酒店式公寓VS通俗室第，购房前你应当晓得的那些事｜半月法谈
温馨提醒：本文共7000字，阅读需5-15分钟。做为一名地产从业人员，时常有伴侣征询我酒店式公寓与通俗室第的区别以及值不值得买的问题。选择何种物业类型，相信那也是广阔购房者鄙人定决心购房之后面对的首个难题，尤其是很多年轻伴侣，当参不雅完琳琅满目标各类楼盘后发现价格奇高，苦于预算限造正优柔寡断时，看到各类拆修豪华、地段好且价格又极其廉价的酒店式公寓的时候，多会几经纠结。当然，若是你老爸是马云或者老公是思聪，那另当别论。因而，今天特意系统地梳理一下二者的区别，供列位伴侣参考。
一、什么是酒店式公寓？
酒店式公寓，区别于通俗室第，是一种供给酒店式办理办事的公寓型物业，多集室第、酒店、会所、餐饮等功用于一体，一班配置包罗厨卫在内的综合套间，拥有独立产权，具有“自住”和“投资”两大功用，业内也有说法称其为“类室第”，但其素质仍是公寓。
酒店式公寓，也被认为是起源于欧洲的办事式公寓的晋级版本，做为酒店式公寓的雏形，办事式公寓吸引了懒人和忙人的入住，而酒店式公寓，从素质上来看其实是将其概念从头包拆，对办事内容停止开展演绎，供给“酒店式的办事，公寓式的办理”。（为便于行文，70年产权室第之外的40、50年产权的其他物业类型，常见有酒店式公寓、Loft公寓、青年公寓、独身公寓、养老公寓等，本文中统称为“酒店式公寓”。）
图1 杭州金地广场A1户型43㎡立体图
二、酒店式公寓的长处
相较于通俗室第而言，酒店式公寓既吸收了星级酒店的办事功用和办理形式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有优良的通信前提，可针对性地供给各类商务办事。
详细说来，其优势大要有如下几个方面：
1、总价低
一般而言，酒店式公寓单价会比同板块室第要低很多，加之酒店式公寓遍及做法是小户型，主力户型面积较小，两相叠乘，总价极低。以杭州比来比力炽热的将来科技城板块为例，目前在售室第项目合景天峻近20天成交均价2.5w，而同板块酒店式公寓项目欧美金融城（EFC）则为1.7w，每平地契价廉价了近1w，单价是天峻的66％。根据天峻主力户型90方，欧美金融城主力45方来算，单套总价天峻230w，欧美金融城为76w，总价比天峻整整廉价了154w，仅为天峻的33％。别的，部门酒店式公寓项目，如loft公寓，往往通过户内革新，构成复式叠层效果，使得现实利用空间大大增加，必然水平上又降低了房屋单价。
图2 将来科技城两物业类型价格比照
2、拆修好
通俗室第的拆修尺度，分为毛坯和精拆修两种。精拆修，也称为“全拆修”，根据住建部的官方定义，是“所有功用空间的固定面全数铺拆或粉刷完成，厨房和卫生间的根本设备全数安拆完成”。一般而言，市道上的精拆修也只是简拆，交付形态在理论中也仅仅是满足根本生活需求，而酒店式公寓则否则，除了上述设备以外，一般还装备齐备的家电设备和生活设备，做到了实正的“拎包入住”，且拆修尺度也明显高于通俗室第，门厅等公共设备拆修上层次，华丽豪华。
图3 中大银泰城效果图及样板房
3、地段好，租金高
凡是而言，酒店式公寓的选址一般都在地铁沿线或CBD等地段和交通较好的区域，间隔各类写字楼办公区较近，因而，酒店式公寓的出租率一般比通俗室第更有保障，加之拆修不错，办事较好，配套齐全，软硬件设备齐备，娱乐自住两不误，租金凡是也远高于通俗室第，投资回报合理可期。好比上海的酒店式公寓就次要散布在内环以内，南京路商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近，月租金也在7-10k摆布。如浦东君誉江畔月租8K，徐汇巴黎时韵7.5k、金巢铂锐阁9-13k。
4、凡是不受限购政策的影响
2016年国庆期间，北京、天津、成都、杭州等20个重点城市相继出台限购政策，认真研究不难发现，楼市调控一般都是为按捺室第投资需求，而酒店式公寓往往不在限购之列。尤其是像上海那种购房还有户口或社保要求的城市，不管你已婚仍是未婚，上海宁仍是外埠人，无论社保有没有缴纳满5年，都能够买酒店式公寓，门槛之低，几乎是给外来生齿和独身贵族的一份礼品。如斯种种，天然使得其成为投资客们的抱负之选。
三、酒店式公寓与通俗室第的区别
