银行贷款需要什么条件 -- 抵押贷款流程（全网最详细解答）

恭喜你发现那篇打点银行抵押贷款的超等无敌大干货！

【2023年 钱教师全新改版】

全文从5400字增加到12000字。

良多人在私信和付费征询我时，给了我“专业”“靠谱”的赞扬，很感激各人的承认。所以我又花了1成天时间，打磨那篇置顶文章，为的就是让你必需有收成。

因为我希望，若是你要打点房产抵押贷款，请花几个小时，反频频复认真阅读那篇文章。

胜过你花几万元，请个二流中介，帮你把营业办得乱七八糟。

若是你有其他关于贷款方面的问题，也欢送阅读我的系列文章。

沪上银行钱教师：钱教师的银行贷款科普常识目次：所有重点文章都在那里【更新至2023年2月20日】

我是钱教师，上海地域银行15年信贷负责人工做经历，处置中小企业及小我的贷款申请、审批、办理工做。

话不多说，我们如今起头。

“相信我，抵押贷款万万不要本身乱申请”

在写注释之前，我先举一个本身工做中的案例。

2022年11月，上海的二套房按揭贷款年利率为5.35%。

我的伴侣丁先生，710万，十年期，年利率3.35%。

利差整整2%一年。

同样一笔贷款，给他每年省下超越14万的利钱。

十年省下整整140多万，实金白银的现金。

那都是银行白送你的钱。

（别的我还给他配了一笔300万无抵押信贷，利率也是3.35%，那是拿特批的利率，就不但独说了）

而且，批复到放款，仅用7天，我帮他把一笔抵押贷款就弄完了。

丁先生做为一项贷款小白，也曾经在各家银行和中介之间，踩坑踩得满头灰。

找银行，都不晓得哪家银行有什么贷款产物，利率若何，期限若何，找谁打点都不晓得；

找中介，都不晓得哪个中介跟他讲的是实话，说好的1%办事费成果酿成10%，什么都没做先交1万定金。

跳坑之前，他总算想起该给我打个德律风…

在我从业十多年的工做履历来看，小我及普惠金融范畴的贷款（包罗抵押贷，消费贷，小我信贷，企业无抵押贷，小我按揭贷等），仍旧是以抵押贷最为复杂，受蒙面最广。

一笔抵押贷款，能否做的满意，利率、额度、还款体例、放款便利、贷后办理，都是要考虑的因素；

选哪个银行，选哪个产物，以至哪个收行，哪个客户司理，用什么进件体例，城市产生差别的成果。

但是八面玲珑又是不现实的，通俗人不成能为了一笔贷款，投入无限精神。

所以我把抵押贷款的要领分为了2类，专业维度 & 通俗维度。

我先贴几个本身在日常工做中整理的文件和过往质料。

抵押贷款要素的思维导图日常维护的当地银行产物信息单家银行的产物细节光工商银行一家银行，微信就需要对接近20个各部分教师

我属于专业维度，做为专业的银行营业从业者，我需要很领会上海几乎所有银行的产物细节，然后去处理疑难杂症的问题；

大部门人属于通俗维度，做为有现实需求、但不甚领会的圈外人，最需要做的是在有限时间、有限精神、有限资金前提下实现更优选择。

以下注释，就是为实现通俗维度下的更优选择而写。强烈建议保藏和频频阅读。

抵押贷款，实正的名称叫做“抵押运营贷”，区别于购房的按揭贷款，和无抵押的消费类贷款，抵押贷款更大的区别，在于其资金用处是企业的运营，而非其他。

因为其额度高，利率低，还款体例多样，审批简单，是一款居家游览、出门防身之利器，用过的人都说好。

（银行另有一种“抵押消费贷”产物，金额低且利率高，受寡范畴太小，此处不做详细介绍）

那我们就通过以下几点，来领会若何打点一笔优良的抵押贷款。

抵押贷款的前提前提抵押贷款的产物区别抵押贷款的申请流程抵押贷款的放款及贷后工做银行产物信息汇总抵押贷款的前提前提

那篇文章里我们尽量说人话。

言简意赅地说，抵押贷款在申请阶段，银行会审核3个核心要素，公司，人，房。

划重点，必然要记住“公司 人 房”三要素！所有的审核都围绕那3点展开。

公司：

