为何说“年轻人来青岛就是奔黄岛去”？2023年“中国北方人口流入第一区”安家置业攻略奉上！

前几天在某网站看到那么一个动静，有个内地人，春节假期开车上千公里来青岛玩，花了两天时间，看了一圈金沙岸、银沙岸、连三岛、城市阳台，回家以后发文慨叹：“哇！青岛光景实好！”，还大夸了一顿永旺梦乐城、融创茂里的美食……

没想到，就那么篇短短几百字的游记，让评论区很多青岛当地人破了大防：我靠，你那开车上千公里来青岛就为了看个黄岛啊，莫非黄岛也算青岛吗？栈桥、八大关、上帝教堂那些莫非你都不看吗？

其实，那种让那些自诩正宗的老青岛人破大防的工作，将来十几年，可能会越来越多。原因也很简单，那就是：

那十几年来，他们不断没正眼看过的的“西铁城”——青岛西海岸新区，无论是经济，仍是生齿，在整个青岛的城市比重傍边都是越来越高的存在。

2010年，青岛黄岛区生齿大约在90万上下。2014年，国度级新区——青岛西海岸新区正式成立的时候，黄岛+胶南的生齿统计是130万上下，而2020年“七普”数据，整个青岛西海岸新区的生齿到达了190万，均匀每年的生齿增量，在10万上下。

2021年和2022年，遭到寡所周知的事务影响，青岛西海岸新区生齿增量有所放缓，但截行2022岁尾，西海岸生齿刚刚抵达200万。别的统计口径的差别，还有一个说法就是青岛西海岸新区生齿的数量，已经高达232万。

那个数据，毫无疑问地申明，青岛西海岸新区，是中国北方生齿流入“第一区”，以至超越了绝大部门一线、新一座城市整体的生齿增量。

而反不雅海对面所谓的青岛传统主城区，情况是怎么样的呢？市南区生齿从2010年到2020年，削减了6万上下。而市北区，表格上的数据看起来是正的，其实完满是靠浮山后几个街道在“撑场子”。若是零丁把昔时老市北、老台东诸街道的数据拿出来看的话，清一水的红色恐怕比市南区还扎眼。

也就是说，如今的青岛，其实早就不是良多老青岛人心目中的阿谁青岛了。青岛的楼市格局，是在青岛城市扩张的格局下，由近几年来青岛工做、生活、进修的外埠高校结业生、外埠打工人的目光和视野所决定的。

但是，列出那一组数据，恐怕良多自诩“根正苗红”的老青岛人又得破大防了。外埠人？年轻人？他们才在青岛生活了几年？就凭他们那点目光，懂青岛吗？晓得青岛哪里好吗？

但是，话如果那么说，那那逻辑就完全错误了。

在中国比来数十年汹涌的城市化海潮中，一座城市的魅力若何，有一个关键的目标是看那几十年中，它能吸引到几人前来工做、生活、定居。

那些人本不是那座城市的土著居民，是他们觉得我选择的城市有前途、有上升空间，有优良的薪资待遇，才会让他们毫不勉强“用脚投票”选择那里，从而让那座城市的规模如滚雪球一般越来越大。

而一个城市的好，若是只是那座城市生活的土著自说自话， 自娱自乐，外埠人其实不承认的话，那恐怕只不外是“罗马正统在通辽”如许爆火的互联网段子罢了。

固然“通辽帝国”的梗，在中国的互联网平台上传布得乌烟瘴气，但是年轻人每年都在抬腿分开的数据是不争的，就连B站案牍大神“通辽可汗”本身，结业以后也没有回到通辽工做生活，而是选择去了北上深等大城市开展。

哪个城市有开展前途，不克不及看那个城市本身人怎么说，而要看外埠人怎么对待那个城市。关于一个新一座城市的各大片区，谜底也是一样的。

不识庐山实面目，只缘身在此山中。要问青岛哪里好，还得问那些花了实金白银、用脚投票选择青岛那座城市的“新青岛通俗人”。他们傍边的大大都选择青岛哪里，哪里就是青岛更好的处所。

