够选择差额纳税， 以获得的全数价款和价外费用，扣除代用工单元付出给劳务调派员工的工资、福利和 为其打点社会保险及住房公积金后的余额为销售额，根据简易计税办法依5%的征收 率计算缴纳增值税。
小规模纳税人供给劳务调派办事，能够根据《财务部国度税务总局关于全面推 开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）的有关规定，以获得的全数 价款和价外费用为销售额，根据简易计税办法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可 以选择差额纳税，以获得的全数价款和价外费用，扣除代用工单元付出给劳务调派员 工的工资、福利和为其打点社会保险及住房公积金后的余额为销售额，根据简易计税 办法依5%的征收率计算缴纳增值税。
试点纳税人根据上述第2点至第8点的规定从全数价款和价外费用中扣除的价款， 应当获得契合法令、行政律例和国度税务总局规定的有效凭证。不然，不得扣除。有效凭证是指：(1) 付出给境内单元或者小我的款项，以发票为合法有效凭证。(2) 付出给境外单元或者小我的款项，以该单元或者小我的签收单据为合法有效 凭证，税务机关对签收单据有异议的，能够要求其供给境外公证机构确实认证明。
(3) 缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。(4) 扣除的 *** 性基金、行政事业性收费或者向 *** 付出的地盘价款，以省级以 上（含省级）财务部分监（印）造的财务票据为合法有效凭证。(5) 国度税务总局规定的其他凭证。纳税人获得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中 抵扣。
三、特定行业销售额及应纳税额的计算(一）建筑办事1。应纳税额计算及征缴法子。根据36号文及《纳税人跨县（市、区）供给建筑 办事增值税征收办理暂行法子》（国度税务总局通知布告2016年第17号），3。其他留意事项：0)供给建筑办事以预收款体例结算价款的，纳税义务发作时间为收到预收账款 的当天。
账务处置为：收到预收款 借：银行存款 贷：预收账款应交税费——应交增值税（销项税额）结转收人 借：预收账款贷：主营营业收人(2)纳税人针对某一项工程契合税律例定允许选择简易计税办法的，一旦选择适 用简易计税办法，36个月内不得变动。(3)境内的单元和小我销售的工程项目在境外的建筑办事免征增值税。
(4)纳税人应根据工程项目别离计算应预缴税款，别离预缴。(5)对跨县（市、区）供给的建筑办事，纳税人应自行成立预缴税款台账，区分 差别县（市、区）和项目逐笔注销全数收入、付出的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。
(2) 供给异地建筑办事应预缴税款未预缴，由原田主管国税机关根据《中华人民 共和国税收征收办理法》及相关规定停止处置。(3) 小规模纳税人跨县（市、区）供给建筑办事，不克不及自行开具增值税发票的，可 向建筑办事发作田主管国税机关根据其获得的全数价款和价外费用申请代开增值税发票。
(二）让渡不动产1。纳税人让渡不动产征缴法子。根据36号文、《纳税人让渡不动产增值税征收管 理暂行法子》（国度税务总局通知布告2016年第M号），纳税人让渡不动产应纳税额2。预缴增值税计算公式。纳税人让渡不动产，无论是一般纳税人仍是小规模纳税 人，无论是按简易计税办法仍是一般计税办法，也无论是试点前获得仍是试点后获得， 均按下列公式计算预缴增值税：U)自建不动产应预缴税款=(全数价款+价外费用）+ (1+5%) X5%。
(2)非自建不动产应预缴税款=[(全数价款+价外费用）-不动产购买原价或 获得时做价]+ (1 +5%) x5%。按差额预缴增值税，需供给合法凭证：税务部分监造的发票；法院判决书、裁定 书、调整书，以及仲裁判决书、公证债权文书；国度税务总局规定的其他凭证。
3。小我让渡住房税收优惠。小我让渡住房增值税优惠政策如下：(1)小我（含个别工商户）销售自建自用住房免征增值税。(2)小我（含个别工商户）将购置不敷2年的住房对外销售的，根据5%的征收 率全额缴纳增值税；小我将购置2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值 税。
上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地域。(3)小我（含个别工商户）将购置不敷2年的住房对外销售的，根据5%的征收 率全额缴纳增值税；小我将购置2年以上（含2年）的非通俗住房对外销售的，以销 售收入减去购置住房价款后的差额根据5%的征收率缴纳增值税；小我将购置2年以 上（含2年）的通俗住房对外销售的，免征增值税。
