润玺二期：华润城系列的滑铁卢？

序

时隔一年，华润城五期（润玺二期）来了，做为整个大冲旧改室第版块的收官之做，润玺二期是会一如既往的呈现“网红楼盘”的秒光盛况，仍是遭遇大势所趋之下的滑铁卢？咱们来简短聊一聊。

PS：一些需要阐发的点就跳过了，不晓得的能够翻翻下面那篇去年的文章，鉴于润玺一二期不同不大，根本能够套娃式阅读。

润玺一期去年推手1171套房源

建面96-207㎡，存案均价13.2万/㎡

单价区间12-14.4万/㎡

总价区间1184-2983万/套

润玺二期本次推手1024套房源

建面116-271㎡，存案均价13.2万/㎡

单价区间12.2-13.9万/㎡

总价区间1425-3736万/套

比拟前者，一路之隔的润玺二期占地略小一点点，但地块却更差一些。一期地块整体呈方形，好歹能构成个围合式的规划，有个超mini小花园。二期地块是狭长型，楼栋只能一字长蛇阵停止摆列，根本没啥花园可言了。

密度高上加高，容积率到达破天荒的8.5+

可能有人对那数据没概念，那就举个例子

恒裕滨城二期，容积率4.0

半岛城邦三期，容积率4.37

那俩楼盘站在小区里昂首看，给人的觉得就有点乌云压城了。能想象在当前的现状下，楼体再拔高整整一倍，或是楼栋数量再翻一倍的觉得吗？

最小户型从99㎡→120㎡

更大户型从200㎡→270㎡

面积段整体进步了一截，买入的门槛和总价的上限也响应的增长了。容积率上去后，公摊率和得房率那两项数据也随之一升一降。

购房者是按建筑面积去付钱，那点寡所周知，但得房率低到必然比例后，每平方米的现实购置成本会出格夸大，几项数据综合起来一算会得出个离谱的单价（那点其实是近几年新房的通病，且愈演愈烈，以后有兴致了零丁写一篇）

从润府一期89㎡做3房2卫，到二三期的89㎡2房，然后润玺一期99㎡做3房1卫，再到现在润玺二期120㎡做3房2卫，能够看到得房率上的改动和开发商对应的调整。再通过华润城1-5期那些项目上的整体比对，能够发现地块量量是逐年下滑的，润玺二期的地块能够说是公认的差了。

密度高，噪音大，尘埃多，那些都是陈词滥调的工具。但润玺二期最糟心的就是地块在狭长的同时，北端又有一个内弯的弧度，楼栋一字排开后会有视野上的遮挡，间接影响到户型的景不雅跟采光（出格是02单元）润玺二期那屈指可数的长处又得打点折扣。（没有比照就没有危险，去年那时候各人都觉着仍是润府好。如今润玺二期来了，去年的润玺一期貌似也挺香了？）

华润城系列开发至今，房子的综合评分是肉眼可见的在逐年下滑。但随之上升的是片区越发齐备的配套、市场对项目标高承认度、以及逐年攀升的价格。

润玺的物业费是9.8元/㎡，一个拥有如斯密度和接近2500户的密集生齿，且没啥花园可言的楼盘，按顶豪的尺度去收费？是能在办理上把旁边的润府甩开一个层次？仍是说建筑品量堪比深圳湾的悦府？我非常猎奇。

华润城·润玺一期

2020年11月出售

诚意注销：15036批

冻结资金：9690批

华润城·润玺二期

2021年12月出售

诚意注销：2615批

冻结资金：1486批

润玺一二期在产物的打造上大同小异，但所处的大情况却判然不同。高压的政策、低迷的成交、下行的市场，构成了本年楼市的主旋律。那种本就争议不竭的“网红盘”被市场的大水所裹挟也在情理之中，以上数据就刚好印证了那一点。

润玺一期万人往

润玺二期难秒光

同样一千多套的货量，去年一期的冻资客户是本年二期的6.5倍，足以表现楼市的冷热。但关于润玺二期而言，变革的不但是市场，本身欠缺逆流而上的产物力也是很重要的因素。

深业中城/海德园B区

照旧是当天售罄，原因安在？

愈加地道的地段（较好的宜居性）

与周边二手的价差（可不雅的套利空间）

片区房源数量有限（同量化合作较少）

润玺二期正好就反过来了：情况跟地块不如那俩地道，片区投资客的比例较高，且房源总量过多，同量化合作严峻，大量同类产物互相踩踏，价格难以坚硬 。比拟当初润府的一二三期，此次起步门槛也挺高，最差的总价都要1425万，中高区的三房估量在1600-1700万摆布，那价位不是一般的刚需够得着的。（华润城片区二手价格鄙人半年有明显的回落，二手房的价格没能在高位维持住，招致润玺二期的限价优势不明显）

