文丨西部菌
夏历新年伊始，成都奥园广场公寓的多位业主，却起头了维权之路。
据封面新闻报导，成都奥园广场三期精拆公寓在收房时，被业主赞扬问题百出——“我的客厅中间竟然立了一根柱子”；“天花板还有裸露的钢筋”；“房间内贴满了要整改的贴纸，卫生间外的墙面呈现了渗水后留下的水渍”……
从公开报导来看，中国奥园在成都的那一项目，牵扯的拆修量量问题八门五花。并且，涉及范畴相当广：
多位业主代表向记者暗示，在本批次交房的3、4、5栋公寓中，超一半的房屋都存在差别水平的渗水、返潮以及空鼓等现象……奥园的品牌出名度不算低，在成都也是深耕多年，此次严峻翻车，某种水平上，也是其增长量量下滑的一个缩影。
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官网信息显示，中国奥园集团 1996 年在广州成立，2007 年在香港上市，营业涵盖地产、贸易、科技、安康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、教育、斑斓财产。
当然，在奥园的多条营业线中，地产板块是绝对的收入重心。而2020年，奥场地产的销售额约1330.1亿元，在克而瑞的全口径销售榜单上，位列房企第29位。
区域规划上，奥园以华南、中西部核心区、华东和环渤海区域四个区域为主，次要营业集中在一二线和强三个城市。而且在澳大利亚、加拿大等国外埠区也有落子。
值得留意的是，双圈战略加持下的川渝地域，历来是奥园的营业重镇。2020年的年中报显示，奥园在四川地域的合同销售额到达62.87亿元，仅次于大本营广东以及江苏。也就是说，四川算得上奥园销售的TOP3省份。
在成都地域，到去年年中，包罗成华奥园广场、奥园半岛One、奥园云璟、奥园棠玥府、奥园玖俪湾、奥园蔚蓝卡地亚•云墅等在内，奥园的项目就多达十余个。
并且奥园的官网还提到，旗下的成都奥园云璟、重庆奥园翡翠天辰等项目，还曾收成多个重量级奖项，市场口碑和佳誉度较高。
正因如斯，此次成都奥园广场因为量量问题酿出维权风波，确实让外界有些大跌眼镜。
来源：封面新闻
一方面，如前所述，被赞扬的量量问题相当多，且牵扯范畴广，申明产物把控呈现了较为严峻的疏漏。
另一方面，奥园广场算是奥园在成都的一个标杆项目了，三期写字楼首开时就比力炽热。而且公开信息显示，它还曾入选成都会成华区重点宣传项目。
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在深耕之地成都，奥园翻车的情况其实不是孤例。好比近段时间，奥园公园府邸的多位业主赞扬，奥园片面以革新晋级为由，延期交付。
至于其他城市项目涉及量量问题，引发赞扬维权的，网上也有很多案例。
做为销售三十强的出名房企，奥园按说在产物量量把控上，有着愈加严酷的尺度，为安在深耕多年的重镇，却呈现了大面积翻车的情况呢？
从奥园近些年“跃进式”的扩张开展节拍中，似乎能够找到一些线索。
事实上，别说十年前，把时间倒退五年，奥园的市场地位间隔今天也相去甚远——2015年的克而瑞销售榜显示，奥园151亿元的销售额，只能名列榜单第68位。
2015年恰是奥园规模化扩张的节点。它表现在两方面：第一，周转效率进步，通过快速开发、销售回款来滚动做大；第二，营业邦畿不竭延伸，不只涉足文旅，在全国化之外还走出中国，落子悉尼。
对规模的强大诉求之下，奥园还通过大手笔的收并购来扩大项目储蓄，低价揽储。
好比去年4月，奥园收买京汉股份29.99%的股份，然后者在北京、天津、重庆、成都、南京、太原等地持有多个项目。
去年7月，奥园再度以19.36亿元收买成都通威实业有限公司98%股权及部门债务：
中国奥园以收买形式进入成都主城区，不只通过较低成本增加其在成都会场的地盘储蓄，同时有助于进一步提拔中国奥园在成都会场的品牌影响力，助力中国奥园持续深耕成都会场。规模化扩张的成就，很快便反应到了销售额上。年报显示，奥园的销售额，从2016年的256亿元增长到2017的456亿元，再到2018年的913亿元，三年复合增长率高达89%。
来源：奥园2020年年中报
2019年，奥园正式跻身千亿销售阵营，站上新台阶。2020年，在房地产行业承压、房企遍及降速的前提下，奥园也实现了13%的销售增长，力压浩瀚房企。
业绩的快速蹿升，为奥园博得了粤系黑马的称号。但就房地产行业而言，速度和量量、规模和效益、杠杆和风险之间很难完美平衡，那是很难改动的定律。
冲上千亿门槛，让奥园在白银时代提早站到了平安线内，然而一味求快背后，能否存在着开展量量的牺牲？不管怎么说，在成都翻车，为此问题供给了一个注脚。
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房地产行业的存量时代，传统的粗放型扩张途径已经很难行得通，对任何房企来说，必需靠产物的量量和品量取胜。那一点，奥园同样相当清晰。
在承受媒体采访时，奥园方面曾强调，“不克不及牺牲量量去逃求速度，不克不及牺牲量量去逃求规模”。
去年的年中报中，奥园也暗示，接下来要“持续提拔产物设想、运营及平安办理等方面的尺度化系统要求”。
然而，在成都等地，奥园并没有为那些业主兑现预期。其实相较于类似项目个案，奥园的实正隐患在于，在房屋量量之外，业绩增长量量也存在着下滑风险。
起首，做为扩张后遗症的表现，奥园近几年欠债不竭走高，净欠债率从2015年的50.74%一路攀升到2020年年中的79.8%。固然还在三道红线内，但压力明显在增加。
其次，规模和效益之间呈现了脱节，增收不增利的特征明显。
2020年上半年，奥园的总营收为282.43亿元，同比增长19.3%。不外毛利润增长只要18%，核心净利润增长14%，都低于营收增长。
并且从久远来看，奥园的增长形式也存在着后劲不敷的难题。
按照官网信息，上市以来，按建筑面积计算，奥园通过收并购体例获得的项目多达七成。
来源：收集
收并购的形式，能够低价获取地盘，但其一，存在着必然风险。因为一些项目之所以被做价出卖，可能是自己就存在问题，或者市场前景欠安。
其二，收并购需要消耗较大的精神去整合资本，增加了企业的运营办理难度，对产物把关上的精神投入，几会形成必然的分离效果。
事实上，截至2020年上半年，奥园期内新增地盘成本，已经由2019年每平方米3199元上升至3812元。拿地成本的提拔，也申明收并购形式低价获取地盘的空间在缩小。
所以对奥园来说，此次成都翻车是一次重要的提醒，在规模扩张初见效果之后，愈加得平衡好规模和效益、速度和量量，找到高量量、可持续的增长途径。