我为什么放弃了润五打新？华润城一二三期户型详解

前几天润玺二期选房成果出来了，去化率大要85%，怪不得开华润要留一手，若是四栋齐开，去化更差，那排场就实难看了。

市场用脚投票，润玺二期的销售情况，让我不能不感慨，深圳购房者历经楼市千锤百炼，精得狠！

在大横盘布景下，若是是为投资转手，润玺二期2025年交房，要多锁定3年，7年多的持有成本，活动性大大降低；若是是为了自住，噪音、高容积率、地铁间隔，华润城一二三期还更宜居，比来华润城二手房的成交价也在全线下滑。

按照最新的成交数据，华润城一期、三期已经成交单价已经接近15万/平，华润城二期比来成交单价在16万/平摆布。

我们再看看在售，华润城一期一套83平2房的业主比来急降价200万，报价1300万只卖那周；三期有套89平2房业主报价1400万，西南朝向，单价15.7万/平，那些2房更高点时成交单价在19万/平摆布，小区个别户型曾经打破20万/平。网红华润城二手房价格大跳水，想买二手房的伴侣能够存眷一下。

我们先看看华润城一二三期小区与户型的详细情况。

华润城润府一期2016年入伙，占地约3.9万平米，建筑面积约28万平米，绿化率35%，车位比约为1:1.1，密度比力大，花园小，日常活动空间有限，不外也做了室外、室内泳池。

小区总共9栋，呈窄C型散布，最宜居的是3、4、5栋，小区中间位置恬静，中层以上前后视野都无遮挡；1栋是公寓，1、2栋都临沙河西路，眺望不远处的北环沙河立交，噪音明显，不外景不雅不错，看塘朗山和沙河公园，2栋楼下联通大沙河走廊，算是润府一期的后花园；6栋户数较多，7、8栋视野一般，前后都有遮挡。

一期所有户型都朴直、客厅出阳台，带赠送（入户、生活小阳台），包罗82-240平的2-4房，1栋公寓不介绍。

华润城一期82平2房皆可革新成小三房，市场价在1200-1300万摆布较为合理，因性价比相对较高，比力受“豪刚”客户喜好。

82平2室2厅1卫，散布于3/4/5栋A/B户型，户型朴直，客厅正出阳台，朝向一般，视野不错，A户型朝东北，B户型朝西北，根本10楼以上无遮挡，目前8套在售，业主报价1300万起，比来一套成交在11月，成交价为1240万，是华润城一二三期总价更低的户型。

83平2室2厅2卫，散布于7/8栋的A/B户型，户型整体朴直，客厅正出阳台，朝向一般，视野一般，优势是2个卫生间，A户型朝东北，B户型朝西北（看科苑学里高层视野稍好）。目前2套在售，报价1600万起，近期无成交。

华润城一期的三房分4种户型，89平、87平、113平、125平，都是2卫，89平3房2卫户数多，散布广，成交相对活泼，125平3房市场定位相对为难，相对冷门。

89平3室2厅2卫，散布于6栋和3/4/5/7/8栋的C/D/E/F户型，超1000户，小面积适用三房，本年成交较冷。户型朴直，客厅正出阳台，竖厅设想，主卧带卫生间，6栋朝向多样，且个别楼层的生活阳台比力不朴直，厨房采光一般，3—8栋分东南和西南朝向。那种小三房合适对品量要求较高的刚改客户，目前31套在售，业主报价1550万起，上套成交在11月，成交价约为1620万。

87平3室2厅2卫，散布于2栋2单位C户型，户数较少，户型朴直，客厅正出阳台，西南向看花园，竖厅设想，赠送面积多，主卧带卫生间，空间大，次卧赠送一个内阳台，可改成4房，厨房是暗厨，可改成开放式。目前5套在售，业主报价1780万起，近期无成交。

113平3室2厅2卫，散布于2栋1单位C户型，户型朴直，客厅正出阳台，竖厅设想，双龙抱珠，西南向看花园，主卧带卫生间，厨房带生活阳台，面积比力大，业主一般会自行改动。目前无在售，近期也无成交。

125平3室2厅2卫，散布于2栋D户型，正规大三房，户型朴直，客厅正出阳台，西南向，看花园以及城市景不雅，主卧套房设想，带衣帽间和卫生间，双卧室均朝西南向。目前4套在售，业主报价2400万起，近期无成交。

华润城一期的4房因总价相对较高，成交不断以来都没那么活泼。

132平4室2厅2卫，散布于2栋B户型，户型朴直，客厅正出阳台，竖厅设想，朝向一般但景不雅不错，东北向无遮挡看大沙河公园，楼下是沙河西路，有噪音干扰，主卧套间设想，厨房带一个阳台。目前3套在售，业主报价2450万起，近期无成交。

165平4室2厅3卫，散布于2栋A户型，户型朴直，客厅正出阳台，竖厅设想，东北向无遮挡看大沙河公园，楼下是沙河西路，有噪音干扰，双套房奢华设想，个别楼层带40平摆布的L型大阳台。目前4套在售，业主报价2700万起，近期无成交。

华润城润府二期2018年入伙，占地约2.7万平米，总建面约24.3万平米，容积率7.26，车位比约为1：1.1。

二期内部品量要比一期好良多，精拆交房，从外立面也能感触感染到二期更有豪宅气息，不外，小区花园面积小，又是超高楼栋，空间感、私密性比一期差一点，四面被小区和写字楼包抄，采光、视野整体也一般。

