2017年10月，想住团队走进新津，发现了那个成都非限购区市场即将疯狂的信号：房源供给少少，大量旧城革新，大量购房需求受阻，二手房极不不变，品牌开发商进入，高价地频出，中心城区外溢需求涌入。
2018年6月，我们再次去到那片区域。时隔大半年后，新津楼市确实也完成了较大的涨幅。去年同期，颠末一轮涨幅，新津县城二手房价格维持在8000元/㎡上下，现在第二轮涨幅后，新津县城内二手房单价几乎过万。
新津县城二手房价格 数据来源：安居客不竭走高的二手房价格，与限价下的新盘价格构成了庞大的反差。
4月，新津县城北大资本颐和雅郡开盘，均价8000元/㎡，周边同品量二手房价格已到达12000元/㎡。综合摇号中签率不敷10%，通俗购房者摇中几率5.16%。
花源镇别墅项目蓝泊湾项目开盘，26套别墅，均价9000元/㎡，同小区二手房16000元/㎡，接近一倍的价格差。引1300余位购房者抢购，综合摇号中签率约2%，通俗摇号中签率仅0.66%。
新津摇号开盘项目统计那么做为成都更具价值的远郊，在新房限价的情况下，应该怎么选？
目前，包罗新津县城在内，整个新津市场已经构成三大板块，新津县城、花源镇（牧马山）、普兴镇（岷江新城），三大板块优缺点明显。
新津近两年项目
1新津县城
长处：成熟区域，配套好，地铁，江景资本，剪刀差较大；
缺点：城建老旧，品量不高，价格高；整个新津城区贸易属于起步阶段，综合性贸易配套不敷，已落成贸易较为陈旧，根底配套还算完美，仅能满足根本的社区贸易需求，但是仍然是新津贸易配套和气氛更好的区域。天然景不雅丰硕，生态情况利于安居，交通系统完美后，10号线穿过新津县城，接轨主城区，或对本县房地产市场有促进。
2017年10月，太行瑞宏以楼面价7770元/平米拿下新津县城一宗地块。本年3月，雅居乐、金融街两个开发商也在新津县城拿地，地价别离为6324元/㎡、6234元/㎡。在若是以上面三宗地价做为参考，新津县城新房预售8000元/㎡的房价或许还有很大的空间。
太行瑞宏新津地块
从供给的角度来讲，本次新津踩盘发现，跟着4月北大资本颐和雅郡室第清盘，新津县城目前所有面市的商品房已经全数售罄！太行瑞宏地块也没有开工迹象。也就是说，在短期内，新津县城底子买不到新建商品室第。加上整个新津县城商品室第需求量仍然较大，二手房市场紧俏是一定成果。
2花源镇（牧马山）
长处：情况好、新建室第品量好；
缺点：贸易配套缺乏、财产较少，根本无剪刀差；
花源镇，也就是我们常说的牧马山板块，区别于新津县城，那里的室第以洋房和别墅为主，卖点是情况和栖身品量。要说配套，那里只能满足根本的生活需乞降极为局限的娱乐需求（KTV）。镇上也有多个学校，包罗成都职院，人气不算差。
2017岁首年月，成都中心城区限购，室第求过于供，新盘渠道受阻。新津花源镇在短期内就聚集了几十家地产渠道公司，新盘万辰乐居、天山名苑均是其时渠道代办署理的代表性楼盘。当初仅售4000-5000元/㎡，跟着那些项目清盘，大部分渠道门店早已人去店空，街道也失去当初的“富贵”。而今，那些楼盘二手房源挂出了11000元/㎡的价格。
数据来源：安居客据本地中介人员介绍，近两年在花源镇投资购房的人良多（不排除度假需求），花源镇近几年交房的楼盘入住率都极低，代表楼盘金科廊桥水乡入住率可能还不敷3成。
花源镇在2017岁暮-2018岁首年月共三宗地盘出让，更高楼面价5683元/㎡，由成都山川渡建立公司拿下，别的两宗别离由保利（楼面价5000元/㎡）、中房（楼面价4800元/㎡）竞得。
目前，花源镇新房价格9000-13000元/㎡不等，区域内二手房均价10000元/㎡摆布，新房二手房几乎没有剪刀差。近期初次开盘的领地天府兰台均价11000元/㎡（带拆修）洋房，从售楼部得到的动静，5.15限购后，清盘压力较大。
3普兴镇（岷江新城）
长处：城市新中心、天府新区、潜力卖点、财产规划；
缺点：航路噪音大、开展周期长；普兴镇位于天府新区西翼成眉战略高新财产功用区的核心地带，新城具有承接中心城区生齿重要功用。陪伴恒大入市，区域迈开开疆第一步，区域整体规划利好，但成熟度低，开展周期更长。整个普兴镇处于双流机场下降航路上，均匀3-5分钟一趟的飞机在空阔的场镇上飞过，噪音显得非分特别刺耳！
普兴镇（岷江新城）规划新一轮《成都轨道交通规划中》，新津县岷江新城区域内规划有地铁21号线、12号线以及4条轨道线路。将来可毗连主城区、兴隆湖等区域。设备配套规划中，幼儿园、两所三甲病院以及新津规划厅均已在建。
目前的普兴镇几乎就是恒大天府城邦一个项目在支持，医疗、教育配套正在修建。目前恒大天府城邦均价9000元/㎡（带拆修），周边没有二手房。
恒大天府城邦沙盘在恒大之后，普兴近一年的地盘出让较活泼，去年8月，成都华建在普兴竞得一宗地块，楼面价3204元/㎡，本年3月，中洲进入普兴镇，楼面地价4320元/㎡。但均未表态，也就是说，想要在新津普兴买房，只能买恒大天府城邦。
不能不认可，天府城邦是目前普兴规模更大且占有资本更好的楼盘。以如今均匀4000元/㎡的地价来看，恒大天府城邦带拆修房价还算合理。但是从目前区域的开展水平来看，9000元/㎡的新房价格性价比似乎不高。而中洲、成都华建地块目前产物和价格仍是未知形态。
在5.15限购后，恒大天府城邦在一周内告急加推两次，据售楼部介绍，第二次加推的排号效果不太抱负，但清盘压力也不会太大。
总结一下：
按照新津县政府2010-2016年度工做陈述，新津全县生齿7年仅增加1万人，以地域内天然增长（生齿天然增长率2.2-2.3‰之间）为主体，区域外生齿迁入连结在较低程度。但新津居民可收配收入与成都会各区域持平，在成都各远郊县中第二，具有付出才能。
从市场反映出来本土住房需求来看，新津县城 > 普兴镇（岷江新城） > 花源镇（牧马山）。
按照区域地价来看，新津县城 > 花源镇（牧马山） > 普兴镇（岷江新城）。
在成都5.15限购后，远郊固然纳入限购，但没有限造当地人购入套数。所以，新津、视高在内的一些区域必然会有中心城区外溢的投资需求，但较新政前有大幅削减，外溢需求有极大的不不变性。
从投资购房的角度来看，我们认为：
新津投资不变性更高的区域仍然是新津县城。
投资价值更高的是普兴镇（岷江新城），关于持久投资客户来讲，规划政策盈利区是更好的选择，究竟结果最靠近天府新区。
花源镇（牧马山）缺乏财产，新盘多且价格较去年已经翻番，如今入场，后期或有低价二手房面市，或对新盘价格形成冲击。
如今的时间节点是2019岁首年月，我认为当下成都的远郊市场根本定型了，或许将面对阴跌、冬眠，期待下一轮周期，或者是一个政策信号。