是否置换时机？怎样选择学区房？| 房叔问答No.59

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私立学校

问： 房叔，晚安！我妻子穆萨组织工做，我自在职业者，正在备哺乳期。现阶段两人总共三不动产，一个珍珠城103方自住。另一个是在文二西路的新城峯璟（现名不雅璟庭）82方一楼，现阶段出租5000元/月，二房均是两房户型。

考量到3年后小伴侣要上幼儿园和小学，但现阶段那三个室第小区，珍珠城貌似并不是公立学校，不雅璟庭所在校区内教学程度也是未知数。

较为苦恼是分期付款此中一套，晋级成校区内好一点地段好许多的成交室第小区，换成二房，却是连结现有那二房形态按兵不动？现阶段栖身需求已经够用了，只是较为苦恼现阶段形态要不要分期付款？假设要分期付款此中哪一套会较为适宜？分期付款到什么类型室第小区好？

苏州房叔：私立学校是个较为费事的难题，你如今二房子都在萧山区，从现行的政策来看，萧山区和主城区的教育资本是没打通的，一般而言提议尽可能可以处理主城区的私立学校。

从你们的情况看，珍珠城自住没难题，便利性能。三套比拟，不雅璟庭缺乏地铁，所以现阶段成交价已经相当高，更提议下手不雅璟庭，然后分期付款主城区的私立学校房。

假设上周下手，能高度存眷宝龙Geoirs三墩北的宅地工程项目；除此之外能高度存眷珠江不动产三墩北工程项目，最早三季度上市。那三个都是宁波区的私立学校。除此之外财务预算足够的话，能高度存眷杭源里，卖鱼桥霞湾校区内；海藻世纪末和云境，求是大通校区内。

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源翠府

问：房叔，我是城北拱宸桥那边的中学教师，我先生的组织工做地点暂时不考量，因为他变更的可能较为大。我们更大的困难却是财务预算不敷，原来还想拼一拼去摇摇美妙里看，但是此次疫情一弄让我们很有危机感，究竟结果我们收入也并不是良多，之后要宝宝了开销还会更大，所以却是想单价200万上车。

但是看了你的200万值得高度存眷的推文，发现优先选择余地也是很小。离我们如今比来的也就圣热尔韦县，下班却是能开车处理，除此之外良渚闲林都更远了，天国都的成交也去看完，但是也是远。心里不但焦急，想让房叔操心指点一下。

苏州房叔：较为认同你的设法。美妙里先期除了6幢楼，一是自己中签率很低不但难摇，二是大户型也并不是良多，能买上的时机太小；除此之外也确实不提议压力太大，究竟结果还贷并不是短时间的压力。

你的组织工做较为不变，所以中学教师，早上下班不但早，却是要尽可能考量通学间隔的难题。上周先提议摇号源翠府，有89方大户型，财务预算是够的，商品也很不错，所以89方在此后不允许偷面积的情况下也很难再有了，圣热尔韦县先期新出让地块也存在限价适度放宽的可能，所以提议尽可能先摇。

除此之外一项计划是就近优先选择安设房，200全能够上，益处是便利，长处是栖身产物品量和此后的保值升值都差许多。一般而言另有时机的时候却是提议可以摇新房的。

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投资

问：房叔，从纯投资角度察看，宁波区边角料的89能无缝切换恒大139的话，判断分期付款吗？和新家园二房88，单价和恒大139差不多（略微加一块钱），夜空之城摇不到。

苏州房叔：西湖路的利好已经根本出尽，从开展的角度察看，和新家园所在位置处于城市部分的开展高峰，下手是能的，而此后科技城还在生长期、上升期。能分期付款，考量恒大中心的同时，能考量夜空之城，中长线都是看好的。

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450W

问：房叔，那次您耐心解答的难题给了我很大的帮忙，在那里说一声十分感激。周末我也看了那次跟您请教过的几个盘，包罗水道one、水道源、1872除了海藻世纪末和祥生云境等新盘此次除了几个难题向房叔请教下能嘛？

