全国近 94% 县城房价不过万元，容纳 2.5 亿常住人口，县城楼市现状如何？2023 或将走向何方？

现实上县城远不行是“包容2.5亿生齿”那么简单，那个问题几年前我谈过一次，县城是城市与村落的纽带。

从那个角度看县城经济即将迎来一波不大不小的繁荣，次要原因有二：

一是城市化历程放缓，目前我国已颠末了城市化的顶峰期和快速开展期，农村生齿流失速度放缓，农村投资又还有很大的空间；

二是“婴儿潮”生齿即将回流，解放后到1965年出生的一批爆炸性增长的生齿，尤其是此中本身生长在农村、儿女在城市生活的那一批人，孙辈根本上不需要帮手赐顾帮衬了，本身身体又还没有到需要频繁跑病院的年纪，继续呆在城市意义不大。

县城经济是依附于农村经济的，与工业关系不大。当然，每个县城情况纷歧样，举几个极端例子毫无意义，昆山和西藏那曲双湖县，都是县级行政单元，县委书记、县长都是同级此外，你信不信双湖县县委书记工资比昆山的还要高？昆山工业那么兴旺，双湖根本上以牧业为主，连个商品房小区都没有，那种极端例子拿出来说没有什么意义。

就城区面积而言，你把那曲地域所有称得上“城镇”的处所都捆到一块儿，还没有昆山一半儿大，把目光只放在那些处所是没有意义的。中国其实是太辽阔了，议论“全国”那个级此外问题，指的必定是占绝大大都的普通俗通的县城，而不是那些极端个例。

要客旁观到，绝大大都县城的感化就是把城市生活带到农人们的“一小时生活圈”里面来。

90%以上的县城没有开展完好造造业的可能性，最多只能开展一些上游配套财产好比零配件造造、原质料加工、来料加工，供给一些当地就业岗位。面向农村、面向农人、面向农业，是绝大大都县城的出路所在。

跟着农村老龄生齿回流、农业现代化的不竭推进、农人生活程度的进步，县城经济在将来的10到20年其实会有一个繁荣的周期，绝不单单是县城里面那2.5亿人的工作，而是高达数亿农村生齿再加上那2.5亿现实上安身于农村的县城生齿的工作。

然而那其实不等于县城楼市会繁荣，那是两码事。

在上一波房地产热潮中，县城房地产已经超饱和，许多县城的已建成住房面积已经高于整个县里所有生齿（含农村生齿）所需栖身面积，县城房地产现实上已经失去了投资价值和利用价值，是典型的垃圾房地产。指望在中国绝大大都县城搞什么房地产经济纯属是失心疯，进一步炒房价、建房产，独一的结局就是陷入烂尾和活动性丧失。

至少将来50年之内，中国大大都县城的房地产市场是不成能再次繁荣了，除非彻底改动中国人的栖身习惯，摊大饼搞那种“一户建”，但是那样又会带来其它良多的问题：好比说，明明农村里原来就是“一户建”，为什么偏要去县城里搞个面积更小的“一户建”来住？在有私人车和充沛公共交通的前提下那不是吃饱了撑得吗？

中国当前的汽车保有量已经到达3亿两，均匀不到5小我一辆汽车，别的还有1亿辆其它灵活车，事实上还有没有纳入统计的电动两轮车、三轮车等其它形式的灵活车。汽车保有量上升势头非常明显，国产车在提量的同时提量，汽车保有量还会有庞大的攀升。县城的房地产刚好位于“上不沾全国不沾地”的为难地位，栖身温馨性远不如农村自建房，便当性达不到地级市商品房，没有任何合作力可言。

在一小时生活圈内部，更多人会选择栖身在农村自有宅基地上的自建房里，建造价格（含拆修）在2000到3000元/平米，面积遍及在50平方米/人，有院坝、有自种蔬菜、有自养鸡鸭，至少保有摩托车、电瓶车，购置国产国民神车的也越来越多，前去县城路途在一小时以内。他们为什么要去买县城里4000起步、8000遍及，还不带拆修、需要上楼、需要公摊、不成能本身种菜养鸡的商品房？

出一小时生活圈，县城的前提又比不上地级市，很多县城没有高速路、没有高铁站、没有三甲病院、没有较好的学校，房价又没有太大的差距，均价4000元/平米的县城，上级地级市房价也就7000元/平米摆布，生活体验、就业时机、社会保障完满是另一个层次。