而那个谜底就是：黄岛。备注：以上数段描述关于青岛城阳区都是成立的，但本文限于篇幅，只涉及西海岸。

那才是“选青岛就是选黄岛”、“青岛买房起首看黄岛”的真理。也是为什么黄岛，也就是青岛西海岸新区十几年里能敏捷积累百万生齿、缔造青岛1/3的GDP的真理。

说到那里。那里还有两个问题：

第一、青岛西海岸新区做了什么，能让它对城市新人的吸引力远远超越老青岛市民不断引认为傲的市南区、市北区？

第二、为什么青岛西海岸新区的房价始末在低位运行，远低于市南、崂山呢？或者说，它将来有可能成为匹敌青岛市南、崂山的“新贵”区域吗？

而那两个问题的谜底，恰是决定列位购房者能否要在青岛西海岸新区置业、以及若何在青岛西海岸新区置业的关键。

第一、青岛城以港生、城以港兴。在青岛的城市扩张过程中，位于西海岸新区的青岛前湾港忙碌的进出口营业，以及港口衍生大量的实体财产带来的多量就业时机，才是青岛西海岸新区能吸引多量年轻人前来置业定居的关键原因。

青岛独一不成或缺的“命脉”其实是青岛港。做为吞吐量全球第四的超等港口，青岛港，炎天南风不会淤积倒灌，冬天寒潮难以冰封。内有胶州湾航道可供十万吨级巨轮顺利靠泊，外有辛安、红石崖大片平地能够建立工场、仓储配套设备。青岛港和拥有数亿生齿的华北平原之间，还有一条毫无障碍的鲁北走廊可供铁路、高速公路建立。

那种前提，放到全世界都屈指可数。

而青岛港所在的位置，恰是西海岸新区。青岛港落地所一定带来的大量配套，如仓储、物流、加工、造造……青岛相当多的实体财产，都在西海岸新区。做为造造业大国，在财产晋级的过程中，“产、学、研”连系是必走的道路。所以，青岛的诸多高校、科研机构，如中国石油大学、山东科技大学，青岛理工大学，也都跟随青岛港的脚步，坐落于西海岸新区。

目前，中国海洋大学在西海岸的古镇口大学城设立新校区，中国海洋科学的翘楚——中科院海洋研究所，也方案搬家至此，新校区业已落成。

而工场、高校的降临，它们的员工消费，又趁便带来了多量教育、医疗、贸易……

我们在之前的一篇文章《青岛主城2023年购房攻略》 里提到过一个概念：

买房之后你的幸福指数，是跟家周边学校和商圈配套的丰硕水平成反比的。但更重要的是，那个幸福指数，还跟你上班通勤时长的平方成反比的。

所以，做为购房者，你买房的时候要面对良多因素的考量。孰重孰轻，我的观点是：关于首套房刚需，和二套房改善那两种占了绝大大都比例的购房者而言，买房起首要看的是预算，在满足预算的前提下，先看房子周边的就业时机和通勤间隔。那两项才是你购房要考虑的重头。在满足了预算和就业那两大前提之后，你再来考虑教育、医疗、商圈、地铁那些工具的更优解。

那时候我们再来看看青岛西海岸新区的财产实力：

青岛有64家上市公司，此中总部位于西海岸新区的就有11家，高于市南、市北、李沧的总和。还有一些上市公司固然总部不在西海岸，但是在那里设置消费基地、现实缔造就业时机（好比说海尔）。

青岛有47家先辈造造业财产链主企业，此中位于西海岸新区的占23家，接近全市一半的程度。

青岛的专精特新“小巨人企业”，全市有148家，此中位于西海岸新区的有29家。

此外，阐发青岛的独角兽企业、雏鹰企业、瞪羚企业……青岛无论哪一个企业评比的榜单，西海岸新区的数据总能首屈一指。（以上数据引用自公家号“青记”统计文章）

在我的文章、视频下头，总有一些人庸人自扰一般地提问，买了黄岛的房子，到青岛工做怎么办？现实上大量翔实的数据能申明，与其担忧那个，倒不如担忧一下市南、市北的老龄化、生齿、实体财产外流……