现阶段本身的财务预算在450w摆布，觉得还不错的就是水道one和1872 的部门大户型，满足现阶段添置需求。因为本身却是想添置120方以下大户型的产物品量室第小区，像海藻世纪末和云境都还能，觉得来城东交通并不是很便利，附近商圈不兴旺，本身20多岁嘛也独身，却是想着住在略微便利点的地儿。水道源开的大宅财务预算现阶段又太高，所以就先不考量了。希望房叔看看我上述情况可不克不及帮阐发下，想请教三个小难题？

1、 水道one的房子值不值得买？刚需自住，据我所知，摇号的人不多。

2、 除了没上周开盘的契合要求的新盘保举？夜空之城那边说大户型要三季度了，恒大仿佛也是暂时没大户型了，宁波那边我就不考量了。

3、除了没其他方面的提议能给我吗？十分感激！

苏州房叔：水道one中信集团商品，整体还能，临近有新建学校，属于拱墅区的地区，长处是高架路影响和地铁远，不紧邻高架路的房源能考量。

水道源整体上跟水道one差不多，同样是中信集团开发，规模小许多，优势是大宅部门更靠近水道；1872在艮北是相对较好的一个，对你来说长处是离城东远。

此后科技城三个夜空之城更好许多，大户型确实要二期了，三季度，恒大其次。

大通三个假设是车行通学，到城东的便利度是能的，所以有宁波区求是大通校区内的加持，整体看好，商品海藻世纪末更好，云境地铁近些。

除此之外提议考量的是三墩北的工程项目，紫雅云邸，宅地+宁波区星洲二小，地铁略远，高性价比能，提议摇；宝龙Geoirs三墩北宅地工程项目；珠江不动产三墩北工程项目。

假设不考量主城区私立学校，美妙里、和光尘樾出来都提议摇；西湖香山商品较老，高性价比不差，也提议摇；除了西湖香山对面的不雅行大宅能高度存眷。

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刚需

问：教师好！我上周末去实地考察看了你保举的此后科技城2期的中锐招商星此后、杭语蓝庭、宁波南站的世慕名府、奥克斯金宸玖和府、宁波南部卧城的九章赋，除了没实地考察看完的九堡的万象上东，想请您帮看看，有哪几个盘值得去摇号的？

苏州房叔：杭语蓝庭和九章赋能；中泰两盘的大宅高性价比不算好，星此后的高层能摇一下，提议高度存眷闲林佳兆业云峰和时代天境的价格；南站两盘价格上快了点儿，开展还需要时间，更倾向于九章赋，同时能高度存眷融望之城的最末价格，前两天有过推文的能参考一下的；万象上东是曾经的老盘余房，换个了马甲罢了，口碑较差影响此后升值，3.2万的价格意义不大，不提议。

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150W

问：房叔，您好！想在苏州买个单价在150万摆布的房子，首付60%，长线投资，日常平凡用于出租。请问是买一手房却是成交适宜，成交的话是市区一室大户型却是江干二房适宜，如翠苑三区38方159万与保利湾六合73方107万？

苏州房叔：一般而言说是新房更好许多，如今整体房价是趋稳的态势，疫情后二手也会平稳甚至走淡，所以小我提议先优先选择高性价比好的新房摇号。那个财务预算能摇大城小院、雍景山、西湖香山的大户型150万不敷点儿、悦东方的高层。留神几个接盘的大江之星、悦青蓝和玉屏蓝湾。除此之外能考量的是宁波南的森与海，戴村的光阴之宸，党湾的悦融湾。

