广州 | 东郊公园
在2000年以前，天河大大都区域仍是郊区，时至今日还有部门区域是城乡连系部，天河公园周边就是较早期的城乡连系部之一，那里的城中村给良多打工者和创业初期的同胞供给了相对廉价的出租屋。那片老广口中的“乡间”，今昔是广州汗青巨变的缩影，曾经一望无际的田野酿成了城市新中轴线，许多旧村子酿成了一栋栋高楼。
光阴似箭，白云苍狗，天河公园至今已有92年的汗青，期间有过5次易名。天河公园前身为石牌林场。光阴倒回到1929年，广州市国民zf决定在那兴办林场，因为此地大部门属石牌村，故称石牌林场。一年后，广州市国民zf拨款在林场的根底上修建公园，称石牌公园。1931年，为纪念孙中山，公园易名石牌中山公园。1960年改称东郊公园，望文生义，其时那边还属于郊区。1994年12月27日，市zf发文“同意将东郊公园下放移交给天河区办理”。1996年9月东郊公园改名为天河公园。2000年6月，公园产权移交天河区zf。至此，天河区正式领受和建立天河公园。
天河公园板块处在珠江新城和金融城中间，在广州东进的道路上承接珠江新城的外溢。天河公园仍是市中心更大的水体公园，面积是珠江公园的1.5倍，板块内以室第为主，配套完美，生活气氛浓重，闹中取静，是市区内配套大型市政公园的稀缺宜居板块。比拟起珠江新城的富贵喧哗，24号更喜好在那里安居一隅。周末约上三五良知，带上亲友老友，感触感染天河公园的一抹风光。
2019岁尾21号线后通段开通之后，天河公园板块实现了0-1的打破，填补了没有地铁的短板。将来在建的11和13号线在此交汇，天河公园站会成为亚洲更大的地铁站，同时附建地下商场，商场的招商定位，会必然水平影响天河公园中产置换起点站的定位。
一、楼盘印象
新世界中国地产，是东方新世界的开发商，经它手出品的项目想必良多老广都晓得，就是珠江新城的班师新世界，推出的时候就一度受顶级富豪的逃捧，“住新世界的房子、戴周大福的珠宝”以至成了很多广州人心里“富豪”的尺度。24号出格赏识新世界地产的品牌愿景“打造令人称心满意的处所，构建繁荣安靖、活力充沛的个性城市，让人们找到难能宝贵的归属感。”它所打造的东方新世界，就被称做最适宜栖身的生活及配套办事区，东方新世界位于天河公园西门，分为一二期，1-3栋、10-12栋为一期（04-05年交楼），4-9栋为二期（07-08年交楼）（此中嘉苑为独立项目，共四栋，零丁办理，主力户型为复式，10年交楼），其楼龄在该片区属于次新小区，因而它的成交活泼度不断都在该片区前排位置，也是良多买家来天河公园西门必看、必比照的楼盘之一。
二、小区缺点
1、贫乏大型商配：小区周边配套有田园街市和华润万家，能满足根本的购物，但更高一点的消费需求，好比餐饮、购物，以及看片子，也只能去天河北商圈、珠城处理。
2、栖身密度大、车位不敷
东方新世界共2300多户，密度太大，除了1、2、5、7栋外，其余都是3梯8户，小区中心就是花园（大型活动区域），伴侣反应一到薄暮和周末，根本上能够听到楼下就良多小伴侣玩耍的声音，会对栖身的温馨度有所影响，泊车内部建有泊车场，配有1700个车位，车位比1:0.72，周边其他小区大多都车位不敷，并且周边没什么处所可泊车。
三、小区长处
1、产物多样，圈层本质高
小区户型多样，涵盖1房1厅到5房3厅的多种户型，港式设想气概，以外墙美妙为先，再考虑室内的户型，因而小区内出格多的户型呈现尖尖角角，住起来会觉得不习惯，但不影响各人的选择，开盘时吸引了很多公事员、企事业单元高管、私企老板、高级白领等中高端人群来那里栖身，别的来那里置换的群体也多是周边大学的教师、附近事业单元和体系体例内指导等，因而东方新世界的栖身人群本质仍是比力高的。
要留意的是，天河公园西门板块的差别房型价格相差仍是挺大的，在第六点，24号会挑选出东方新世界的稀缺好货，以及差别预算在该板块内的选筹建议。
2、天河教育资本第一梯队
东方新世界对口的小学为天府路小学，因后期政府不再做评级，所以天府路小学名义上是市一级，但综合实力及排名曲逃天河第一梯队的华景小学，也备受家长们的喜爱，曲升初中为113中东方校区，公办省一级学校，其生源除了天府路小学，还有华景小学，因而生源的量量同样可以得到包管。广州第一梯队学校（小学+初中），加上小学就在家门口，接送午休都出格便利，初中在南门步行5分钟就到，那也是家长们选择东方新世界的原因之一。唯独可惜的一点是小区内部没有幼儿园，附近有四所公立的幼儿园（桑园幼儿园、天晖幼儿园、华港幼儿园、天府幼儿园）可供选择。还要留意的是，天河的几家小学（旭景小学、龙口西小学、天府路小学、体育东路小学兴国粹校、华阳小学）在去年就做过学位预警，即使是如今买入，也不克不及确定100%确保能入读对口学位，有可能会统筹到片区内其他小学入读。
3、交通
