请教大家买房的详细流程是怎么操作的，房贷月供是如何计算出来的？

假设你已经决定了要买房，凑齐了首付，如今决定从银行贷款。我们来详细领会一下差别的还款体例。

一、两种还款体例

房贷的还款体例有两种：等额本息和等额本金。关于不想领会计算原理的亲，能够间接利用网上的计算器计算还款金额。房贷计算器

我也做了一个Excel版的房贷计算器，输入贷款金额、月数、年利率，就能够主动生成还款金额。

好比，若是贷款99万，贷款年限30年，利钱为LPR+30基点。

按等额本金，总共还款172.71万元，此中利钱为73.71万元。首月还款是6833.75元，以后每月递加约11.34元，到了第360个月，还款金额只要2761.34元。

按等额本息，总共还款190.24万元，此中利钱为91.24万元。每月还款金额固定为5284.32元。

△ 网上的计算器，by 贝壳找房

△ Excel版计算器，by 兔小花

有些人觉得等额本金总还款金额更少，更划算；有些人觉得前期经济压力大，等额本息前期还款额低一些，能减轻压力。

其实两种办法，银行都没有坑你。在银行签贷款合同的时候，记得勾选本身倾向的体例。

二、月供的计算原理

关于希望详细领会两种还款体例计算原理的亲，能够详细领会一下月供的计算原理。

起首，我们要大白，在上面的例子中，不论是哪一种还款体例，你还给银行的本金总共是99万元。而每月收取的利钱，则是按剩余本金乘以月利率计算的。

我们先计算月利率，在上面的例子中，年利率是LPR+30基点，目前5年以上LPR是4.65%，加30基点，年利率就是4.95%，换算月利率为4.95%/12=0.4125%。

1、等额本金法

计算原则：每月偿还的本金额始末稳定，利钱会随剩余本金的削减而削减。

先计算本金：360个月，每月还的本金都是990000/360=2750元。

再计算利钱，按照剩余本金*月利率计算。

第1个月：因为之前没有还过款，所以，剩余本金=990000元，利钱=990000*0.4125%=4083.75元；

第2个月：因为第1个月已还款2750元，所以，剩余本金=990000-2750=987250元，利钱=987250*0.4125%=4072.41元；

……；

第360个月：因为前359个月已还款2750*359=987250元，所以，剩余本金990000-987250=2750元，利钱=2750*0.4125%=11.34元。

因为每个月剩余本金削减2750元，所以每个月的利钱大约递加11.34元。

月供=每月还本金金额+每月付利钱金额。

详细算法能够用以下计算公式：

2、等额本息法

计算原则：每月偿还的本金和利钱总额始末稳定，银行从每月月供款中，先收剩余本金利钱，后收本金；利钱在月供款中的比例中随剩余本金的削减而降低，本金在月供款中的金额增加，但月供总额连结稳定。

先算月供，推导过程比力复杂，看到公式头晕的亲能够略过。月供其实是按照以下公式推导出来的：

那个公式的含义是：银行将来每个月收到的每一笔月供，根据月利率来折算成如今的钱，总和应该与如今贷进来的钱相等。

还没把高中数学常识还给教师的亲，能够发现，那是一个等比数列乞降算式。

我们能够反推出月供计算公式如下：

在上面的例子中，等额本息月供的计算成果为5284.32元。

再把月供拆分为利钱和本金。银行从月供中先收取利钱，利钱是根据剩余本金*月利率计算的，月供中剩下的金额就是了偿的本金。

第1个月：因为之前没有还过款，所以，剩余本金=990000元，先从5284.32的月供里收取利钱=990000*0.4125%=4083.75元，剩下的金额就是本金=5284.32-4083.75=1200.57；

第2个月：因为第1个月已还款1200.57元，所以，剩余本金=990000-1200.57=988799.43元。先从5284.32的月供里收取利钱=988799.43*0.4125%=4078.80，剩下的金额就是本金=5284.32-4078.80=1205.52；

……；

第360个月：因为前359个月已还款984735.03元（那个数字欠好间接计算，强烈建议下载Excel版计算器，间接有计算成果），所以剩余本金=990000-984735.03=5264.97元。先从5284.32的月供里收取利钱=5264.97*0.4125%=21.72元，剩下的金额就是本金=5284.32-21.72=5262.60元。因为前面的小数点四舍五入，招致本金还有一些差别=5264.97-5262.60=2.37元。

三、两种还款体例的比力

若是认真领会了两种还款体例的原理，就能大白：银行并没有“算计”我们。事实上，银行收取的本金都是我们其时借入的本金金额，而利钱都是逐月根据剩余本金*月利率计算得来的，一分也不多，一分也很多。

因而，我们在选择还款体例的时候，按照本身的资金接受才能来选择即可。

1、若是不希望前期月供压力太大，能够选择等额本息法；

2、若是希望前期多承担月供压力，后续越来越轻松，能够选择等额本金法；

3、若是希望总的利钱金额更少，能够选择等额本金法；

4、若是还款到必然时间，想修改还款体例，也能够跟银行提出申请；

5、若是还款到必然时间，想提早还款，能够还掉一部门本金，减轻后续的利钱压力。

做者 | 兔小花

来源 | 小花财私塾（xiaohua_cxt）