公司成立一年以上，抵押人或实控人，已入股一年以上公司能否有现实运营，有银行流水，有纳税开票公司能否有异常运营，例如工商年检过时，未决司法诉讼，行政惩罚，运营异常信息公司股权能否属于内资企业公司属性能否为有限责任公司，一人有限公司，小我独资企业，个别工商户等公司运营范畴能否契合实体企业贷款要求公司规模能否属于工信部中小微企业公司征信情况和欠债情况

我们聊聊公司。

起首我们要晓得，抵押贷款是一种“运营性贷款”，前提就是贷款人名下有公司，资金用于运营。

那么我们就会碰到3种情况：自己有公司且运营的，自己有公司但不运营，自己没公司。

在打点难度上，没公司 > 有公司无运营 > 有公司有运营。

所以在通俗前提下的抵押贷款，首要考虑的工作不是选什么银行，而是去购入一个空壳公司。

因为若是没有公司那个主体，抵押运营贷就无从谈起。有些中介说能够通过个别路子不办公司，那些是特例，但95%的情况下，一个入股的公司是最少需要的。

那么银行关于那个公司，有什么根本要求吗？

起首在成立年限上，最少满足成立一年的要求（那也是为什么我说要购入公司，而不是注册公司。注册的话成立年限从0起头，是至少需要养一年才气打点贷款的）。

别的有些红线要求，不克不及超越。好比公司不克不及有未结诉讼，不克不及有行政惩罚，不克不及有现有贷款过期，不克不及有登记、撤消等异常情况，不克不及有银行冻结账户。

在满足那些根本要求后，各家银行关于公司的要求，就各自差别了。

有些银行垂青运营，好比开票、纳税额、银行流水、报表利润；

有些银行垂青欠债，希望尽量低的欠债率、贷款笔数和金额；

有些银行垂青资产，希望公司有超额的资产笼盖，等等。

那些要求就必需因银行而异，那里无法展开详说。并且银行产物不断在调整，也需要及时更新。

我举几个例子：

PF银行在800万以内的贷款是不看流水、开票的，但其关于欠债率看的很重，欠债率只能到70%；

GF银行要求必然程度的运营流水，笼盖30%即可，但欠债率能够到达100%；

ZG银行入股仅3个月就能够打点，且能够通过供给报表，填补无流水无开票的瑕疵，且利率在3.55%；

更有一些处所银行，尤其以浙江的为主，良多能够做纯新公司，纯无运营，纯新产证的抵押贷款，但利率都遍及高到5.5%以上。

所以综上，最根本的是要有个概念，“尽量早筹办个公司”。然后按照差别银行，在本身契合的前提下，去满足其入件的更低要求。

人：

实控人年龄（18-65岁），抵押人年龄，担保人年龄实控人及抵押人婚姻情况，国籍情况实控人职业情况，收入情况实控人及抵押人征信情况和欠债情况实控人及抵押人能否有其他异常情况（诉讼，刑事记录，银行黑名单等）

再聊聊人。

人指的是实控人（包罗其配头）和产权人。

说到人我们必定无外乎几个画像的要素，年龄，职业，婚姻，户口，征信，其他负面信息。

银行教师动不动就说，4证拿出来。什么是4证？

身份证，成婚证，户口本，房产证。

通过那4个证件，根本确立了你那小我，能不克不及做个合格的告贷人，合格的产权人（不是说有房子就能够抵押，要产权人到达要求，才会承认房子）。

我们挑此中几个常见出问题的要从来说说。

A) 年龄：年龄也分好几种，最严酷的银行要求，是贷款人年龄在22-65岁之间。

更低的22岁，根本所有银行都一致，不去讨论。

更高年龄，有些银行能够铺开到70岁，我办的营业经常能够更高到80岁。

别的产权人的年龄也是一个限造，大多银行控造在18-70岁。（产权人的问题我们到“房”的部门再细聊）

B) 婚姻：婚姻简单起来很简单，费事起来很费事。

简单的情况3种，独身，已婚，离异。

【独身】最简单，没有婚姻史，在银行填写独身证明即可，因为民政局也不是全国联网，其实无法调取实时的婚姻信息（但万万不要瞒报，已婚报未婚，那要出大问题的，切记）

【已婚】也简单，两边出头具名签字，带好成婚证，该怎么打点怎么打点，常见流程；

【离异】也不费事，带好离婚证+离婚协议，留意离婚协议务必上面列明财富朋分（尤其是那套抵押房的财富朋分）。有时候我们情愿做离异胜过已婚，究竟结果一小我办，更简单么。