良多城市的高端财产都是聚集在市中心附近，外围仅仅是做为“睡城”，供预算不敷的购房者“以时间换空间”。

但是青岛西海岸新区完全不是那种情况，它自己就有足够数量的实体财产聚集，那里的购房者到胶州湾对岸寻找工做时机的情况，不克不及说没有，但只是很小的一部门，远远不克不及成为支流。

第二、青岛市南、崂山固然好，但是开展已有很长时间，优良的城市资本已经被先到者“瓜分殆尽”，城市新人只能获得“边角料”的位置。而西海岸新区核心位置另有大量的资本能够让那些城市新人随意取用。

前段时间，我发过一篇短文，内容是，西海岸的青城翰章和市北水清沟的保利和颂，那两个楼盘，做个关公战秦琼的选择，你会怎么选？

看情况，前者邻立交桥，周边城市界面好，步行15分钟就能到口袋公园、海滨和三个大商场。后者邻铁路，周边各类80年代烧毁工场、汽车驾校，步行20分钟摆布只要一个商场。

看教育配套，前者配套峨眉山路小学、太行山路小学明显好于后者启元学校分校。

看交通，前者出门是地铁将来换乘站，有十几趟公交。后者无地铁，公交只要两趟。

论房子品量，前者小高、洋房，后者大高层。

是不是从以上“硬参数”来看，青城翰章的价格应该远比保利和颂贵？但是事实是：青城翰章楼盘现实单价1.8万上下，而保利和颂开发商报价2.2-2.5万之间。

当然，有些人心里会想，青城翰章所在的处所不外是“西铁城”，怎么能跟我们最贵的市北区比拟……

没错，站在购房者角度，保利和颂和青城翰章两个楼盘的客户其实其实不能拿来比力，因为在市北、崂山工做的人，必定不会因为青城翰章性价比高而不选保利和颂。

但是站在阐发城市、阐发片区的角度，我们不罕见推导出一个结论：西海岸新区“卷”的趋向比胶州湾对岸的青岛主城区轻得多，年轻人在西海岸新区工做，能用更少的代价，轻松获得更多的城市资本。

固然房价低就意味着房主身价低，但是房价的凹凸有时候只是代表了“卷”的水平，跟买房后栖身的幸福体验其实不能成反比。

另一个角度看也是一样的，青岛开发区一中固然一本率偏低，但每年的尖子生人数、清北人数，都比58中要多。足以申明两所高中的实力，昆季之间。但开发区一中每年登科的分数线比青岛58中要低很多，足以申明孩子进开发区一中的远比进58中要容易得多。

那是另一个悖论：固然青岛的良多教育博主，天天说市区教学培训机构实力比郊区强几……但是站在教育资本的丰硕水平来看，情况也许是反着来的。

青岛西海岸新区每年吸纳的新增生齿里，良多一部门都是受过高档教育的大学生，固然年纪悄悄，手里没几钱，但是那些人的脑子仍是好用的。“来青岛就是选黄岛”是他们做出的最理性的判断。

然后就是最初一个问题了：为什么青岛西海岸新区房价那么廉价，与市南、崂山存在很大的差距，那几年以至呈现了必然水平的下调？

适才讲了良多西海岸的好，但是不克不及不讲讲西海岸目前的楼市情况。那个问题可能是良多购房者存眷的。做为每一个讲解楼市的讲房人，那都是绕不外去的话题。

一方面，西海岸的面积很大，地均GDP低。

从官方给出的数据来看，青岛西海岸新区的面积大约是2096平方公里，只考虑建成区的话，也大要有331.79平方公里。——留意，那个建成区很重要，也就是黄岛生齿集中、合适购房的大致区域。

西海岸新区在人均GDP和市南区相当的情况下，地均GDP只要市南的1/4程度。表示就是地盘资本没那么稀缺。关于片区的开展和前景，那当然是功德，但是响应的房价也上不来。维多利亚湾那种千亩大盘、万户大盘动辄“大干快上”，很容易形成房子供给过量。