市场上升期，买家争相入市的巴望

会掩盖房子的一切缺点

市场回调期，房子根底属性上的缺点

就会被买家无限放大

如今的深圳，买房讲究不断改进，下手时候必然要考虑到一点：当前购置的物业，将来再次转手的时候，在二手市场里好欠好找接盘侠？（那点十分关键，间接考验资产的价值跟变现才能）

每个购房者下手前，都要对未来做一个初步的预估。若是觉得本身买的房子以后不太好找接盘侠，需要割肉才气出手的，那么就要隆重下手，或者花点时间做更详尽的调研，反之则能够安心买入。

去年润玺一期是在市场狂热的气氛下入市的，又有润府三期的套利模板在前，万人争抢不成制止。但如今市场趋冷，买家也起头回归沉着，所以会对所选标的提出更高的要求。本年大部门新盘去化率都堪忧，原因就在于此。市场成交低迷，不代表客户少，而是当前能感动买家出手的好产物太少了。

（润玺二期再不济，好歹还有地段跟配套的加持，那两点就必定了下限不会低到哪去，所以认筹比例跟去化率不会太难看）

市场上有部门声音觉得，华润城的配套跟地段摆在那，而润玺自己就是主打品量跟景不雅，像高区200+的大平层整个科技园都没有同类型的敌手，以后进入二手市场单价卖到20-25万是很轻松的（有理有据，阐发的倒也没弊端）

但有一点不成忽略，华润城的定位跟片区的特征，就必定了是小户型更吃香，所以二手市场里价值及热度更高的是润府一期的89㎡，那点是说得通的。而润玺二期那种270㎡的大平层，总价能否会有点越过那个片区能承载的极限呢？

270㎡的01户型，没做成南北通透比力可惜。但专梯入户，宽厅规划主打景不雅面，倒也别有一番豪宅气场。但从户型图上看，貌似连保母间都没有？（更别提主佣分梯了，豪宅标配的工具没给上，将来的上限就必定有限）觉得华润在大冲做的那些大户型，定位都比力模糊。

拥有5000-7000万以至更高的预算，买家的实力已经毋庸置疑了，称其为“顶豪买家”绝不为过。但到了那个价格区间，可选择的片区跟产物其实不少。实力如斯雄厚的买主，对房子的偏好一般都是什么呢？或者说，同等价位的情况下，润玺二期要靠什么来感动那群人呢？

地段？情况？配套？景不雅？品量？

稀缺性？宜居性？温馨度？

在那之中，同价竞品占得几样？

而润玺本身又能占得几样？

润玺二期能不克不及买？买必定仍是能够买的。但一是要分人，二是要在去年的选房根底上，再花更多精神去挑选与评判标的。

南山工做的首套刚需，在月供不吃紧的情况下能够安心购置，贷将来的钱置当前的业是不会吃亏的。究竟结果地段跟配套摆在那，处理自住的同时，走一个长线持有的道路。西南向的120㎡视野相对开阔，是兼顾朝向与采光的刚需首选（出格是3栋4栋）在本身的预算内往高了选就行了。

那回润玺二期认筹比例不高，按产物的缺陷来揣测，必定有必然比例的入围客户会放弃购置。所以关于二套改善人群来说，此次没有原先高不成攀的入围门槛了。但二套的高额首付以至是全款，撬不动杠杆的情况下把资金全砸在那个收益未知的期房里面了，关于资金的运转效率来说是高是低？手里的那笔资金能否有更好的去向？那工具就见仁见智了。

至于投资客，若是为了博取收益更大化，那会优先考虑1栋高区的270㎡，究竟结果那户型在视野跟稀缺性上是最占优的，在投资角度相对是最适宜动手的。但那么大的面积总成本就很高了，加上2025年1月才交楼，还有3年的限售期，持有周期跟持有成本的帐能够自行预算，量入为出。

若是是买120㎡来纯投资，那就实的没需要了，之前润府系列打新有极高的套利空间，是时机和价差等多方因素培养的，此外不谈了，就如今那个价格回调的市场，润府一二三期的业主就算降价卖仍是赚了很多钱，究竟结果早期的购入成本有限，近几年的涨幅已经完全笼盖了成本。但在2021年岁暮花13-14万的单价去梭哈逃高润玺二期？本身品喽

在先本性缺陷无法制止的情况下，润玺二期能否依靠东南的景不雅面跟本身的地段及品量，支持起整个项目标口碑跟后劲？能否做为收官之做给整个华润城画上一个完美的句号？各人就拭目以待喽~良多工具没法细讲，仍是需要自行去判断

一人一语

一言难尽

深房论道

2021.12.14