(一)认定小产权房买卖合同无效的理由
1、农村集体所有地盘的利用权不得流转
《中华人民共和疆土地办理法》第六十三条：“农人集体所有的地盘利用权不得出让、让渡或者出租用于非农业建立;但是，契合地盘操纵总体规划并依法获得建立用地的企业，因破产、兼并等情形以致地盘利用权依法发作转移的除外。
”我国房地产办理律例定，房屋的所有权和该房屋占用范畴内的地盘利用权同时让渡、抵押。也就是说我国关于房屋的让渡实行的是房地一体主义，那是我国房地产交易中遍及遵照的法理。基于房地一体主义，小产权房的买卖一定会招致房屋所占用地盘的利用权发作转移，而那与《中华人民共和疆土地办理法》的规定是相违犯的，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违背法令、行政律例的强迫性规定的，合同无效”。
所以小产权房买卖合同因为违背法令的强迫性规定而无效。
2、农村宅基地利用权的获得有着严酷的身份限造
小产权房中有一部门是农户在自家宅基地上建房出卖，那天然就呈现了宅基地利用权可否让渡的问题。宅基地利用权是指农人以户为单元操纵集体所有的地盘，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设备、在天井种植树木、永久栖身的权力。
宅基地利用权的主体是该集体经济组织的成员，那是一个严酷的身份限造，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权力，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不克不及获得宅基地利用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。
3、国务院等有关部分的文件也制止小产权房的买卖
关于小产权房问题，国务院等国度有关部分出台过许多相关规定，好比1999年国务院办公厅发出的《关于加强地盘让渡办理严禁炒卖地盘的通知》，原国度地盘办理局[1990]疆土函字第97号《关于以其他形式不法让渡地盘的详细应用问题请示的回答》，疆土资本部发[2004]234号《关于加强农村宅基地办理的定见》，2004年10月21日国务院发布的《关于深化变革严酷地盘办理的决定》，2008年1月，国务院下发的《关于严酷施行有关农村集体建立用地法令和政策的通知》等等，都规定了制止城镇居民到农村购置小产权房、制止城镇居民在农村购买宅基地。
固然那些文件都不是以法令、律例的形式呈现，但它们代表了国度的政策导向，并且那些规定的出台以致小产权房无法打点房产证，房产无法现实转移。按照那些规定的精神能够看出，小产权房买卖合同应当是无效的。
(二)认定小产权房买卖合同有效的理由
1、认定合同能否有效，应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为尺度，契合合同有效要件的合同有效，不然无效。
小产权房买卖合同归根结底是合同，要遵守《合同法》的规定，只要契合合同的构成要件且不违背制止性规定，就应当认定合同有效。按照《合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为才能;意思自治;且不违背法令、行政律例的强迫性规定和社会的公序良俗。更高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定，合同法施行后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会造定的法令和国务院造定的行政律例为根据，不得以处所性律例、行政规章为根据。
而现行的法令和行政律例没有一部明白对小产权房做出制止性规定，无论是国务院下发的通知、决定，仍是疆土资本手下发的定见，都不是法令也不是行政律例。所以只要当事人具有民事行为才能且意思自治，小产权房买卖合同就应当被认定为有效。
2、小产权房买卖合同不违背《中华人民共和国合同法》第五十二条的制止性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国度利益;歹意通同，损害国度、集体或第三人利益;以合法形式掩盖不法目标;损害社会公共利益;违背法令、行政律例的强迫性规定。关于小产权房买卖来说，两边订立合同处分本身的财富，不存在歹意通同或胁迫订立合同的问题，即便有一方隐瞒了实在情况，施行了欺诈行为，也只是损害了另一方的利益，而没有损害国度利益。
小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益，基于一户一宅的规定，房屋卖出后，不克不及再申请宅基地，所以不会对集体和第三人的利益构成危害，现今的农人在宅基地上凡是是建楼房，除了本身栖身的一两套房屋外，还留有多套空闲房屋，将那些空闲房屋出卖给第三人，其实不会使农人失去其赖以栖身的地盘，相反的小产权房的建立和买卖增加了农人的收入。
小产权房的买卖两边一方是寻求本身经济的增长，另一方是为了满足本身住房的需求，那些目标不克不及算长短法。至于损害社会公共利益更是无从谈起，除非小产权房对社会公益设备构成威胁或损害了不特定大都人的利益。至于该条的第五款，前面已论述过，没有任何一部现行的法令、行政律例对小产权房做出制止性规定。
综上，小产权房的买卖其实不违背《合同法》第五十二条的制止性规定。
3、若是认定合同有效，契合诚笃信誉原则，有利于庇护守信方的利益，有利于促进交易平安。
现行的小产权房买卖合同纠纷中，要求确认合同无效的一方凡是是出卖方，原因大多是因为房屋卖出后，因为本地房价上涨或政府拆迁抵偿费远远高于其时的出卖价格，出卖人觉得吃了亏，遂以买卖合同违背国度制止性规定为由要求法院认定买卖合同无效。
那种在合同签定并履行后，因利益的驱动而产生悔意，并试图通过以确认合同无效的体例要回房屋的行为，不具有合理性。小产权房买卖因违背国度规定而无法过户办证，关于出卖人来说是明知的，出卖人在卖出房子后，又以合同违背规定要求确认无效，那是一种歹意抗辩，若是认定了合同无效，无疑是对不诚信者的放纵，倒霉于庇护交易平安，同时也是对诚笃信誉原则的违背。
那里需要申明的一点是，庇护守信方的利益、促进交易平安与庇护弱者之间的关系。凡是公家认为农人是弱势群体，认定小产权房买卖合同有效能否有利于庇护弱势群体是个值得商榷的问题。目前关于弱势群体还没有一个同一的定义，它次要是一个用来阐发现代社会经济利益和社会权利分配不公允、社会构造不协调、不合理的概念。
认为弱势群体是相对而言的，是有必然的时间、区域限造的。关于房地产市场来说，如今商品房的房价飞涨，做为比商品房价格低数倍的小产权房，绝对具有市场合作力，小产权房所有者的农人在小产权房市场上处于优势地位;而无力购置商品房的城镇居民，在此市场中则处于优势地位，他们才是那个市场中的弱势群体。
认定小产权房买卖合同有效，恰是庇护了那部门弱势群体，两者其实不抵触。农人并不是是智力低下者，做为一个思维一般的人都有趋利避害的天性，在变革开放十几年的那种大布景下，农人完全有才能和智力判断出卖小产权房对其能否有利。若是认定小产权房买卖合同无效，那么基于趋利避害的天性，将会有更多的出卖者在有利可图的时候，选择撕毁协议来赚取更多的金钱，那无异于放纵了行为人的违法和不诚信，毁坏了交易的平安性。
4、从《中华人民共和国物权法》的相关规定中能够看出，认定小产权房买卖合同有效是契合《物权法》精神的。