再说，西海岸新区2016年良多处所房价尚且不外万，2018年就涨到2万出头，以至超越3万，那个上涨的速度太快了，很明显存在泡沫，需要夯实。没有之前的暴涨，就谈不上后来的狂跌，此外不说，各人看辛安就大白。

另一方面，疫情带来的一系列封控、查码，把一些外埠购房者“禁足”在老家，才是西海岸，甚至整个青岛楼市前几年房价下跌的次要原因。

究竟结果青岛做为全国出名的旅游城市，带有投资、度假性量的购房客群，始末不在少数。那一批人不来，相当于购房需求间接被“打半数”，房子岂有不降价的事理？

同样，2023年，疫情管控铺开，人民的消费生活逐步恢复，青岛的阳光沙岸关于外埠旅客的魅力仍是那么高，再加上之前天量供给的几个超等大盘，根本上都已经收尾，所以2023年之后，西海岸新区的楼市必定能走出一个上升通道。

一句话，固然放眼全国，城市化、房地产已经进入“下半场”了，但是青岛西海岸新区，那些工具才刚刚起步，大有可为。

三、2023年以及将来一段时间，青岛西海岸买房的详细攻略应该是如何的？

用如斯长的篇幅，阐发了那么多财产，其实就是为了阐明在青岛西海岸新区买房的意义安在。但是购房者在那里详细应该怎么买房，我们还应该来做一些阐发。

西海岸楼盘浩瀚，关系到详细楼盘怎么选，为了制止有给开发商做告白的嫌疑，也是为了压缩文章篇幅，请各人点赞、存眷之后，在私信里向我征询。

第一、十分重要的一点是：青岛西海岸新区既不克不及简单视为青岛的郊区和外围，也不克不及视为青岛的某个功用区、财产区。站在城市建立和购房置业的角度，要把它以一个独立的弱二个城市来停止阐发。某种水平上，能够把黄岛和青岛的关系视为扬州和镇江的关系。

若是把西海岸视为一个独立的城市，那那个城市的核心就是开发区东部机关办公中心，或者井冈山路商圈、积米崖商圈一带。西海岸的贸易、教育等城市资本，都是向那个核心区集中，目前来看越向那个中心房价越高。

再强调一次，西海岸的城市资本已经自成一体，不是越靠近隧道口越丰硕。所以你看到的大部门有关西海岸买房要考虑到青岛主城通勤间隔的说法，都是错的。

第二、西海岸新区面积很大，有人说2096平方公里，但现实建成区只要331.79平方公里，再抛去一些非室第区，实正能够买房的区域，只要全域面积的10%上下。

那些位置次要有：长江路街道（唐岛湾）、灵山卫街道(灵山湾）、薛家岛街道（薛家岛）、隐珠街道（胶南）、辛安街道（辛安工业区）和滨海街道（海洋活力区、古镇口大学城）等六个处所。

超出那六个街道范围，根本都是青岛的非建成区、偏僻郊区，或者重工业区。那些处所的房子，若非十分需要，尽量不要碰。

第三、落实到详细片区，情况应该是如许的：

1、唐岛湾（长江路街道）做为青岛西海岸新区的核心，新房单价遍及2-2.5万上下。它的购房逻辑分两种。既有看海豪宅， 也有价格不到2万的通俗室第，供通俗栖身、孩子上学为主。

2023年，跟着原理工大区域起头开发建立，唐岛湾房价有可能会攀上4万，当然仅限个别楼盘。在昆仑山路两侧、香江路以北的长江路街道，还有一些小体量新楼盘的价格，还低于2万。并且买了那些楼盘，孩子往往能就读峨眉山路小学、太行山路小学、富春江路小学、香江路小学等名校。

小我认为，关于西海岸的购房者而言，那些小盘的存在，是给了你一个用更低价格抄到最多城市资本的时机。

文章前面做过青城翰章和保利和颂的比照，青城翰章在各类配套、栖身品量、周边财产全面超越保利和颂的前提下，房子价格反而更低。我小我的解释是，购房者选择西海岸能够用更少的钱买到更多的城市资本。当然，也有人的解释是，西海岸的房价和胶州湾对面的青岛市区是两个别系。