看完上面的阐发，你是不是已经迫不及待想要动手一套了？别急，别急，根据套路，讲完了长处，天然就要阐发短处了。虽然具备上述优势，然而酒店式公寓在房地产市场上却是一番不温不火之景，其原因为何？下面就从其与通俗室第的差别上讲起。
图4 杭州十区酒店式公寓存量及存销比走势
1、地盘性量差别
地盘性量差别，那是酒店式公寓与通俗室第的素质区别。下文要说到的几项差别，底子上也都是因为地盘性量的差别所致。起首我们应明白，每块地盘的性量用处，在规划部分的控造性详细规划和疆土出让合同上城市有明白约定和限造。室第只能建在室第用地上或商住用地上，而公寓能够建在室第用地上也能够建在商住、贸易、综合用地上。一般而言，通俗室第就是平常所说的商品房，地盘性量为室第用地或商住用地中的室第部门，而酒店式公寓则是贸易或综合用地。
图5 杭州将来科技城控造性详细规划
2、产权年限较短
基于上述地盘性量的差别，酒店式公寓与通俗室第的地盘利用年限天然也不不异。通俗室第的地盘利用年限一般在70年，而酒店式公寓一般为40年或者50年。有人说，我不在乎产权年限长短，归正本身也住不了那么久。非也！非也！二者年限的差别除了在数值上的差别，时间的长短之外，还有一个联系关系的差别就是地盘利用年限到期后续费问题（关于此问题，我在《
若何对待「温州20 年产权室第地盘利用权到期，续期须按房价三分之一缴费」？- 陈顺的文章 - 知乎专栏》一文中有详细申明）。详细说来，通俗室第70年届满后若何续期以及能否收费问标题问题前来看争议较大且尚无定论，但是酒店式公寓做为贸易用地，其期限届满后需要付费续期应当是没有任何争议的，且假使两者均需付费续期，酒店式公寓收费尺度高于通俗室第也是题中应有之义。
《物权法》第一百四十九条 室第建立用地利用权期限间届满的，主动续期。非室第建立用地利用权期间届满后的续期，按照法令规定打点。3、落户政策差别
购房落户政策，做为我国那小我口大国户籍政策的一项内容，虽然历来不断遭受非议，但是客不雅上确已存在而且施行已久。做为一篇实务阐发文章，本文无意于对政策自己过多评价，只谈详细规定。
根据各个城市的有关规定，往往只要购置满足必然面积或者总价要求的室第类产物才气落户，因而凡是只要通俗室第和基于室第用地的公寓才气落户，而商住和综合用地的酒店式公寓因为不属室第性量，就不克不及落户。同时因为无法落户，也就没有学区。没了学区教育那一优势，在保值增值才能那项功用上天然也就比力吃亏。
别的，从杭州来看，虽然本年9月因为房地产行情持续升温高烧不退因而政府告急暂停了购房落户政策，但显然那是短期内应对房价暴涨的治本之策，且地产行业自己也是周期性颠簸，有冷有热，因而，持久来看仍是会重启。
表1 杭州市通俗室第“购房落户”政策
需要申明的是，有部门楼盘名称虽叫做酒店式公寓、青年公寓等，但其本色是在室第用地上建的物业，只不外开发商为了营销包拆等种种原因将其打造为各类契合本文字面称号的物业类型。那类楼盘素质仍是通俗室第，因而其实不适用本文所描述的酒店式公寓的种种限造。但是，因为其总价凡是较低，面积较小，在落户问题上仍有可能面对因不契合本地关于总价或面积的限造而无法落户的问题，因而，在选购前务必隆重，对本地相关政策刺探领会清晰之后再做抉择。
4、水电费等生活成本高
酒店式公寓的水电费参照贸易尺度缴纳，因而其水电费也要比通俗室第的居民水电贵一些，一般是民用的1.5-2倍摆布。至于物业费，则要看物业公司造定的收费政策，不外因为其往往参照贸易项目，且供给的办事更多，收费尺度高于通俗室第也是大要率事务。别的大部门的酒店式公寓都欠亨煤气、欠亨燃气管道，不克不及利用明火，部门办理严酷的连煤气罐也不克不及进楼，所以日常生活只能一切电器化，居家做饭只能利用电磁炉，用电量天然也就居高不下。此外，一般来说，酒店式公寓的电费也不分时段，不像居民用电一样有峰谷电之分，炎天一个月电费悄悄松松上7、8百，经年累月，也是一笔不小的开收。可见，酒店式公寓生活成本也明显高于通俗室第。
表2 浙江省电网销售电价表
5、税费尺度较高
因为酒店式公寓与通俗室第地盘性量及物业类型的差别，招致二者在税费缴纳尺度上也有较大的差别。目前我国房地产市场上，与购房者亲近相关的税种次要为契税、印花税，二手房交易中还会涉及小我所得税、增值税（“营改增”之前为营业税）、地盘增值税等。以契税为例，通俗室第在初次购置时有契税优惠，按照面积、能否家庭独一等情况差别，享受税收优惠后费率为1-3％不等，而40、50年产权的酒店式公寓则没有契税优惠，同一为3％。因而，整体来看酒店式公寓税费成本明显高于通俗室第。