复杂的情况，有那几类：

已婚的但没法配合签字的，不论是不想让妻子晓得，仍是人在外埠或者国外没法签字（外埠去公证处办公证，国外去大使馆办公证）；

在国外领证或者离婚的，那种很费事，国内不承认婚姻，若是大使馆不出质料，就无法证明其婚姻属性；

还有个费事的叫丧偶，若是之前没做过财富公证，可能有一大堆亲戚可能跳出来，说关于某财富具有份额。

婚姻也就次要以上几种情况，大部门人都不会很奇葩，一般打点就行。

C) 职业：那个问题不大，次要是有些人因为工做原因，无法入股公司（好比某些机构高管，某些公职人员）。

若是是一些敏感行业人员（公检法，戎行体例，大律师，金融高管等），那些人因为能量很大，有些银行是婉拒不做的，因为万一坏账了，底子搞不外，也就间接放弃。那种职业到了民间机构，愈加难融资，强龙难压地头蛇么。

D) 征信及负面情况：那个话题太大了，写个一万字也不为过。什么征信“黑户”“白户”“花户”，什么“连三累六”，什么“五级分类”，绝对把你看晕了。

征信次要看3个，欠债量，过期数（金额，笔数，时长），查询次数。但那玩意你看禁绝，每个银行要求都纷歧样，你怎么看？

我的建议是，不要看那些，只要本身心里有个底。那几年到底房贷、信誉卡、银行贷款到底还款好欠好，心中有个数。

若是晓得征信还行，间接办；若是晓得过期很多，那就本身拉一份征信，给银行看。

本身研究到天荒地老，也不会有太多感化。那玩意只要像我如许天天看陈述的人，才气说出个道道来，本身没需要研究太多。

别的附加一个，若是有诉讼，有行政拘留等，以至有案底，必然提早跟银行说，不要隐瞒，瞒不住的。

上周做了个票据，小伙子年纪悄悄20多岁，美国回来创业，拿妈妈房子贷款。全数契合要求，最初提交前系统显示有刑事记录。一会儿彻底凉了。

一问才晓得，其时回国时带了点“私货”，被抓了个现行，有了刑事记录。

小伙子压根没跟我提那事儿，我日常平凡谈客户也不便利问句“你以前进去过吗”那类的话，最初偏偏......

所以那块对我那种老江湖，都是个教训。有那类汗青必然要及时沟通，不要瞒，瞒不住。

固然我调整了计划，让他把公司转股给他家人，从头入件，仍是能获得批复。但那也是多出来的折腾。

房

抵押的房本上有白果（超65岁），或未成年人名字产证能否满一年房屋年龄能否30年以上房屋估价能否低于300万/面积低于50平米（仅限上海要求）房屋能否在外环外（仅限上海要求）抵押人全国范畴能否有备用房房屋属性（室第，商住，联列/独栋别墅，办公楼，商铺，厂房地盘，经适房，动迁房等）房屋能否含有按揭或其他抵押房屋能否有查封，违章搭建房屋利用权来源是让渡或划拨等其他

最初聊聊房。

房子上面几个问题，很清晰，能够对号入座。

产权人（年龄最次要，关系也很重要），房本注销日，房龄，产权属性，估值/面积/区域。

A) 产权人：最重要的是年龄，称之为“无老无小”。产权人中：

【有白叟】难做（最严酷的四大行，定义到65岁，有些银行定义到70岁，还有到80岁的）；

【有小孩】更难做，只要有未成年人名字，95%的银行间接不做了。因为未成年人的权益不得被损害，银行无法处置该产权。

有少部门做的银行，会去掉未成年的份额（好比一家三口都在产证上，那就把房屋估值去掉33%，再做），还有少少部门仙人银行，能够不去份额就做，绝对简单粗暴，就一个字，服气。