上述政策仅适用于北京市、上海 市、广州市和深圳市。需要留意的是，上述税收优惠不适用于小我独资企业、合伙企业。此外，关于个 人让渡不动产，个别工商户在不动产所在地预缴増值税，回机构所在地打点纳税申报； 其他小我间接在不动产所在地申报纳税。4。发票开具。
(1)小规模纳税人让渡其获得的不动产，不克不及自行开具增值税发票的，可向不动 产所在田主管地税机关申请代开。(2)纳税人向其他小我让渡其获得的不动产，不得开具或申请代开增值税公用发票。房地产开发企业销售项目根据36号文、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收办理暂行 法子》（国度税务总局通知布告2016年第18号），适用对象。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。自行开发是指在依法 获得地盘利用权的地盘长进行根底设备和房屋建立。(1) 必需是拥有房地产开发运营天分的单元。(2) 销售对象并不是所有项目，仅针对房产。(3) 须是未打点产权过户的一手房，即初度进入畅通范畴。
房地产公司建后转为固定资产的房产，若是该房产已将产权过户至房产公司，再对外销售，属于销售二手 房，需按《纳税人让渡不动产增值税征收办理暂行法子》（国度税务总局通知布告2016年 第14号）文件处置。 •房地产开发企业以接盘等形式购人未落成的房地产项目继续开发后，以本身的名 义立项销售的，属于《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收办理暂 行法子》规定的销售自行开发的房地产项目。
那里次要指房地产企业接盘烂尾楼，接 盘企业需从头打点立项手续并以本身名义对外销售。2。 房地产新老项目界定。房地产老项目是指《建筑工程施工答应证》说明的合同 开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工答应证》未说明合同开 工曰期或者未获得《建筑工程施工答应证》、但建筑工程承包合同说明的开工日期在 2016年4月30日前的建筑工程项目。
3。 地盘价款扣除：当期允许扣除的地盘价款=(当期销售房地产项目建筑面积+房地产项目可供销 售建筑面积）x付出的地盘价款实务中应留意下列问题：(1) 可供销售建筑面积是指房地产项目能够出卖的总建筑面积，不包罗销售房地 产项目时未零丁做价结算的配套公共设备（如道路、花园、亭台等）的建筑面积。
(2) 付出的地盘价款是指向 *** 、地盘办理部分或受 *** 委托收取地盘价款的单 位间接付出的地盘价款。房地产企业承担的拆迁抵偿费、契税、各项 *** 规费等不做 扣除。(3) 需获得省级以上（含省级）财务部分监（印）造的财务票据。(4) 因地盘价款扣减销售额而抵减销项税额的账务处置：借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）贷：主营营业成本(5) 成立台账注销地盘价款的扣除情况4。
计税体例：(1) 销售自行开发的房地产老项目，能够选择适用简易计税办法根据5%的征收 率计税。一经选择简易计税办法计税的，36个月内不得变动为一般计税办法计税。(2) 某一期项目开发中，新老项目可能同时存在时，可别离核算，老项目采纳简易计税体例，新项目采纳一般计税体例。
(3)—般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税办法计税、简易计税 办法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑 工程施工答应证》说明的“建立规模”为根据停止划分。“建立规模”按建筑面积计量。5。可获得的进项税额。
房地产企业销售开发产物可获得的进项税额次要涉及建筑 办事费（11%)、质料采购款（17%)、设想办事（6%)、告白办事（6%)，以及销 售代办署理、物业办理、平安庇护、人力资本等商务辅助办事（6%)。进项抵扣需获得增值税公用发票或是合法有效的增值税抵扣凭证。
6。预缴税款。一般纳税人采纳预收款体例销售自行开发的房地产项目，应在收到 预收款时根据3%的预征率预缴增值税。预缴税款=预收款+ (1+适用税率或征收率）x3%此中：销售老项目选择按简易计税办法纳税的：应预缴税款=预收账款+ (1+5%) x3%销售新项目或老项目选择按一般计税办法纳税的：应预缴税款=预收账款+ (1+11%) x3%7。