2016年2月17日，为减轻购房者税费压力，继2015年“330新政”后，财务部、国税总局、住建部结合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号），自2016年2月22日起进一步下调契税和营业税。
表3 “222新政”前后契税、营业税对照
6、公摊面积差别
公摊面积，即公用分摊建筑面积，指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，一般也简称公摊。公摊面积与建筑面积的关系，用下面的公示即能曲不雅申明：建筑面积＝套内面积＋公摊面积而我们都晓得，开发商在向购房者出卖房屋的时候，根本都是以建筑面积做为计费根据的，也就是说，我们日常新闻上看到的某个楼盘单价3万一平，并不是是套内房屋的单价，而是包罗公摊在内的单价。一套建筑面积90方的房屋，得房率按75％计算，其现实套内面积为67.5平方。因而，在建筑面积恒定的情况下，公摊面积的多寡对室内空间及栖身温馨度的影响是至关重要的。而酒店式公寓之类的商住物业的规划设想尺度要比通俗室第高，如公共门厅面积比力大，楼梯、门厅的收支处按规定设置两处、过道占用空间大等，那无疑增加了公摊面积比例。而通俗室第在那方面也略占优势，通俗室第的支流做法为一梯两户或两梯四户，少部门开发商愈加激进，如卓越蔚蓝领秀为一梯一户，阳光城翡丽湾为两梯两户通过隔绝距离事实上也成了一梯一户，招致那类物业实正意义上的公摊面积比例相对较小。别的，即便酒店式公寓与通俗室第的公摊面积在数值上相等的情况下，因为室第总面积较大，折算下来其公摊比例也相对较小。
7、栖身温馨度较差
上面谈到了那么多的差别，可能有人会说：“没事，我是小年轻，户口和学区之类的无所谓，生活成本高一点也能够接受，我不在乎，我只在乎高峻上，看中酒店式公寓的总价低，拆修好、栖身温馨，买！买！买！”果实如斯么？两者在温馨度上孰优孰劣？
酒店式公寓相较于通俗室第而言，在栖身温馨度那方面也是根本不占优的。酒店式公寓产物浩瀚，关于房屋栖身温馨度，一般去项目踩盘之后无需专业常识即能有初步认识和判断，再运用部门专业评价目标，即能构成相对全面的领会。详细说来，影响栖身温馨度的因素，次要包罗公摊面积、容积率、楼间距、绿空中积及绿地率、层高、红线表里倒霉因素等目标，下面我们就挑几个因素一一简单阐发。
（1）公摊面积。关于那个维度，上文已有介绍，不予赘述。
（2）容积率。容积率又称建筑面积毛密度，简单理解，能够认为是总建筑面积与总用空中积之比。容积率是权衡建立用地利用强度和栖身温馨度的一项重要目标，容积率越高，栖身温馨度越低。容积率的值是无量纲的比值，一般而言，一个栖身温馨的小区，高层容积率应不超越5，多层应不超越3，但因为地盘成本和开发利润的限造，并非所有项目都能做得到。而在容积率上的妥协，尤以酒店式公寓等贸易物业最为严峻，而在规划及政府地盘出让环节，对贸易用地的容积率的限造往往没有通俗室第严酷。一般而言，通俗室第容积率多在1.0-3.0之间，少数别墅项目会低于1.0，少数高层项目会高于3.0，而一般酒店式公寓的容积率则在3.0以上。例如，杭州金地广场、蓝钻天成容积率均为4.0，复地壹中心容积率为5.0。
图6 山东杨柳国际新城项目
（3）楼间距。楼间距对栖身温馨度的影响很好理解，楼间距越短，温馨度越低，那不单单表示为栖身私密性较差，同时也表现在日照不敷采光受限，以及通风不顺畅等影响。酒店式公寓因为容积率凡是较高，在城市核心地段，用空中积较小，因而楼间距一般也较短，现实体验来看较为压制。别的，楼间距与容积率凡是也亲近相关，一般容积率越高也就意味着楼间距越短，类似目标还有建筑密度、绿地率、建筑面积百分比等。在中央商务区内，公寓的建筑面积百分比（建筑面积占项目总室第面积的比例）不受限造，而通俗室第的建筑面积百分比是有限造要求的。
（4）日照通风。酒店式公寓的日照前提一般也比通俗室第差。根据《室第建筑设想标准》等相关规定，栖身产物中室第必需满足日照、采光等相关前提，酒店式公寓的日照前提凡是比室第差。不外那项短板有的开发商通过增大采光面、大面积玻璃幕墙等体例来填补，因而仍是要详细项目详细阐发。此外，因为酒店式公寓户型限造，无法停止功用分区，且户型通透的少，少少有阳台，又大量利用暗卫，通风不顺畅，较为湿润，影响栖身生活的温馨度。