别的产权人与告贷人的关系，也很重要。一般要求是房产必需是告贷人自己或曲系亲属的（银行的曲系亲属概念与民法典差别，只认可配头/父母/子女，不承受亲兄弟姐妹的房产）。

别的要可以证明关系也很重要，你拿妈妈房子抵押，要能证明你是你妈妈的孩子。一般通过户口本，或者出生证来证明，证明不了的，也是个费事事。

最初产权属于公司的，也是能够的，但必需以公司名义借贷。那块不展开。

B) 房本注销日：那个原来不考，如今成为重点项目。次要原因是2020年那波房价上涨，几抵押运营贷的资金，都默默流入了房市......很大一部门骚操做，就是垫资全款买房，再抵押贷款去偿还垫资。

那种操做能够参考我的其他文章，有详细介绍。

所以“房本注销日”成为了良多银行考量的重点。

出台政策的人也不是省油的灯，让你们垫资炒房？我就出个规定，房本未满一年的，不得抵押。

让你们垫资垫一年，看还有人敢那么玩吗？

但那两年房市日益萧条，那条也垂垂被一家银行突破了，为了做营业起头睁一眼闭一眼。

C) 房龄：一所银行都能承受30年内建造的房子。有些能够承受40年的老破小，因银行而异。

D) 产权属性：一般分为室第/商住/联排别墅/独栋别墅/办公楼/商铺（沿街，内铺）/厂房/地盘。

绝大大都人都是抵押室第，那也是银行最承受的不动产物种。

若是是此外品种，就要看各家银行的爱好了。有些爱办公楼，有些爱商铺，有些爱厂房。

但是有些特例情况，好比经适房，动迁安设房，那些就要详细情况详细看待。

E) 估值/面积/区域：那个每个地域的要求各不不异，我把上海的做个举例给你参考。

上海部门银行的要求是，估值不低于300万，面积不低于40平米，区域不做郊县的奉贤金山崇明三地。

因为区域还涉及到一个抵押率问题，有些银行关于内环内房产，可能能够做到75-8成，外环外房产只能6成。

奉贤金山崇明3个区因为太远，大多市区收行不做，只能在本区内的收行打点。

在上海以外省市，也有同样的对应要求，就要看本地银行的政策了。

以上的“公司 人 房”三要素里的所有细节，聚集成那笔抵押贷款的审批尺度。

银行并不是要求每一项都契合要求才能够批复贷款，但是，所有超出那些限制尺度的，都将成为申请贷款的限造前提。

我举个简单的例子，张三间银行申请抵押贷款，他所抵押的房产证上，有其父亲的名字，其父已70岁。

在上海，近80%的银行，会要求产权人的年龄控造在65岁。假设本来有10家银行能够打点，如今因为那条的限造，只剩下2家能够申请了。

若是张三的公司是个空壳公司，没有任何流水，那就要在剩余的2家银行中，挑选有没有可行的银行。

常见的问题

上述张三的例子，是我们打点抵押贷款中，常见的一些情况。在钱教师的十多年营业实操中，根本上90%的客户，会因各类原因受限，破费良多精神时间，却难以找到适宜的银行。

例如，要打点抵押贷款时，你名下有公司吗？注册在当地吗？公司有运营流水，能笼盖贷款本息吗？你的征信好欠好，产证上有没有白果或小孩的名字？房产能否有按揭未还，或刚拿到产证？