纳税义务时间。关于营改增应税行为纳税义务发作时间，36号文第四十五条规 定，纳税人发作应税行为并收讫销售款项或者获得索取销售款项根据的当天；先开具 发票的，为开具发票的当天。此中，收讫销售款项是指纳税人销售办事、无形资产、 不动产过程中或者完成后收到款项；获得索取销售款项根据的当天是指书面合同确定 的付款日期；未签定书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为办事、无形资产转 让完成的当天或者不动产权属变动的当天。
按照国度税务总局有关解释，房地产获得预收款时（即便是获得全款），只需预 缴增值税，并不是销项税纳税义务发作时间。房地产企业获得预收账款开具收款收条， 不开具增值税公用发票或通俗发票。为制止房地产企业销项在前，进项在后，房地产 企业应于开发产物交付给业主时将预收账款结转主营营业收入，并计提销项税额。
房地产企业一般计税办法次要账务处置：(1)收到预收款：借：银行存款贷：预收账款(2)按3%预缴增值税：借：应交税费——应交增值税（预缴税款）贷：银行存款(3)确认收入：借：预收账款贷：主营营业收入应交税费——应交增值税（销项税额）(4)地盘价款抵减销项税：借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）贷：主营营业成本房地产企业一般纳税人应在获得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税 款。
预缴税款凭完税凭证在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续 抵减。8。发票开具：(1)一般纳税人及小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，能够 开具增值税通俗发票，不得开具或申请代开增值税公用发票。
(2)—般纳税人及小规模纳税人向其他小我销售自行开发的房地产项目，不得开 具或申请代开增值税公用发票。(3)除文件明白规定以外（例如，小我消费、免税项目等不得开具增值税公用发 票），简易计税体例下能够开具或申请代开增值税公用发票。(四）租赁办事（融资租赁、运营租赁）和贷款办事（售后回租）租赁办事按租赁体例分为融资租赁和运营租赁，此中，融资租赁仅指曲租营业， 关于融资性售后回租根据贷款办事纳税。
根据租赁标的物可分为有形动产租赁和不动 产租赁。1。融资租赁、有形动产运营租赁、售后回租增值税征缴法子。为便于比力，根据 36号文，其他相关规定：(1)金融企业发放贷款后，自结息日起90天内发作的应收未收利钱按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发作的应收未收利钱暂不缴纳增值税，待现实收到利 息时按规定缴纳增值税。
引申：关于金融企业贷款利钱收入所得税处置问题，《国度税务总局关于金融企 业贷款利钱收人确认问题的通知布告》（国度税务总局通知布告2010年第23号）规定：①金 融企业按规定发放的贷款，属于未过期贷款（含展期，下同），应按照先收利钱后收 本金的原则，按贷款合同确认的利率和结算利钱的期限计算利钱，并于债务人应付利 息的日期确认收人的实现；属于过期贷款，其过期后发作的应收利钱，应于现实收到 的曰期，或者虽未现实收到，但管帐上确认为利钱收入的日期，确认收人的实现。
② 金融企业已确认为利钱收人的应收利钱，过期90天仍未收回，且管帐上已冲减了当期 利钱收入的，准予抵扣当期应纳税所得额。③金融企业已冲减了利钱收人的应收未收 利钱，以后年度收回时，应计入当期应纳税所得额计算纳税。(2)金融商品让渡，根据卖出价扣除买人价后的余额为销售额时，买人价以股 票、债券的购人价减去股票、债券持有期间获得的股票、债券盈利收入的余额确定。
(3)银行、财政公司、信任投资公司、信誉社，以及财务部和国度税务总局规定 的其他纳税人按季纳税。(4)存款利钱、被保险人获得的保险赔付不征收增值税。2。留意事项：(1)纳税人餐饮、外卖应别离核算。试点前，按照《国度税务总局关于旅店业和 饮食业纳税人销售食物有关税收问题的通知布告》（国度税务总局通知布告2011年第62号）、 《国度税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费食物增值税有关问题的公 告》（国度税务总局通知布告2013年第17号），饮食业纳税人销售非现场消费的食物应当 缴纳增值税，不缴纳营业税，若是不经常发作的，可选择按小规模纳税人缴纳增值税。
试点后，36号文关于餐饮办事亦强调是指通过同时供给饮食和饮食场合的体例为消费 者供给饮食消费办事的营业活动。因而，饭馆供给的外卖、食物销售等非现场消费行 为，不属于餐饮办事，属于货物销售，需按17%缴纳增值税。纳税人兼营餐饮办事、 外卖应别离核算，别离适用税率，不然从高适用税率。