图7 某酒店式公寓户内业主实拍
《关于进一步标准贸易办公等非室第类项目规划设想与办理的施行定见》（杭政办函〔2012〕2号）：贸易办公等非室第类项目制止设置外挑式阳台、飘窗。除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。燃气供给单元不得违背规定私行供气。（5）层高。层高那个很好理解，市场上的酒店式公寓项目，大要能够分为两种，一种是层高在3-3.4米摆布的平层式公寓，一种是层高在4-5米可朋分为两层的loft式公寓，那种loft公寓拆修时分红二层利用，购房者觉得很划算，买一层送一层，但分隔之后上下两层的层高都不超越2.5米，有压迫感，栖身温馨度差。
按照《杭州市建筑层高控造及容积率目标计算规则》，贸易建筑当层高峻于等于5米，不管层内能否有隔层，计算容积率目标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算；大于等于6米小于8.2米时，建筑面积按该层面积乘2倍计算。其他城市规定虽有差别但根本也相差无几，因而，酒店式公寓层高一般都不会超越5米。
除此之外，还有一些其他大大小小的差别，诸如交易让渡不敷灵敏便利、走道采光不敷户型不敷敞亮容易引发平安隐患等。
从手艺目标上对栖身温馨度停止了分类解析，下面我们再从一手用户体验角度看看知乎上部门酒店式公寓业主的吐槽：
Marska：面积小，少少有阳台，没见过南北通透的。炎天极其瓦解，不开空调闷热死，开的话轻松一月七八百电费。霉雨季节也是瓦解，干不了的衣服只能挂房里，烘干机？怎么可能放得下。根本欠亨煤气，做饭要用电磁炉，并且通风欠好，做一碗饭的油烟味难受良久。
匿名用户：不像居民区，隔邻可能是办公室，可能是轰趴馆，进出人员很乱。
小T：就是个正方形！层高那么点！还Loft！房子里还有梁！睡在上层你只能弯着腰，床上都坐不曲！怎么住人啊？！
Eric zhu：生活成本高。水电费根本是民用的2-3倍，物业费是同地段室第的2-3倍。水电根本一个月500摆布。宽带费用也是向商用看齐，每年少则几千，多则上万，速度办事很一般，除非物业撸平了运营商。
由此可见，在栖身温馨度角度上看，酒店式公寓往往也是体验不如通俗室第，温馨度相对较差。
8、首付及按揭政策差别
小我住房凡是做为标的额更大的不动产，除了栖身需求外还兼有理财投资需求，同时因为往往总价较高，运用资金杠杆也就成为常态。截至目前，关于通俗室第首付比例施行的是中国人民银行、银监会2016年2月1日颁布的《关于调整小我住房贷款政策有关问题的通知》的规定，原则上更低首付比例为25％，各地可下浮至20％。但是该文件仅适用于通俗室第，至于酒店式公寓，目前施行的政策仍是首付更低五成，虽然其总价较低，却也在无形中增加了购房者的经济压力。别的，酒店式公寓按揭贷款利率凡是在基准利率根底上还需上浮10％摆布，而首套通俗室第凡是能够下浮10％，贷款期限最长也只能10年，而且不克不及利用公积金贷款。
图8 杭州50-70w酒店式公寓散布图
综上所述，酒店式公寓相较于通俗室第而言，既有其廉价、便当等长处，也存在着地盘性量、落户政策、栖身温馨度等方面的缺陷。至于列位看官若何决策，宜连系本身情况及本文提到的各项影响因子，权衡利弊，停止取舍后再做抉择。而我的任务，则是将酒店式公寓的方方面面停止呈现和复原，帮忙你不致在信息不合错误称的情形下，在各类售后包租、投资回报等宣传攻势下轻率决策。
总体来看，酒店式公寓合适哪类购房者？在我看来，若是你预算有限，又比力垂青房屋地段与交通，且对本身而言落户与学区问题不是硬性目标。或者你已经完成刚需置业以至改善换房使命，只是想通过购房投资匹敌通货膨胀，关于那两类群体而言，那么毫无疑问，酒店式公寓应该是你的一个不错的选择。
最初，祝福各人都能挑选到满意的房子！
---------------------
申明：
▶ 本文由微信公家号@半月法谈 原创，著做权归本人所有，未经受权答应，制止转载。征询受权事宜可在公家号后台留言或联络lawyerchenshun@163.com。
▶ @半月法谈 所登文章内容仅供参考，且不做为任何针对个案之法令定见。
http://weixin.电话.com/r/Skx0bCTEv3nArWAP9xlY (二维码主动识别)