所以总结下来，我们碰到的更大问题，其实是银行在挑选客户，而不是客户挑选银行。

实正契合上述所有要素的客户，公司情况好，小我情况好，房子情况好，那他能够挑选任一银行的任一产物，估量也不会有兴趣来看我们那篇文章。

抵押贷款，难就难在那2点：

你不清晰本身的天分，到底哪些属于瑕疵，哪些属于优势；关于那些瑕疵和优势，我该挑选如何的银行。

2. 你也不清晰本身到底想要什么，只晓得要“更低利率”，但除了利率以外，你考虑过什么样的还款体例最合适你，多久的期限更好，若何放款可以高效利用资金吗？

所以，在阅读完本文之前，我们一般会怎么做呢？

常见的处理计划

其其实客户朴实的思绪里，打点抵押贷款就是：我有房子，抵押给银行，银行给我钱。

但如今你读到那里，其实已经大白，抵押贷款远远没有那么简单。

关于大部门客户而言，他们怎么处理上述的问题呢？他们说，我会多试几个银行。

我听到的最多的答复是：“我认识很多银行的人，已经问过好几家了，有些说能够，有些说不可，有些说你先来申请，我争取帮你批出来。”

钱教师想说，那个体例效率极低，并且存在很大隐患，但大部门人确实是那么干的，以至市道上的通俗中介，也会协助他们那么干。

那种“多头同时授信“的办法，会在极短的时间内增加大量的征信查询次数，有可能一周之内摧毁一小我累计多年的优良征信记录。那里篇幅有限，我们不展开讨论细节，但请你万万不要那么做。

准确的处理计划

准确的处理计划只要一个，就是领会熟悉银行要求，争取一次申请通过。

所以在申请抵押贷款前，与其多试几家，不如多问几家。

其实看完上文，拿着上述的“公司 人 房”3要素，比对本身前提，仔认真细地与银行客户司理询问清晰。

也许之前你不晓得该问些什么问题，如今就能够很有针对性地发问了。

然后明白在全市范畴内，有哪几家银行根本可行，再做进一步的决定。

当然关于银行的要求，熟悉起来仍是有相当难度的。

好，第一步总算完成了，当你入围了几家银行的审核要求，接下去就是若何挑选适宜的银行产物了。

抵押贷款的产物区别

当我们说到2个银行的差别贷款产物时，第一反响根本都是“哪家银行的贷款利率更低”？

是的没错，贷款利率间接决定了你的资金成本，长短常重要的考量因素，但，绝不克不及是独一的考量因素。

钱教师在那里总结归纳综合了以下几点，做为挑选银行产物的要素。

A. 利率

留意是现实利率，非名义利率，非费率。银行标出的利率均为年利率。

在利率问题上要留意2点：

第一，低利率是不容易获得的。低利率意味着银行让利，也就是说，要么你给银行供给了额外的收益（买个保险，买个理财），要么就是你天分出格好，风险出格低，银行愿意降低收益来确保资金平安；

第二，利率有时在某些前提下，成心被一些中介混淆视听。尤其是还款体例为“等额本息”下的现实利率，和以“拆修贷”为典型的“费率”，会让良多人错认为获得了极优惠的低息贷款。能够看我的那两篇文章做为参考：

沪上银行钱教师：房贷的等额本息若何计算

比来办了建行拆修贷，想晓得那里面有没有坑，有的话指点一下，避避坑?

B. 还款体例

那一点的重要水平，有时以至高于利率，间接决定了告贷人的现金流模子。所以还款体例必需尽可能满足本身的资金规划。

一般有先息后本，等额本息/金，随即随还，不规则还本付息等体例。

记住一点，更好的必然是“随即随还按天计息”。

但那块还款体例，根本上都是银行设想信贷产物时设想好的，其实不能按照你的要求随意变动。

别的市道上有种很流行的“气球贷”，其实原理很简单（好比告贷3年，授信20年），就是根据20年的等额本息还款，但是到了第3岁尾，要求剩余本金偿还一次。

那种体例其实不新颖，为的就是银行风险降低，让你每期偿还少量本金，能够监控你的还款才能；同时你又觉得还款压力不至于很大，各人都能够承受。

C. 期限

分为授信期限和告贷期限。

【授信期限】指银行给你那笔额度的最持久限，一般也同等与抵押的期限。

【告贷期限】是单笔放款后，该笔贷款的最长还款期限。那两者概念不克不及混淆。

例如，批复为授信一笔100万元10年期贷款，3年一还本。也就是说，那笔授信的总期限是10年，房产抵押给银行的期限也是10年。但100万元放款后，每月付息，到第3岁尾就需要偿还本金100万元。在银行停止审核后，能够再次赐与提款100万元，期限再次是3年。