其次优先选择郊区相对新的次新房，但是次要要靠本身多跑多看多较为了，没捷径；市中心老破小长线投资不太提议，升值慢；湾六合酒店式公寓，更不主张。

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360W

问：房叔，乞助，今天又看了杭源里和水道云庄，你能帮顾问看看么？

1、我家如今还没孩子，我在此后科技城下班，我妻子在城东下班，我家如今住的是上尚庭89方更好的阿谁户型，3房，得房率82%的阿谁稀缺大户型。

2、如今储蓄资金大要在360万摆布。

3、摇梧桐郡和夜空之城已经4次了，都没中。

接下来有几个优先选择，哪种更适宜：

1、摇养云，因为区块跟我们家一样，假设摇中，根本能先借些钱买135的更大户型，然后渐渐卖上尚庭，此后余下的钱等能去考量投资此后科技城的小套。

2、摇杭源里，地段区位也挺成熟的，但交房晚，可能也需要借许多钱，假设摇中去买杭源里的138方高层户型，卖不卖上尚庭可能得看看家里能否买房后能否支持的住。

3、摇水道云庄的叠墅，因为究竟结果只比养云静舍和杭源里就多了几十万一百万的单价，但区位没我们上尚庭和杭源里好，但究竟结果是叠墅，户型等都好，可能得买了后，却是先借钱首付，再卖掉上尚庭，可能得再租房一段时间。

4、去摇云庄的133方东边套高层，觉得视野好，那间接就能二套了，等2023年入住云庄后，再看要不要保留我上尚庭，却是把上尚庭卖了再去做此外投资，究竟结果上尚庭的私立学校好？

苏州房叔：你看中的几个工程项目都不错，都是商品和高性价比综合较好的。考量便利性和此后的私立学校，然后考量几个新盘的开盘次序，提议你先摇杭源里，有卖鱼桥霞湾校区内；其次养云静舍也要开了，私立学校也有，除了宅地优势；水道云庄的叠墅挺好，所以水道云庄最末却是原先的限价高性价比能，但是买了那个按理说要保留上尚庭了，否则此后私立学校是个难题，压力也偏大。

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分期付款时机

问：房叔，我之前是筹算购入艮北，持有3-4年下手换市区的私立学校房，但看您上周的问答，突然发现一个难题，好的私立学校房一般都有要求落户2年以上，我拿到艮北的新房最快也要明岁尾，后岁首年月，阿谁时候我小孩1岁多，最晚在他3-4岁的时候，我必然要分期付款了，那其其实艮北只能住2年，那个思绪准确吗？

苏州房叔：你那个思绪较为折腾，小我不算很主张。良多人觉得分期付款嘛，一买一卖容易得很，但其其实二手市场，无论买卖，能掌握得较为好都是个难度很高的工作，哪怕经历如我，都未必能掌握得十分好，中间除了时间点的关系，卖出到买进还要看其时的市场态势，踏空风险也是客不雅存在的。

所以仅仅住两三年就分期付款，并不是个十分好的思绪。折腾过的人才会晓得中间的难处，尤其在市场向上的时候，掉层皮都并不是夸大的说法。

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投资&出租

问：晚安，房叔！买了新房，现空置一套，2000年买的108方凤起御跸苑室第小区，问一下房叔，我想卖掉该房大要多出520万现金，想拿出170万投资大江东89方摆布的，手头留一部门现金做理财，却是留着御跸苑房子出租？

苏州房叔：现阶段看市场是走稳的态势，苏州现阶段的调控基调也是继续严控，除非市场实的很差才会适度放松。

御跸苑的房子究竟结果偏老了许多，后期的升值是偏慢的。如今那个形势下，撑持你的设法，大江东短期开展会较为快，你有理财才能更好，跑赢御跸苑的升值和租金应该不算很难的。

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400W

问：房叔，晚安！请教个难题，我是搞IT的，在2022年会搬到云谷园区，比来在看房子，财务预算四百万以内，是我苏州的第一房，我现阶段形态独身，还没考量私立学校，有车。