但不管怎么说，那种能让你白捡城市资本的时机，或者一个城市两种楼市价格系统的情况，不会持久持续下去。所以，唐岛湾、长江路板块我看涨，购房者们也应该抓紧。

2、灵山湾（灵山卫街道）。做为青岛下一个富人区，也是2018年之后青岛楼市不断稳定的销售套数、金额第一板块。本年怎么走，要看外埠有投资度假的购房者能否多量量的回来，理论上，星海滩路以东、前湾港路以南所有在售新房，本年都应该能清盘，灵山湾东侧的灵山卫一带会进入二手房的博弈为主的时代，而西侧的两河一带，合作还会十分剧烈。

灵山湾更大的卖点在于板块东侧，前有大海，后有小珠山，向东是唐岛湾金融科创区。那个天文地形，和浮山前的麦岛是极其类似的。所以，西海岸绝大大都海景别墅都建在了灵山卫。那个处所也是青岛更大的别墅区。

其实灵山湾房子卖得若何，最关键的“点”是外埠有旅游、度假性量的购房者数量若何。而那个购房群体的数量，也决定了整个青岛楼市的兴衰。所以很明显，以灵山湾板块庞大的体量，它能够撬动整个青岛的楼市。不要觉得灵山湾房子卖不动，崂山豪宅就能够独存。

究竟结果，青岛最稀缺的资本绝不是什么教育、医疗，而是海岸线。教育、医疗都能够逃加，但海岸线是用一寸少一寸。别看之前几年因为大干快上，加之疫情带来的封控招致海景房“漫山遍野不值钱”，但那不是一般年景会发作的工作。

跟着海岸线开发殆尽，现实上灵山卫一线海景房在2023年之后的供给量已经越来越少，将来的购房者不能不转战二手市场。所以跟着封控的铺开，外埠旅客的回归，灵山卫一带的海景房，有可能会用1-3年时间，回归2018年的高点，也就是2-3万元大关。

强调一下，那一段话的阐发仅限于星海滩路以东、前湾港路以南。而星海滩路以西，尤其是东岳路以北的灵山卫街道，我们视为一个独立的两河、兰东路板块，不适用于适才的阐发。

3、两河路、兰东路固然也属于灵山卫街道，但需要做为一个零丁的板块来停止阐发。那里没有什么特殊的山海资本，房子卖点就是廉价，它也是2023年及将来一段时间，西海岸刚需购房置业的主战场。

做为西海岸的“新开发地块”，也是西海岸新区房子最多的处所，两河路-兰东路一带，地盘存量庞大，楼盘浩瀚。开发商之间动辄打价格战，能让购房者最初决定掏腰包的，可能就是那一点点的优惠。但是现实上那一带的房子其实不难卖，购房者浩瀚。并且配套有凭海临风小学、六中东校区、临港工业区等等，工做就业、孩子读书的根本需求都能够满足。

兰东路-两河路那里也能够视为胶南县城的外围区域，房子比胶南、隐珠要廉价得多，单价集中在1万上下。若是预算在80-150万元的低预算购房者，那个兰东路-两河路一带，是不成多得的青岛购房黄金板块之一。但站在工作的另一个角度，若是你购房的目标是休闲度假，投资获利，那那个板块，尽量不要去触碰。

4、胶南（隐珠街道，留意不是胶南街道）的开发商之间，拼教育、拼产物为主，次要客群是胶南当地人，以及胶南外围进入县城购房置业的人群。

胶南楼盘，目前次要集中在烟台路一线附近，单价1.3-1.8之间。以洋房、小高为主。开发商们拼的是细节，购房者们最多的存眷其实是二小、海王路小学等等教育配套。胶南购房置业两大秘籍是一不去风河南，二不去西客站。当然，可能胶南土著们也都能大白。