县城房地产市场的为难性就表现在那里：

跟低的比，好比乡镇、农村，价高量次、生活体验差，而且没有“熟人社会”，需要改变生活体例；

跟高的比，好比地级市、省会城市，又不敷“城市化”，城市配套设备单薄，大大都县城就只要一两个大型购物中心，有些以至都没有。

高不成、低不就。

笔者本人附近有两个如许的县城，四川省眉山市青神县、乐山市井研县。我老家就在那两个县接壤的处所，有许多亲戚、伴侣、同窗在那两个县城的政府机关、企业学校等工做，也有本身经商的，比力领会。

那两个县城契合中国绝大大都县城的尺度，全县生齿在30万摆布，也不具有奇特的区位优势，不靠近造造业中心、没有全国闻名的景区景点，没有多么独具特色的财产，就是普通俗通的“路人县”。

前些年也搞过一些“特色”，好比青神县的中岩寺景区、井研县的机械造造业、两个县都在搞的柑橘财产，说实话，中国几乎每个县都有那种级此外“特色”，四处都是的“特色”也就算不上什么实正的特色了，只是本身给本身加戏罢了。

据两个县疆土资本、城乡建立方面的亲戚伴侣数据，那两个县的房地产市场都是过饱和形态，此中青神县县城范畴内根据全国城镇均匀栖身面积计算，现有住房（含单元住房、商品房、自建房）可包容20万生齿，全县常住生齿才16.8万人，现实在县行政管辖区内生活的生齿以至还没那么多，也就是说，把全县农村、乡镇生齿全数都搬去县城里，房都住不满。

井研县现实情况差不多，常住生齿28万人，现实生齿还没那么多，县城住房可包容30万人摆布，早已是过饱和形态。

即便算上“老破小”住房面对的改善性需求在内，县城房地产市场也没有任何扩张空间了，住房空置率高得吓人，能够预见：大大都房地产企业资金链断裂，就断裂在“深耕”县城房地产那个阶段。

好比四川省乐山市峨眉山市（县级市）的恒大“峨眉山国际度假区揽山苑”小区，就烂在那里好几年没动静，大喇喇的摆在景区入口“鞭尸”给人看，去峨眉山景区都得从那个烂尾小区门口颠末，算是亮堂堂的警示牌了。

除非是刚需，不建议投资95%以上县城房地产，不论是购房者仍是房地产企业。

一个县城，中国95%的县城，除开昆山那种头部的、双湖那种尾部的，掐头去尾之下，绝大大都县城应该做好的其实是办事农村，做好办事农村就有前途、有活路，做欠好办事农村，搞此外都是绝路一条。

第一是供给根本医疗保障，三级乙等、二级病院数量和床位数，是那些县城经济的一个引擎；

第二是供给农产物一级市场，也就是产地收买市场，完美市场办事、推进市场建立、标准市场运营，安身农业搞好办事业；

第三是开展农产物初级加工，包罗蔬菜、生果、粮油、畜禽、木材等的初级加工业，构成必然的规模效应，安身当地现实去开展一些农产物初级加工；

第四是开展小型农业机械和农业办事业，好比饲料、农药、化肥等财产，做好农业办事；

第五是按照本身优势恰当开展一些造造业，供给当地就业岗位，好比青神县就有个航空机场利用的货盘拖车造造厂，财产链很短，可以操纵到当地廉价劳动力；

第六是开展老年生齿办事业，养老财产，供给农村回流老年生齿所需的办事，那些老年人与传统的农村老年人是有区此外，他们去过城市生活，承受现代化城市生活体例，是有必然的市场空间的。

总之，自觉开展房地产、开展造造业，关于县城而言不是什么功德情，指望每个县城都“起飞”那是睁眼说瞎话，各人都能起飞，那就不算起飞。必需要认清晰“县城是为农村办事的最下层城市”那个素质，把目光放到农村去，着眼于本身的底子性智能、地位去开展，县城才会实正好起来。

当然，那绝对不是立竿见影、马上就有“政绩”的期间，而是需要持久的投资和运营。

10年到20年之内的时间区间内，县城经济将再度活泼起来，能不克不及抓住那个时机，实的把县城开展好，就看脑子清醒不清醒了。

要在县城搞房地产只能是绝路一条。