两个关键词：江宁谷里、德信地产。
提到江宁谷里，良多人的第一反响，是薰衣草盛开的山坡。
关于德信，若是各人有印象，那必然是去年4月30日，德信地产颠末76轮竞拍，以4.2亿元总价拿下谷里G11地块，到达更高限价。
也就是近期公开实体样板间的项目，有一个好听的名字：德信烟岚云庄。
那家浙系房起首进南京。
畴前几天德信烟岚云庄公开样板间的情况来看，他还没有成立品牌好感度，让南京人对他有根本认知。
事实上，2019年全年，德信在步步为营、适度扩张的拿地节拍下，新增28宗地盘，新增土储建面近300万平米。
△图片来自德信官微 克而瑞浙江区域
整体来看，德信2019年的新增地盘储蓄，全国化规划邦畿进一步扩大。
除了杭州、宁波、温州等深耕城市外，2019年德信初次进驻成都、南京、无锡、广州、佛山、昆山等城市，成为走进来最密集的一年。
在南京，德信选择了江宁谷里。
固然令人匪夷所思，但究竟结果也是迈出第一步。
在杭州，最早落地的是之江板块的九团云庄，项目定位为低密住区，于2018年10月首开，2019年9月项目最初一批房源售罄。
之江板块，是杭州主城区的「枢纽板块」之一，又是杭州的财产高地，同时也是杭州的别墅区。
杭州九团云庄面向的客群，消费层级更高一些的人。
不到一年时间即实现一个低密产物的清盘，「云庄系」产物的市场承受度很高。
九团云庄之后，从钱塘云庄到运河云庄，再到南京的烟岚云庄，德信都规划了差别的产物业态，户型面积也各有差别。
换言之，江宁谷里德信烟岚云庄，是德信地产「云庄系」产物规划，规格较高的一款产物。
△图片来自德信官微 克而瑞浙江区域
若是说，杭州之江板块，去杭州其他处所都很便利。那么，南京江宁谷里，仿佛是背面教材，去南京任何处所都费力。
德信地产到了南京，烟岚云庄却选择江宁谷里。很显然，致命的因素在于：地段。
或者说，板块。
江宁谷里之于整个南京各大板块开展层级而言，存在感十分低。江宁谷里，以至都不克不及说是一个板块。
来说下江宁谷里。
起首，江宁三山板块是南京第二代富人区。那点毋庸置疑。
把江宁各个区域开展层级，大致分为3个梯队：
第一梯队：百家湖、九龙湖、上秦淮和大学城；第二梯队：正方新城、青龙山国际生态新城、禄口、滨江等；第三梯队：淳化、谷里、湖熟、横溪等。（1）江宁主力子板块为百家湖、九龙湖、上秦淮和大学城。
尤其是九龙湖板块，朗诗小巧屿、万科翡翠公园、万科金域蓝湾、银城千花溪等，整体价格4.5万/㎡或以上。
当然了，那些楼盘的地段，周边生活配套成熟，学区是北小分校和江宁经济区初中，并且，那些耳熟能详的品牌房企，在南京都有代表做。
（2）正方新城、青龙山国际生态新城、禄口、滨江等子板块，因为品牌房企进驻，新盘扎堆，房价略低。
举个例子。禄口，新房价格较去年有所抬升，超越2万，去化困难。小面积、低总价仍是吸引了良多刚需客群。
（3）而淳化、谷里、湖熟、横溪等子板块，因为天文位置偏远，配套匮乏；在江宁的存在感十分低。
曲白一点，「有钱人」不会选择那里置业。
谷里的安设房，集资房和民房比力多。新房少少，为数不多的一两个，此中包罗德信烟岚云庄。
那么问题来了，德信烟岚云庄在江宁谷里，将若何突围？
德信烟岚云庄选择江宁谷里，地段优势，不再赘述。
来看下微不雅地段和产物到底若何。
而在江宁谷里，德信烟岚云庄周边是在建安设房小区，也没有其他大品牌房企参加。
起首要认可，我那天去德信烟岚云庄售楼处，单就产物而言，其实「户型设想」仍是很冷艳的。
德信烟岚云庄，二楼的空间十分紧凑，3个卧室，此中2房朝南。南向主卧带衣帽间、卫生间能够放大奢阔浴缸。
北向卧室也有卫生间。
整体而言，窗墙比很高，空间标准十分阔绰，满足各人对豪宅的想象。
一楼南向进深7.7米采光面，进门右手边改成书房。
客餐厅一体。美中不敷的是，厨房是L型，实地看过示范区，其实厨房空间标准偏窄。
负一楼就是功用区，包罗健身，影音室。
德信烟岚云庄还有一点出格，做了一个中式，类似多出来的“屋檐”设想，有2个益处：
必然水平上包管隐私；也避免从楼上掉工具下来，间接砸到下一层的人，起到必然的防护感化。其实，我更想说的是，那种不算太繁复的线条感，条理清楚，多了一种婉约美。
多了一点杭州清丽的气量。
△图片来自 南京楼市
来看下拆修尺度。
简单说，拆修尺度，类毛坯。
室第部门的面层，叠排：
基座：仿石涂料；单位主入户：仿石涂料、通俗涂料；
上部主体：仿石涂料、通俗涂料。卫生间，洁具、台盆、龙头和花洒都是美标或同等品牌。
重点来了，在家拆品牌里，美标是低于科勒一个层次。当然了，每个系列里都有高端产物。
德信烟岚云庄，项目整体而言，抛开拆修尺度一般外，德信烟岚云庄户型设想仍是很出彩。
房子涨幅的素质，涉及到板块开展层级，以及能否满足了更多人的需求，等等。
讲实，南京人买房出格朴实，不喜好那些花里胡哨，过于超前审美的工具。
每一个进售楼处的南京人，城市发出灵魂3问：
有没有勤学区？
品牌房企吗？
几开间朝南？固然买高层刚需房和改善房的逻辑纷歧样。关于江宁谷里德信烟岚云庄而言，定位为末极改善房，其实硬伤过于明显。
独一可以感动南京人的因素，有且仅有2个：绝对用心的产物和相对合理的价格。
当然了，价格，那是后话。
能不克不及根据德信地产在杭州逃求不断改进的立场，在江宁谷里打造和杭州九团云庄同样的品量的楼盘？
那个问题，交给德信地产来答复的。
究竟结果，在地段绝对不占优势的江宁谷里，德信烟岚云庄已经输掉一大半。
实有好房 万斯：德信不是个例。初来乍到，没有品牌认知，没有地段承认，没有冷艳的产物，没有政府背书，没有学区导入，偏偏在远郊拿了个地王，落子就输了一大半。
比来的一次次土拍一次次开盘衬托之下，楼市入夏，河西南地价4万，河西业次要涨价，仙林湖地价2万7，仙林湖业次要涨价，燕子矶4万售罄，燕子矶业次要涨价，只要天晓得，涨价之后，业主手上的房子有多灾卖。
开发商更大的错，就是拿错了地。
错上加错，就是地段和客群的不婚配，地价成本那么高，还卖不掉。你拍的地，跪着也要把它给卖了，至于是一年仍是十年，就凭本领了。被地价拱上来的房价，因为地段不被承认，房价也很难起飞。所以，高价地，实的不是谁都能拿，哪里都能拿的，白骨累累，本年的土拍热，别急着拍手，先研究产物吧！