买房有自住和投资属性。今天看了三个室第小区，一个是二手的: 西湖悦居，位置，贸易配套都很不错，89平大要395万，精拆修，能立马租进来，租金每月有6000，另一个是南湖边上的新盘: 绿城南湖明月，风光不错，能看到整个南湖，均价两万五，2020年10月精拆交付，拆修尺度3000，原来觉得较为偏，但是销售给我讲了整个此后科技城2.0的规划以及交通的配套，之后去云谷道路很通顺，我还蛮心动的，在苦恼，给点提议呗？

苏州房叔：西湖悦居，位置很好，产物品量误差，在临近除了新房能摇的情况下，高性价比不见得好的，投资属性必定不及周边新房。

南湖明月位置偏了许多，如今那个价格高性价比只能说平平。至少跟杭语蓝庭比拟，高性价比是偏弱的。

你有那个财务预算，一是提议高度存眷夜空之城二期大户型，二是能摇杭语蓝庭，三是能摇恒大中心，先期房源除了良多的，没需要勉强动手高性价比一般的新房和成交。

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分期付款&摇号

问：房叔，晚安！看了您比来一篇答粉丝保值增值问答的文章，觉得我的不动产难题多多、您给把评脉。

现阶段名下二房、一套协调嘉园112方自住（买入1年零3个月）一套西湖边老破小出租，如今用大二女儿的房票摇号，不断没摇中，如今是继续摇号，却是卖掉此中一套改善加投资？协调嘉园有公积金贷款。

苏州房叔：总的来说要看你本身的需求，假设改善需求强烈，那就把协调嘉园挂进来，在摇号高性价比好的新盘同时，期待成交，等成交了以后再考量改善型新盘，如今房价根本不变，分期付款时机却是不差的；在协调嘉园成交以前， 先摇高性价比好的新盘，做两手筹算较为稳妥。

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房票

问：房叔，晚安，岁尾可本身买房，现阶段用亲戚名字摇号，房叔我是等岁尾呢却是如今用亲戚名字买？

苏州房叔：用亲戚名字较为费事，此后假设过户税费却是不低的。一种优先选择是用亲戚名字摇纯投资性的新盘，所以只能选高性价比更好的，到时候下手变现，再本身摇了。

能考量宝龙Geoirs三墩北宅地工程项目，丁桥的三个宅地泷悦华府和东方邸高度存眷一下价格，西湖香山提议摇，高度存眷不雅行大宅。高度存眷新房准宅地和宅地，如许变现也便利。变现以后再用本身名义摇。

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分期付款

问：房叔，晚安！我在拱北那里有一套两居室，公摊面积大，现有刚满8个月小孩，家里空间不敷，想改善住房。筹算卖掉分期付款南湖明月，考量周边配套设备和开展潜力，但是又考量到私立学校以及交通，如今很是苦恼，请房叔指条明路，谢谢。

假设有好的保举计划更好，我在龙翔桥附近下班，除此之外眼下是并不是换房的好契机呢？我的房子73方精拆，但临近上塘高架路，挂牌均价3万适宜吗？难题较为繁琐，十分感激赐教。

苏州房叔：成交没现场看完很难精准判断，究竟结果涉及到室第小区产物品量、楼幢位置、楼层、户型、拆修情况、倒霉因素等，影响因素太多了，提议参考一下类似房源的挂牌价。

南湖明月大致是中等高性价比的工程项目，位置较偏，地铁较远。次要却是要看你的财务预算情况。

大致是优选宝龙Geoirs三墩北宅地工程项目，宁波区、星洲二小私立学校；其次高度存眷珠江不动产三墩北工程项目，一样是宁波区，近2号线白洋站；再次是提议摇美妙里、和光尘樾如许的红盘。留神悦青蓝、玉屏蓝湾三个接盘工程项目。除此之外高性价比上至少不比南湖明月差的有此后里，还能高度存眷佳兆业云峰、时代天境三个新工程项目，都在闲林。

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文/苏州房叔 编纂/渔舟