南京买房依然靠抢？但麒麟门区域新房无人问津、二手房房价两年不涨

颠末多轮的楼市调控，南京楼市已经正式辞别“买房就涨”的普涨时代。固然整体市场仍然连结安康的运行态势，没有呈现明显的下行。但是板块分化日趋明显，热点优良板块（江北核心区、河西南、南站）仍然深受购房者的喜爱，个别冷门板块因为开展潜力被严峻透收，市场步入盘整期。

在板块分化的时代，购房者必然要认实阐发板块开展前景，隆重选择板块购房，不要自觉购房。

一、南京楼市整体运行优良：大部门板块新房销售优良、二手房价格迟缓上涨。

在此轮调控过程中，南京政府为了控造房价，施行最为严苛的“限购、限贷、限售、限签”四大限政策，但是脱缰的野马需要时间来安静，房地产市场火爆不成能戛然而行，大量的住房需求也不成能一下平抑。目前而言，南京楼市仍然连结良性的运行态势。

1、大部门板块因为价格被严酷限价，仍然连结兴旺的需求。

南京新房的价格因为被政府严酷限价，因而比来两年根本持平，没有呈现上涨。但因为限价的原因，大部门板块的新房和周边二手房价格严峻倒挂，以至个别板块呈现一两万的价差，吸引大量的自住需求、投资需求的涌入。招致新房严峻求过于供，大部门房地产项目呈现开盘即清盘的现象。

2、二手房价格不被限造，呈现迟缓上涨走势。

在如斯严苛的楼市新政之下，二手房市场不成制止遭到影响，最次要的就是成交量呈现大幅萎缩、成交周期加长。但是成交价格固然与之前比拟涨幅明显放缓，但仍然连结迟缓的上涨态势，按照网上数据显示：比来两年：南京二手房每年连结6%-8%速度增幅。

整体而言：南京楼市固然在严厉调控新政下有所降温，但整体仍然连结较好的运行态势。

二、楼市板块分化呈现：以麒麟门板块为例，新房销售陷入低迷，二手房价格两年不涨

南京楼市整体连结平稳，但其实不代表每个区域的运行态势都十分好，板块已经呈现明显的分化。个别板块如麒麟门板块，新房销售暗澹，二手房价格滞涨。

1、麒麟门天文位置优胜，紧近城东富人区、仙林新城区。

麒麟门板块固然在南京房地产市场中是一个边沿板块，但天文位置极为优胜。间隔主城曲线间隔仅12公里，车程只需要20分钟摆布。比拟其他新城（河西南、仙林、南站）间隔更接近主城。与此同时，麒麟门板块与仙林新城、城东富人区比邻而居，与那两个优良板块的间接间隔不到1公里。

房价方面来看，麒麟门板块的房子性价比力高。麒麟门北面的仙林新城的房价在2.8万-4万之间；西面的城东富人区的房价在3.5万-5万之间；而与那两个板块比邻而居的麒麟门板块房价只要1.8万-2.1万之间。

但就是那么一个天文位置优胜、房子性价比高的板块楼市却陷入盘整。

2、新房成交低迷，月均成交7套，销售率16%。

上图是麒麟门板块独一在售的新房项目标成交走势。该项目2018年11月开盘至今已经有九个月时间，在加上该楼盘三个月摆布的蓄水期，也就是说销售周期整整十二个月，可是截行到目前为行,项目总共推出532套房源，成交85套房源，月均成交套数7套，销售率16%。比拟其他版块楼盘开盘即清盘的销售态势来看，销售是非常暗澹的。

3、二手房价格滞涨，两年没有上涨。

麒麟山庄价格走势

华汇康城价格走势

银亿东城价格走势

上图是麒麟门板块三个典型二手房项目标两年的挂牌价格走势，房价不断连结平稳，没有呈现上涨。

麒麟山庄、华汇康城比来两年的房价走势根本连结平稳，没有呈现明显的上涨，不断在20000元/平米-21000元/平米之间盘桓。银亿东城是比来两年开发的新房，二手房的挂牌价格以至呈现轻细下跌的走势；从最后的22000元/平米跌倒21000元/平米摆布。

