房贷按揭怎么计算公式?

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房贷按揭怎么计算公式?

教大家制作房贷计算模板。

房贷还款有两种方式:等额本息和等额本金。

1. 等额本息:

每月还款总金额相等

每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清

因此,每月还款利息逐月减少,本金逐月增加,维持总金额不变

2. 等额本金:

将本金平均分摊到每个月内

同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息

每月还款总金额逐月递减

下图可以非常直观地理解两种还款方式的区别:

房贷按揭怎么计算公式?

理解了房贷还款方式以后,我们以一个实际案例来学习制作房贷计算模板。

案例:

打开二手房网站,随便点击一套 13 年房龄的小房子,价格是这样的……

就以此为例,计算等额本息和等额本金的每月还款金额。

房贷按揭怎么计算公式?

操作步骤:

1. 先设计出空的模板,如下:

2 至 5 行中的蓝色背景区域为手工输入区,根据实际情况填写

第 10 行开始是计算区域,绿色区域按等额本息计算,黄色区域按等额本金计算

房贷按揭怎么计算公式?

2. 填写手工输入区域:

房屋售价:1800万

首付比例:70%,二套房首付门槛

贷款利率:5.88%,基准利率

贷款年限:20年

3. 设置图中 A 至 D 列数据,公式/方法如下:

房屋售价:=B2

首付金额:=B2*B3

贷款金额:=A10-B10

还款月数:1 至 240 填充,填充方式可以参见 Excel 99%的人忽略了的“填充”功能

4. 等额本息公式设置:

Excel 计算等额本息还款额非常简单,因为有 3 个专用函数:

月还款额=PMT(各期利率,总期数,本金,,)

本金=PPMT(各期利率,第几期,总期数,本金)

利息=IPMT(各期利率,第几期,总期数,本金)

具体应用到本例,公式如下:

1) 每月还款总额:

=-PMT($B$4/12,$B$5*12,$C$10*10000,,)

公式释义:

$B$4/12:5.88% 是年化利率,需要除以 12,得到每月的利率

$B$5*12:同理,20 年乘以 12 才能得出需要还款的总月数,即总期数

$C$10*10000:贷款金额,单位是“万元”,乘以 10000 换算成“元”

,,:最后 2 个可选参数可以不填,所以两个“,” 后面留空

PMT 函数是用于计算扣款金额的,所以默认结果为负数,本例中,我们不需要负数表示,所以在公式前面添加“-”,转换成正数

2) 每月本金金额:

=-PPMT($B$4/12,$D10,$B$5*12,$C$10*10000)

释义同上,不多解释

3) 每月利息金额:

=-IPMT($B$4/12,$D10,$B$5*12,$C$10*10000)

4) 把 F10:H10 的公式下拉,并且计算“实际总付款金额”:

=A10+F10*20*12/10000

公式释义:

A10 为首付金额

F10*20*12/10000:因为每月还款总金额相等,所以总还款金额为每月基数 * 还款期数,最后再除以 10000 将单位换算为“万元”

5. 等额本金公式设置:

等额本金没有专门函数,所以需要用公式来计算:

1) 每月本金金额:

=($C$10*10000)/($B$5*12)

公式释义:

($C$10*10000):贷款金额,单位换算为“元”

/($B$5*12):除以总还款期数

2) 每月利息金额:

=($C$10*10000-($D10-1)*K10)*$B$4/12

公式释义:

($C$10*10000-($D10-1)*K10):贷款金额,减去还清的本金总数,得到剩余应还本金

*$B$4/12:乘以贷款利率,年化换算为月,即得到当月应还利息

3) 每月还款总额:

=SUM(K10:L10)

4) 把 J10:L10 的公式下拉,并且计算“实际总付款金额”:

=A10+SUM(J10:J249)/10000

公式释义:

A10 为首付金额

SUM(J10:J249)/10000:每月还款金额加总,除以 10000 将单位换算为“万元”

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