实操篇：2018年，四五线城市的房子能不能买？如何判断？

来源/微信公家号：樱桃大房子（ytdfz8）；做者：樱桃

今天的文章发出没多久，有些敏感，为了躲避风险，只好删了。全文发在我的常识星球和另一个备用微信公家号（樱桃大财子）上了，想看的能够去存眷。

良多人留言问我，老家市县的房子如今能不克不及去投资？今天我再谈谈那个话题吧。

23日，住建部部长王蒙徽指出，库存仍然较多的部门三条个城市和县城要继续做好去库存工做。

从那三年去库存的效果来看，一二线和部门三绺线的库存都胜利去掉了，同时也引发了房价大战。

截至目前库存还没有去掉的，接下来要继续去，也就意味着2018年，将轮到目前房价还没有上涨的（已经大涨了的不包罗）部门三条个城市以及五线的县城涨了，详细的涨幅我就不便利公开预测了，怕品茗。

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有的人对四根线的房价要上涨暗示思疑，说本地无财产，无生齿流入，房子空置率高，从2011年以来就没涨过，房价靠什么涨？谁买啊？

那些都不是问题，从各地房价的涨幅来看，本年已经在上涨的良多四团座城市，前提都好不到哪去，但有了棚改货币定向宽松，有了资金轮动，处所再削减供地，再出几个地王炒做一下，房价天然就涨了，没什么好疑惑的，有钱能使鬼推磨。

需求来自哪里？有四部门。

第一，我说过良多次了，在良多小城市，本来不需棚改的房子都列入了棚改，被拆迁的人都得买房，报酬造造了大量的购房需求，从全国来看，棚改对去库存面积的占比在17%摆布，但他的奉献其实不仅仅限于此，因为有了棚改，能够带动整个市场，引起房价上涨的预期，让更多人参加买房大军。

第二，在一二座城市务工的，本来没筹算在县城买房，但所在地房价涨的太快，买不起了，惧怕连县城都买不起就蹩脚了，只好退而求其次，先去县城买个窝占个坑。

第三，本市县各个农村的人，为了孩子上学，或者娶妻子，必需去城里买个房。

第四，外埠投资客，有些是本市县进来的人，有些是隔邻市县的，看到一二三线房价上涨后，觉得市县房价廉价，涨了卖掉，赚一票走人。

固然每小我对本地房价上涨都诚惶诚恐，都思疑以后谁来接盘？但当市场失去理性时，手里有点余钱又不晓得投资什么的时候，良多人城市被身边的情感所带动，不屈不挠的参与进来。

买房永久都是买涨不买跌，之前不涨的时候，你认为再也不会涨了，有钱也不买房，等涨起来的时候，你又惧怕再也买不到房了，没钱也要买。

才起头上涨的地级市县级市2018年房价继续上涨，已经是确定无疑的事。关键是能买吗？那个要别离来看。

若是说自住或者改善，尤其是房价只要三四千块的城市，问都不要问我，如今能够闭着眼睛买，别比及明年涨到六七千了再纠结。你也能够友情的提醒一下身边亲友老友想买房没买房的赶紧买，若是是自住，借钱也要买，因为他们的信息比力落后，如今没涨不担忧不焦急，等实涨起来了，都冲进去跟风买。

小城市固然人不多，但比拟农村，以后仍然是巴望离开村落生活的小年轻的最初去向，以前汉子娶妻子在老家盖栋楼房就能够，如今不可了，必需在城里买房，我老家那好几个独身汉，年近三十了仍是光棍，没有房子，又没钱，哪个女孩会跟你。买不起一线，买二线省城，买不起二线买三线，最差也要到县里到镇上买套房吧。

若是说投资，你先算下账吧，今天我在常识星球上就跟他们算过了，若是如今房价是4000，买一套140的新三房，总价56万，首付2成，12万，贷款44万，按首套利率上浮10%计算，月供2500元。买新房签合同到交房入住有些要两三年时间，那期间你是没有租金收入的。

假设你买的那个新楼盘，一年时间涨到了6000，你的房子价值84万，升值了28万。你那套房子做为二手房卖进来，不满2年，需要交纳的税费，契税是2.5万，营业税是4.7万，小我所得税是8400，加起来就是8万的税了，再加上中介费2个点，就接近10万的成本了。你若是想卖进来，盈利先得减去那10万的成本，就剩下18万，不然他人去买新房了。

但现实上，你没有拿到房本，是卖不掉的，小城市拿房产证十分漫长，3年内能拿到算是烧香拜佛了，所以浮盈也是账面看着爽，除非是你们那里能够间接找开发商改名，用不着比及出房产证，就能胜利让渡进来。不然，你投资买新房就是个坑，因为三年之后，小城市的行情早就到头了，新房能卖的时候市场已经掉头向下，房子卖不卖的进来都说欠好。

当然，若是你愿意折腾，想着一年之内赚几万块就跑，也能够，那就买品量比力好，交通学校配套都比力齐备的次新二手房，不外你买之前也要先探听下本地县城，有没有二手房市场，各人愿不肯意买二手房，别找不到接盘的就惨了。

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详细还有哪些小城市的房价尚未开张，还能买的，你不要问我，全国六七百个城市，我也不晓得那么多，想赚钱，本身勤快点去找，去探听下。

我能够告诉你办法，去此外省份劳神劳力，能够到你熟悉的省看看，良多小城市，链家那种中介机构是没有铺设下去的，要找成交数据，只能一个个查，好比翻开本地的房地产门户网站，问几个楼盘的开盘价格，从去年以来涨了几，看下本地的新闻报导，论坛帖子，那才是最实在的。不然你看处所公布的官方成交均价，也会掌握不了行情，因为均价跟现实的价格相差太多了。

此次住建部提到的去库存，是针对库存较多的城市，需要各人本身查询本地房地产官网的库存数据，可参照如许的尺度，库存在12个月以上，尤其是18个月以上的，房价从2014年930以来，还没有开战，或者涨幅很小，好比20%以下的城市，二套首付只需要两成三成四成的，买房还给购房补助的都可算需要继续去库存的城市。根本上库存低于12个月的，算是库存使命去了大半了，估量也涨了一轮了，而降到8个月以下的，就要调控了。

有些人留言说找不到库存数据，找不到你想想法子啊，每个城市统计房屋成交的主管部分纷歧样，有的是房管局，有的是疆土局，有的是住建局，你先搞清晰是哪个机构在管，然后打德律风去问一下新房的可信套数（就是库存），以及去化周期，那些数据都是公开的，或者查查本地有没有媒体，房产研究机构公开过。

买房是大额投资，你不做点功课就冲进去，经常是要吃亏的。

我上文所有针对的，都是还没有大战过的城市，已经大战过了就算了，鱼尾行情不吃也罢，详细涨几还能够投资，详细情况按照我提到的形式详细阐发;

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