(2)员工用餐问题。因为36号文明白规定，餐饮办事不得做为进项税抵扣，因 此，关于福利性或加班抵偿性的员工就餐获得的发票，无论能否以公司为发票昂首， 一律不得用于抵扣增值税进项税额。(3)寒暄应酬费与营业招待费。寒暄应酬费用是指在消费运营过程中发作的与交 际应酬有关的费用或对外捐赠的一次性消耗性礼物。
例如，餐饮费、娱乐费、烟、酒、 茶、咖啡、食物、保健品等。关于对外赠送的带有本公司标示（商标、公司名称、注 册地址、联络体例等）的自产产物或专门造做的外购礼物，应做为营业宣传费处置。寒暄应酬费属于小我消费性量，不允许进项抵扣。(4)关于住宿办事。
购置的餐饮办事不得抵扣增值税进项税额，但是住宿办事开 具的增值税公用发票能够进项抵扣。因而，员工因出差、会务培训等获得的住宿类进 项发票均可用于抵扣，但需留意，发票昂首必需是公司，不然会被定性为小我消费。虽然餐饮与住宿税率均为6%，鉴于餐饮办事不得做为进项抵扣，故酒店应别离 核算餐饮收入和住宿收入，别离开具增值税发票。
此外，关于运营业态多元化的酒店，其供给的住宿办事中，凡是还会包罗美容、 健身、泅水、影院、棋牌、歌厅、游艺等等，若是对美容、健身、泅水、影院、棋牌、 歌厅、游艺等在住宿费之外零丁收费的，购人方不得做为进项税抵扣，酒店对此应开 具增值税通俗发票。
关于住宿办事与不动产租赁办事的区别。实务中，关于酒店长租，例如，某公司 高管为工做需要，常驻公司附近酒店3个月，对此营业，酒店是根据住宿办事以6% 的税率计征增值税，仍是按不动产运营租赁办事以11%的税率计征增值税，次要看酒 店能否供给了配套办事，若酒店在供给栖身的同时，还供给诸如室内清洁、送餐、叫 醒、平安庇护等配套办事，应界定为住宿办事，反之按不动产运营租赁办事纳税，而 不克不及以办事时间长短定性。
(1) 关于旅游办事。按照36号文，试点纳税人供给旅游办事，能够选择以获得 的全数价款和价外费用，扣除向旅游办事购置方收取并付出给其他单元或者小我的住 宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和付出给其他接团旅游企业的旅游费用后的 余额为销售额。
选择上述法子计算销售额的试点纳税人，向旅游办事购置方收取并收 付的上述费用，不得开具增值税公用发票，能够开具通俗发票。同时，《国度税务总 局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收办理事项的通知布告》（国度税务总 局通知布告2016年第23号）规定，“根据现行政策规定适用差额纳税法子缴纳增值税，且 不得全额开具增值税发票的（财务部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具 或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额纳税开票功用，录入含税销售额 (或含税评估额）和扣除额，系统主动计算税额和不含税金额，备注栏主动打印“差 额纳税”字样，发票开具不该与其他应税行为混开。
”关于旅游办事差额纳税，实务中存在如许一种情况，游览社为促销低价推行某旅 行套餐（例如，普罗旺斯10日游，10000元），而游览社关于此行程现实付出的住宿、 餐饮等费用需要20000元，在差额计算销售额时便呈现负数，关于此负数金额，可鄙人 一期销售额中抵减。
需要留意的是，基于一票不得两用原则，增值税扣税凭证用于差额 确定销售额时扣除凭证，则该增值税扣税凭证不得再做为进项税额的抵扣凭证。若是纳税人不选择差额计税体例，则关于全额获得的旅游办事收人按6%缴纳增 值税，此中，包罗的餐饮费用属于旅游公司的成本，不需停止收入拆分，并按全额可 开具增值税发票。
关于境内消费者向境内旅游公司购置的境外旅游套餐，境内旅游公司在向境外旅 游公司付出旅游费用时，关于境外旅游公司而言，按照36号文附件1第十三条规定, 境外旅游公司向境内消费者供给的境外旅游办事，不属于境内销售办事，关于获得的收人不缴纳增值税，境内旅游公司向境外旅游公司付出款项时，也不存在代扣代缴义 务。
同样，关于境内消费者间接向境外旅游公司购置的境外旅游套餐，属于境外单元 向境内单元或者小我销售的完全在境外发作的办事，不征收增值税。此外，关于境内 旅游公司在境外供给的旅游办事，免征增值税。(七）其他1。试点纳税人销售电信办事时，附带赠送用户识别卡、电信末端等货物或者电信 办事的，应将其获得的全数价款和价外费用停止别离核算，按各自适用的税率计算缴 纳增值税。
2。油气田企业发作应税行为，适用《试点施行法子》规定的增值税税率，不再适 用《财务部国度税务总局关于印发〈油气田企业增值税办理法子〉的通知》（财税 [2009] 8号）规定的增值税税率。
踏雪寻梅