自L21天河公园站开通后，从小区步行需要大要非常钟摆布，往珠城标的目的可在L5员村站换乘，非顶峰期从家里到珠城大要需要35分钟。而前去聪慧城科学城标的目的不需要换乘，只需五到七个站的间隔。因而关于来往那些高端财产区域的通勤非常便当。加上将来L11华景站、L13天河公园站建成，东方新世界就是妥妥的地铁上盖楼盘。
小区北面是中山大道，延西走就是华快，不堵的情况下，通往珠城20分钟、金融城15分钟、琶洲电商总部15分钟，但一到顶峰期中山大道、天府路等路段就非常拥挤，BRT、21号线的人流量都很大，良多人反映上班都是需要困难地挤上车。
4、园林景不雅
东方新世界的花园有点像小型的丛林公园，有水景、凉亭、草坪，很多白果、小孩在小区里漫步，在凉亭里休憩，到薄暮水池会有小喷泉，景不雅愈加恬逸，同时还有室表里双泳池、各类球场和老年活动中心，大大进步小区住户的栖身体验感；不只如斯，小区东边500米就是天河公园，天河区更大的生态绿化公园，也是更大的水体公园，可算是小区的后花园。
四、小区配套
1、教育：
幼儿园：桑园幼儿园（公立）、天晖幼儿园（公立）、华港幼儿园（公立）、天府幼儿园（公立）
小学：市一级，天府路小学
初中：省一级，113中学
2、医疗：
小区2km内就有4所三甲病院，别离是南方医科大学第三从属病院（南方三院365米）、暨南大学从属第一病院（华侨病院1.2km）、中山大学从属第六病院（中山六院1.7km）、中山大学从属第三病院（中山三院1.9km），小区南门300米就有东晖社区卫生办事站。
3、贸易：华润万家、田园街市、棠福万象购物中心
4、交通：L21天河公园站（间隔780米，步行10分钟摆布），BRT公交站华景站（北门出口）【L13天河公园站（在建），L11华景路站（在建，北门出口）
五、板块利好
附近几个较大的城中村（员村、上社、棠东）短时间内没有旧改的计划（拆迁成本高），因而关于天河公园利好的预期最精到的描述会是：那里不会有财产、不会有Mall、但做为金融城+珠城辐射的唯二板块，要什么预期呢？
L11、L13以及天河公园站贸易广场的建成，地铁的盈利，已经兑现得差不多了，但做为天河为数不多成片开发，且具备生态资本的板块，吃进珠城中区之后的涨幅不会是问题。L11、L13开通后，天河公园就是三地铁交汇，会有更多的外围人员（城中村、贸易办公）聚集，关于天河公园西门的闹中取静会有必然削弱。
六、产物保举
1房：东方新世界的1房根本上都是西向和北向，更好的是2栋06户型、3栋03户型67㎡的1房，上车人士优选，格局朴直，并且能够改成2房。
2房：8栋05户型78㎡2房西向望花园，除了朝向欠好外，采光、格局都不错，合适预算不高的小两口；2房更好的户型是10-12栋07户型，91㎡2房，阳台、两个房间都是南向望花园，视野、采光、朝向都十分不错，目前没有放卖，需要强力盯盘。
3房：3房的户型就良多，从93㎡-146㎡都有，那里保举4、5栋01户型东向99㎡的3房，是面积最小的三房两卫，双阳台带主套，户型朴直无浪费，两卫的设置装备摆设见仁见智，有人说会有异味，而更多人会为其带来的私密性买单，此中4栋更优，5栋的景不雅会被遮挡。
4房及以上户型：即使是3房，东方新世界也要面对赤岗诸如泓景的合作、而4房的总价且不说已经碰着珠城中区的总价约束，户型和面积上的优势会让他曲面华景里、珠江俊园的冲击，活动性存疑。
究竟结果关于纯投资客群，学位明显不是好的标的，而关于需要学位的住家家庭，能在面积上苟且那是再好不外的，因而24号的建议是不建议。
总结：
珠城做为广州TOP1，再加上成片开发，富人叫价与生态资本的订价逻辑在金融城2公里辐射区域其实不适用，但2公里辐射之外的天河公园可搭边，但只是略微搭边，为什么搭边，因为它与华景的搭配构成板块内的自治，可谓成片开发。
为什么只是略微搭边，因为JF用地的原因，它如今及未来都不会有财产、贸易配套，它就是晋级版的奶厂罢了，它就是唯二受珠城+金融城辐射的板块罢了，它就是天河中产的置换起点站罢了。
即使如斯，若是我将天河公园的楼盘，放在金融城5公里辐射区域去做排序，你会发现那也是妥妥的降维冲击，而把西门板块零丁拎出来，24给的选酬排序如下：
小区选筹排序：桑园＞东方新世界＞天逸＞东逸四期＞隽园＞抱负蓝堡＞东逸一二三期。
300-400W：东方城市39平复式＞华港花园30-50平一房＞华建小区55平一房；
400-500W：抱负青年汇一房复式＞叠翠台两房48平＞华建小区两房；
500-700W：东方新世界一房68平＞华港一期＞华建小区两三房；
700-900W：东方新世界两房＞隽园76-85三房＞抱负蓝堡两房＞东逸二期和四期两房；
900-1200W：桑园两房＞东方新世界两三房＞隽园三房＞东逸四期北向三房；
1200-1500W：桑园三房＞东方新世界三房＞东逸四期南向三房＞隽园三房＞东逸二期南向三房；
如需要：1500-2000W：桑园三房＞天逸三房＞东方新世界三四房＞东逸四期南向三四房。
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