三、麒麟门板块陷入低迷次要因素：规划不明朗、对外交通未便利，配套匮乏。

麒麟门板块房地产市场陷入如斯低迷的最次要因素是区域存在庞大缺陷，短期内又没有有效的处理体例。

缺陷一、区域规划：区域规划前景不明朗。

缺陷二、交通规划：对外交统统达性差，尚未通地铁。

缺陷三、配套规划：各类贸易、生活配套设备不敷，教育配套较差。

下面冷眼详细阐发麒麟门板块的陷入低迷的次要因素

缺陷一：区域规划：政府规划中都不是重点开展区域，将来开展前景不明。

目前涉及麒麟门板块的大型规划次要有两个：第一个是麒麟科创园的规划，第二个是南京仙林副城的规划，但是在那两个规划中，麒麟门板块都不是重点开展的板块，区域开展前景不明朗。

麒麟科创园重点建立的是靠近主城的核心板块，麒麟门板块间隔核心板块间隔较远，因而不是重点建立的区域。最次要是跟着政府指导的更迭，麒麟科创园已经不是政府比来建立的重点区域，建立规模、建立速度明显放缓。仙林副城的规划重点建立的青龙山地铁小镇板块，固然麒麟门间隔该板块十分近，但仍然不是重点建立的区域。

缺陷二：交通规划：对外交通只要一条快速道路，地铁2023年才正式通车。

麒麟门对外毗连的快速通道只要一条，并且那条快速通道对接的是中山东路，那条道路是南京主城东部的最次要的交通要道，因而交通十分堵，因而区域居民无论是驾车仍是公共交通都非常未便。麒麟门板块没有通地铁，比来的地铁站间隔区域有3公里摆布的间隔，而且那3公里的道路是快速通道，对骑车居民非常不友好。

值得高兴的是，麒麟门板块的地铁线路已经起头开工建立，估计2023年正式通车。

缺陷三：配套规划：贸易配套层次低、无医疗配套、教育配套较低（南外仙林合做办学）

麒麟板块没有医疗配套，区域居民若是想看病必需去城东和仙林。教育配套是麒麟中心小学、麒麟中学，那些学校是在本来镇小学、镇中学改建而成，教学程度一般。

板块内的大型贸易配套有麒麟门贸易街、宇业先天广场，那两个贸易层级比力低、规模不大，只能满足居民的根本消费需求，与其他新城的贸易配套存在庞大的差距。

比来，麒麟中心小学已和南外仙林合做办学，估计将来教育程度会有提拔。

四、麒麟门固然存在缺陷，但房子性价比高，房价集中在150万-200万之间，是刚需购房者的更佳选择。

麒麟门板块固然存在那三大类缺点，但是房子性价比十分高，是想在主城置业的刚需客户的更佳选择。

目前麒麟门板块建筑类别多样，次要以多层、小高层产物为主；房子面积次要控造在70平米-120平米之间，150万摆布就能够麒麟门区域购房，200万以内能够在麒麟门区域购买一套优良的洋房产物。刚需客户选择余地比力大， 能够购买到比力抱负的物业。

下面冷眼保举几个区域内的优良二手房，供各人参考。

1、华汇康城：二房总价160万-190万。

华汇康城位于老麒麟镇中心区域，与大型贸易中心宇业先天广场间隔不远，因而周边的配套相对齐备。小区内部有牛头山的山景资本，内部景不雅资本丰硕。但是物业公司不是品牌物业，办事程度欠安，小区建立时间比力久，因而车位配比不敷，泊车非常未便。

项目主力户型80-130平米，此中针对刚需客户的面积再80-90平米，户型次要是两房，总价在160-190万之间。

2、麒麟山庄：二房总价140万-200万。

麒麟山庄是香港开发商开发的物业，因而定位比力高端，户型面积偏大。项目占空中积28万平米，总建面积36万平米，一共规划80栋楼。项目紧邻两条快速通道，存在噪音污染。项目位置相比照较偏，附近配套不敷，地盘是1993年的，年限缩水比力多。

项目户型明显偏大，最小户型是一房（70平米），最小二房户型是90平米。总价大要在140-200万之间。

3、东郊小镇：二手房总价140-200万

东郊小镇总建筑面积130万平方米，是麒麟门板块更大的楼盘，目前已经开放完毕。该项目远离老麒麟镇，配套设备全数依靠本身建立。开发商是本年破产的银亿集团。地盘拿地时间也十分长远，利用年限缩短。

该项目产物线丰硕，主力户型集中70-130平米。二房的主力户型在70-90平米之间，总价大要在140-200万之间。

南京楼市已经不是“买房即将”的普涨时代，购房者买房选择板块必然要隆重。麒麟门板块固然存在缺陷，但房子总价只要150万，是刚需购房者的首选。

公家号：冷眼看地产。我是资深房地产阐发师，不为流量折腰，只发布专业、客不雅、中立的房地产常识，希望得到专业购房常识，制止购房陷阱的请存眷我。