前文气球贷的案例，也同样是授信20年，告贷3年的。

所以中介若是张口杜口跟你说，给你4%的利率，期限20年，你要多问一句，那个期限到底是授信期限，仍是告贷期限？

（要晓得做3年期，良多银行能够给4%；如果做20年，中间不还本金，还要给4%利率，估量工行都要吐血）

D. 放款体例

一般分为单笔放款，多笔放款和随即随还。

【单笔放款】，多见于传统银行形式或等额本息/金还款形式，授信金额批复后，一次性将全额放款。

【多笔放款】，多见于线上放款，告贷人能够在网银或手机app端，分屡次多笔放款，进步了用款灵敏度。

【随即随还】，素质也是多笔放款，而且承受还款后再次放款，充沛操纵额度。

E. 放款路子

那点极其重要，因为绝大大都人其实不领会什么叫“放款路子”，往往比及筹办放款了才被告知。放款路子欠好，贷款批得出，资金用不到。

放款路子一般分为受托付出或自主付出。

【受托付出】意为银行按照告贷人的委托，间接将款项打给第三方小我或企业。

【自主付出】意为告贷人能够自主收配贷款，随意付出。

绝大大都银行只承受受托付出。

那里面的门道其实良多。因为银行按照监管要求，绝大大都情况必需将款项打给企业的供给商，不得由企业或告贷人自行利用，所以当告贷人自己对资金另有他用时，就需要寻找适宜的银行。

那个问题极其重要，但又很敏感，我们留在第4点“放款与贷后工做”论述。

F. 贷款主体

差别的银行有差别偏好，有些喜好由实控人（抵押人）做为贷款主体，由小我申请，小我账户还款，也只记入小我征信。另一所银行喜好由企业做为贷款主体，企业申请，企业账户还款，注销进企业征信。

一般来说偏好小我申请较多，流程简便，且申请要求相对较低。

尤其是关于通俗告贷人，并没有复杂的股份构造和告贷主体时，更好仍是以小我做为告贷主体为宜。

以上6点，根本就是选择哪家银行打点的决定要素。

不要认为名气大的银行才是好银行，银行不分大小，适宜的才是更好的。

抵押贷款的申请流程

抵押贷款的申请有一套完好的流程，如下：

筹办材料 - 提交申请 - 下户尽调 - 贷款审批 - 出具批复 - 签约合同 - 预约开户 - 打点抵押 - 银行放款

知乎上大大都文章都在大谈特谈流程，相反，钱教师不建议太多存眷流程，因为那自己就是银行客户司理的本职工做。你只要跟着流程走就能够。

我把流程中的几个专业词汇介绍下，以免呈现理解误差：

【材料】材料请务必以银行的质料清单为准！万万不要网上看个帖子，就根据那个筹办，每个银行都有本身的质料清单，不是同一要求的（当然前面说的4证原件，必定是需要的，提早筹办好）

【申请】那里的申请分好几种，最常见的是去银行网点填写申请表，纸量申请；有些银行能够在APP端在线申请，并会间接出一个预审成果（预审欠亨过就意味着间接拒了），通事后再提交纸量文件。

【下户】传统的下户分为企业核查+不动产核查，企业核查就是客户司理前去公司摄影，证明运营实在性（那块归正也有良多套路能够包拆）；不动产核查就是抵押物摄影，良多银行如今承受客户本身摄影上传（留意事项看下面的留意点A）

【审批】审批时候不消管，就耐心期待，但要问清，能否会有风控人员来电核查。若有，务必向客户司理问清留意事项，务必手机通顺，不要拒接目生德律风。碰到过良多次，风控n个德律风过去都没人接，风控生气了间接拒单的情形。

【批复】批复是银行内部文件，一般不合错误外公布，有纸量有电子版。次要感化是风控人员承认该贷款已批，在批复上会列明批复额度、期限、还款体例和放款要求等（好比必需将xxx房子抵押给我行，xx人另做担保，做为放款前提）。