若是是外埠来青岛有投资度假性量的购房者，那个胶南板块就不建议看了。没有山海资本意味着它不在你们的购房选择范围之内。

5、跟着灵山湾一线海景房逐步清盘，海洋活力区、古镇口的一线海景楼盘，有时机突围。

关于那个古镇口大学城和青岛海洋活力区，有些人的评价是房子比人多，缺乏配套，鬼城，不克不及买。那话在2018年以前说，其实并没有什么错。但是如今已经是2023年，跟着灵山湾一线海景楼盘销售殆尽，那个活力区、古镇口板块有很多一线180度海景楼盘，仍是有时机的。

但是那里要说的是，无论是贸易、仍是交通，甚至通俗生活配套，古镇口、活力区比灵山湾仍是要差好几个级别。所以，若是各人存眷那个板块，尽量选择优良海景房的楼王位置，或者登大珠山最便利的几个盘。尽量不要买了不住，单纯图升值。

6、薛家岛街道目前来看缺乏有合作力的楼盘产物，别的那个板块更大的卖点应该是在隧道刚刚打通，房价廉价的时代，买不起青岛市区房子的购房者，用时间换空间购房。

但是如今的情况和十年前不太一样，跟着海对面老市南、老市北逐步衰败，或者向一个纯旅游度假区演化，薛家岛现实上已经不再是西海岸购房的首选板块。

7、辛安是辛安人的辛安，楼市自成一体，若不在辛安工做那个板块就没需要看了。

8、西海岸其它区域根本不是厂就是村，不管开发商吹得多么天花乱坠，都不要买房。

总之，西海岸购房，高预算（500万以上），选择唐岛湾大平层和灵山湾别墅。中等预算（250-500万）当地改善群体，能够在唐岛湾和胶南选择学校附近的房子，若是对住房品量有必然需求，但学校不是急所，也能够在灵山湾选择新房。低预算购房者（150万以下），能够考虑工做位置附近的房子，以兰东路、两河路和辛安一带为主。

一般来说，本土刚需、改善购房者，看中生活配套、学校交通，那优先选择唐岛湾和胶南，不要考虑薛家岛、不要考虑活力区。外来投资、度假性量的购房者，看中山海景不雅、房屋品量，那优先选择唐岛湾和灵山湾，不要考虑辛安，不要考虑胶南、不要考虑两河。

若是你的工做、生活区域在胶州湾对岸的青岛主城区，而预算比力低，买不起那里的房子，建议，尽量考虑白沙湾、高新区，不要看薛家岛（一看房价你就懂），在价格相仿的上马诸楼盘和维多利亚湾之间，其实你不难做出抉择。

再强调一次，详细楼盘怎么选，为了制止有给开发商做告白的嫌疑，请各人点赞、存眷之后，在私信里向我征询。

所以，话题回到文章一起头，关于青岛每年十数万的新增生齿，大学结业生、打工人、各级人才来说，青岛更好的处所，不是市南的红瓦绿树，碧海蓝天，也不是崂山的山海相连，峰回路转。

市南的安好和斑斓，关于那些青岛的新市民而言，属于一年几次过隧道打卡摄影就能拥有的工作。而崂山所谓的云山雾绕，在昂扬的房价面前，也只不外一朵高不成攀的浮云罢了。

在他们眼里，青岛更好的处所，能给他们更大上升空间，最能让他们实现人生梦想和价值的处所，是他们能够“四两拨千斤”用起码的价格，获得最多的城市资本、获得更高栖身品量的点。而那就是青岛西海岸新区购房置业的意义之所在。

而跟着生齿持续进入，财产持续的落地，量变必然在某个时间点打破成为量变。青岛西海岸新区，成为跟着市南、崂山之后青岛下一个旅游打卡主目标地，以及青岛的新贵聚集之地，只是时间问题罢了啊。

我们，见证青岛30年房地产开展，切身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。勇于讲实话，不畏阻力，不趁波逐浪，不畏人言，打碎各类谎话，对峙研究青岛楼市本相。

我们的标语是：青岛置业指南针，买房那事得较实。

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