小区共6栋，为A-F栋，此中F栋是大面积的公寓，户型涵盖了81-190平的2-4房，小区内部有设想多功用空间，好比泅水池、茶馆、健身房、书吧等。

81平1+1室1厅1卫，散布于C栋05/06户型，二期最小的户型，户型朴直，客厅正出阳台，竖厅设想，西南向看写字楼，近小区门口比力嘈杂，开放式厨房设想，主卧带衣帽间，入户旁边是小卧室（无明窗）。目前3套在售，报价1400万起，近期无成交。

89平2室2厅1卫，散布于D/E栋的04/05户型，户型朴直，客厅正出阳台，竖厅设想，明厨明卫，厨房带生活阳台，西南向，高楼层可越过大冲都会花园看南山区城市景不雅。目前5套在售，报价1500万起，8月份有套超高层成交价约为1650万。

89平2室2厅2卫，散布于A/B/C栋的03/04户型，户型朴直，客厅正出阳台，竖厅设想，东南向看大冲城市花园，视野受限，主卧多一个卫生间，功用性更强。目前11套在售，业主报价1500万起，近期无成交。

150平3室2厅2卫，散布于A/B/C/D/E栋的01/02户型，户型朴直适用，横厅设想，客厅大阳台，送入户和生活阳台，主卧带衣帽间。A/B/C栋01户型西南朝向看花园恬静，D/E栋02户型朝东南看花园也比力恬静。目前8套在售，业主报价2500万起，最新一套成交在11月，成交价在2450万摆布。

190平4室2厅3卫，散布于A/B栋的05、D/E栋的03户型，05户型西南向，03户型东南向，户型朴直，客厅正出阳台，竖厅设想，双龙抱珠，3卧室均偏南朝向，双套间设想，主卧带衣帽间和卫生间，明厨明卫，厨房带生活阳台，D栋临路略微少一点。目前6套在售，报价3300万起，11月份有套成交价在3380万摆布。

华润城润府三期2020年交房，总占空中积约3.4万平米，总建筑面积约为30.2万平米，容积率6.34，车位比1：0.7（公寓户数多）。

小区由1-6栋构成，此中1栋分A/B座，3栋是公寓，4/5/6栋为53层超高层建筑，比1A、1B、2栋都要高，呈现“东高西低”的阶梯状形态。

华润城润府三期只要3个面积(89平、150平、190平)的户型，分东南和西南两种朝向，公寓不介绍。

89平2室2厅1卫，散布于1栋AB座2座5座6座04/05、4座03/04/05/06户型，除4栋03/04户型为东南朝向外，其他均为西南向。户型朴直，客厅正出阳台，竖厅设想，明厨明卫，厨房带生活阳台。1/2栋看水厂，近铜鼓路相对较少，5/6栋看花园，相对恬静，4栋03/04户型东南向看科华学校，近大冲二路，也有噪音。目前17套在售，业主报价1400万起，上一套成交在11月，超高层，成交价在1400万摆布。

150平3室2厅2卫，散布于1/2/4/5/6栋的01/02户型，户型朴直，客厅正出阳台，横厅设想，赠送入户以及生活阳台，明厨明卫，双卧室均朝南向，主卧套房设想，带衣帽间和卫生间，01户型西南向，02户型东南向。目前14套在售，业主报价2600万起，上半年更高峰时有套超高层成交价在3200万摆布。

190平4室2厅3卫，散布于1/2/5/6栋的03户型，户型朴直，客厅正出阳台东南向，竖厅设想，卧室居于客餐厅两侧，3卧室均东南朝向，双套间设想，主卧带衣帽间和卫生间，明厨明卫，厨房带生活阳台。1/2栋看花园恬静一些，5/6栋看科华学校，高楼层可看沙河高尔夫以及海景。目前6套在售，业主报价3450万起，比来一套成交在11月，成交价在3080万摆布，低楼层。

华润城三期的户型与二期的户型整体类似，小区品量与内部配套也没有太大区别，三期楼间距较宽，周边没有太高的建筑物遮挡，小区整体在视野以及采光方面略胜一筹。

总的来说，二三期容积率虽比一期高，但是楼龄更新且小区品量更高，有豪宅气息，在去年年市场炽热期间，二三期的市场均价也比一期高一些，但在现在的市场情况下，一二三期成交价齐跌，现今成交单价根本持平，差距不大。

华润城之所以受逃捧，无疑是看中华润的品牌、项目所处的地段和所带的配套，学位也是一个看好因素。

时间也证了然首批买家们的选择没有错，好比一期开盘时间为2014.10——2015.7月，开盘均价在4.75-6.5万；二期开盘时间为2015.10——2016.9月，开盘均价在7.5-8.4万（含精拆）；三期开盘时间在2018年下半年，开盘均价在8.5万，和现在的市场单价一比照，它们的涨幅都十分惊人。

可现在的深圳楼市不比昔时，深圳买家想依靠打新复造华润城的“暴富神话”几乎不成能。现在润玺二期存案均价在13.2万/平，在大横盘布景下，此时投资出场，从成本以及回报等角度来看不算划算。

若是是奔着自住去的“高薪园”的白领们，看看二手房呀，究竟结果看得见摸得着！