有些批复也会列明利率（有些银行的利率由风控定，有些由主办行行长本身定，所以批复上纷歧定会有）。

并列明放款途径（有些银行放款由放款审核岗审核，不由风控审核，所以批复上纷歧定会有）。更好问清，放款途径由谁确认（那部门详见下面“抵押贷款的放款”）

【签约】签约一般是客户先签空白合同，银行再拿去盖印。那时务必留意一些合同细节，因为你所有的贷款要素，根本都提如今合同里了。好比额度，期限，还款体例，以及你所有的权益和责任。

有时候合同里没有利率，也是一般的，有些银行的利率会提如今放款单上（客户每提一笔款，会有一张放款单，那张单据上会有你的该笔放款的利率），能够先问清。

【开户】若是是小我贷款，可能在申请环节已经网点开户完成；若是企业贷款，一般在批复出具后再开户（究竟结果企业开户太费事，怕批不出白用功）。那个户是做为将来还款用的，以后每月的利钱已经对应本金，就偿还到那个户头中，银行会主动扣取。

【抵押】抵押就是所有产权人，带好身份证以及产证原件，与银行客户司理一路（客户司理会带好抵押合同），前去房屋所在区域房管局打点抵押注销。若是你那是一次贷款，请务必事先撤销前手的贷款；若是是二抵，就不消管。

有些银行比力烦琐，会再要求打点委托公证，或者强执公证，归正跟着银行的操做就行，留意费用都由银行承担。

抵押完成后（有些区域1天就完成，有些则要1周），房管局会出具一份“房屋他项权证”（俗称他证），证明房屋已抵押给银行。

【放款】银行拿着他证，就会回银行放款。一般是出他证后的1-3天。那块详细看后文“抵押贷款的放款”部门。

有几个留意点，我列一下：

A. 提早筹办一套抵押物房产的照片，尤其是出租形态的（每个房间+室号门牌+楼下门牌+小区门牌）。

B. 产证原件必然要提早找出来，万万别批好了发现产证找不到了！（老的绿本产证可能有密码封，也务必找出来）。

C. 更好打点前拉一份征信记录（包罗配头和其他产权人），不要在多个银行签定征信受权书，让银行去调取征信。

D. 时刻多问一句客户司理，“质料齐了吗”“在审批了吗”“需要谁参加”“要带什么证件”“谁去办抵押，谁去拿他证”“放款放到哪里”“多久能够放款”“放款还需要什么质料”“可不成以提早还款”......

E. 若是房产还有按揭，方案批复后偿还按揭撤抵押的，务必提早与按揭银行预约还款和撤押，那个步调经常时间十分久。

F. 需要过桥的，提早找好过桥资金方。

然后钱教师再烦琐一下，把每个流程的大致时间列出来：

筹办质料+提交申请+下户尽调：3-5个工做日

贷款审批：1-10个工做，按照银行产物特征决定

出具批复+银行出合同+签约合同+预约开户：2-5个工做日，有些银行磨叽的敲章敲一周也可能

打点抵押：5个工做日（上海地域）

领取他证+银行放款：1-5个工做日

所以综上，请你提早至少1个月时间，做为抵押贷款的筹办！

抵押贷款的放款及贷后工做

末于到了放款环节，成败与否在此一举。

不要小看了放款和贷后办理，太多的客户批了贷款，却放不进来，以至放了款却违规操做，因贷后办理疏漏被银行抽贷，强迫还款。

钱教师的日常工做中，碰到的90%以上的小白客户，城市问一个问题，贷款放款是打到我的小我账户，仍是我的公司账户呀？

抱愧，2个谜底都是错的。因为“贷款用处”才是决定放款路子的独一要素。

举个简单的例子，张三有公司A，其小我（或A公司）获批了一笔100万次贷款，用处为日常运营用处（留意，那是抵押运营贷合规且独一合规的用处）。

按照用处，张三的那笔贷款，一般仅限于付出货款/付出员工工资/付出租金等日常运营。所以当张三需要向一家B公司采购100万批货物时，银行收取AB公司的购销合同，然后替A公司付出了那100万元货款，资金进入B公司账户。

从头至尾，张三或者A公司，没有时机触碰那笔资金。那就是银行做为贷后办理的要求，也是贷款环节最初一个难点。

关于张三，若是他希望有此外用处，以至运营以外的用处，好比用于M房，那该怎么办？

我先枚举下银行遍及承受的4种放款的形式，再一一阐发下利弊。

A) 受托付出至对公账户

那是最合规也是银行最愿意看到的体例。当然反过来说，也是告贷人最不喜好的体例。

你明明是要M房，要投资，要拿钱做各类操做，成果，银行一把放款到B公司了？！

然后怎么办，钱怎么取出来？

对公账户的进出站怎么记账？若是计收入，要不要开票，开个票的成本比银行利率还高？

所以除非是资金用于实在运营，绝对绝对，不要选择受托至公帐的银行！

那一点，在申请贷款前就务必问清！不要听中介的，间接问银行！

B) 受托付出至法人股东账户

那种是银行为了与客户妥协，衍生出的折中形式，也是大部门告贷人遍及能承受的放款形式。

办法就是放款到了B公司的法人或股东的小我账户。

既然放款到小我，就天然免除了开票的成本和要求。

当然关于告贷人来说，必需要提早筹办个熟人，来帮你收那笔款，并且那个熟人必需是公司股东或法人。

C) 受托付出至纯第三人账户

那种办法就很地痞了。

相当于银行对你说，你给我个活人的账户，我就帮你把款打过去。

那种骚操做在现在的银行圈已经极其稀有了，因为以前那么做的银行，大多都被罚得妈都不认得了......

当然，关于告贷人来说，若是碰到那种宝藏银行，判断保藏，判断操做。

D) 自主付出至告贷人账户

那种办法如今仅限于100万以内的放款，但抵押贷因为是大额告贷，大大都不适用。

并且即便是自主付出至本人账户，将来用款时，仍是要提交相关的用处凭证。

好了，我们根本说完放款那一环节了。放款看似容易，其实是极其考验的一步。

通俗人都重视“贷款能否批的出来”，以此对待做贷款的程度凹凸；

但关于我那种业内人来说，批不批的出来，我可能了10分钟就心里门清，哪家银行，几额度，什么利率，怎么还款。

我考虑的最多的，其实是“怎么放款”。

只要放款放的好，用款才用的恬逸，省心，没有后遗症，不会被抽贷。

你若是找一个上个月还在卖房子的中介，叫他帮你筹办贷款，到时候放款放得钱都不知去向，就晓得有多苦了。

最初给看到那里的伴侣一个彩蛋。

若是你是买房而抵押贷款，能够阅读我的专题文章：

沪上银行钱教师：【钱教师贷款买房专题】总结《抵押贷款买房》

那个系列文章一共有10篇，绝对的宝藏科普，能够处理你买房贷款中的所有猜疑。你翻通知乎也找不到如斯的专业文字。

附 银行产物信息汇总

2023年上海地域银行优势产物，仅供参考：

（更新至2023年2月，无法列银行名，会被举报营销请谅解）

运营抵押贷银行A：年利率3.35%，10年授信1年一还本，撑持随即随还，更高额1000万

运营抵押贷银行B：年利率3.6%，10年授信3年一还本，撑持随即随还，更高额3000万

运营抵押贷银行C：年利率3.65%，3年授信3年一还本，更高额1000万，抵押当天放款

运营抵押贷银行D：年利率3.65%，3年授信3年一还本，更高额1500万，可不看流水

运营抵押贷银行E：年利率4.05%，3年授信3年一还本，更高额1000万，可做新产证新公司

运营抵押贷银行F：年利率3.6%，20年授信3年一还本，更高额3000万，可做二次抵押

撒花！2023版《银行贷款需要什么前提 -- 抵押贷款流程》末于落成！

希望那篇文章能解答你打点抵押贷款时的次要问题。

再次诚恳地建议，本文请保藏及频频阅读。

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我是钱教师，上海财经大学结业，美国注册办理管帐师。

专注上海银行信贷从业15年，累计银行放款超10亿，办事客户1000+。

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