如何撑过无可避免的周期性难关？恒隆董事长陈启宗最新万字股东信

“汗青上总有些期间出格关键，危机处处。数起关键事务接踵而至，永久改动了世界。在近代，那种现象每隔数十年就会发作一次。本人相信，我们正处于如许一个时刻。”

“如今是审慎行事的时候了。”

陈启宗在最新刊发的恒隆地产2022中报致股东函中，表达了对当宿世界场面地步、经济前景与营商情况等方面的思虑和忧愁。

他在过去十多年，都在股东信中向股东论述对可能影响公司开展的全球问题的观点，那些问题涵盖地缘政治、地缘经济，以致科技开展、情况问题。

“我们生活在全球化的世界，而中国是此中不成或缺的一部门，也是我们的次要市场。在世界各地发作的事会敏捷影响中国经济，继而影响我们的营业。”

那封股东信中尤其着重地阐发了俄乌抵触对世界走向带来的影响，在陈启宗看来，改动世界的不是那个抵触自己，而是第三方列国的反响，那个影响极深且远。深度理解和察看于此，关于全球经济的构成形式和营商体例的变革，才气更好地应对。

他认为，固然中国或许并不是处于事态的核心，但不免会受影响，几乎所有大企业城市受影响，而恒隆也不破例。

但在全面阐发和不雅测之后，他仍然对中国的持久将来持有乐不雅的立场，“至于我们的久远将来，本人经多番推敲得出以下结论。放眼将来五至十年或很可能更长的一段时间，中国仍会像如今那样，是更佳的投资地之一。相对而言，能够预期中国会连结社会不变和合理的经济增长速度。”

在半年前发布的恒隆集团年报中，陈启宗曾暗示：“我们现今身处的情况困难重重。”他其时强调，“只要疫情受控，2022年应会是我们丰收的一年。”

中报显示，即使在上半年疫情之下，恒隆内地的零售租金收入几乎与去年持平，上海的收入下跌被其他方面的增长抵销有余。位于武汉恒隆广场、昆明恒隆广场和无锡恒隆广场那三幢新的办公楼，租赁收入都大幅增长。

关于企业所处大情况的灵敏洞察，关于持久将来仍持有底层的乐不雅及韧性，关于营业精细、审慎的办理……在对面“无可制止的周期性难关”时，陈启宗给无数企业家继续“打样”。

以下为恒隆地产2022中报《董事长致股东函》全文，部门内容有所删减，伶俐投资者分享给各人。

截至2022年6月30日行六个月，收入上升7%至港币53.02亿元。虽然内地和香港受2019冠状病毒病疫情再次来袭，整体租赁收入仍维持平稳，达港币49.86亿元。股东应占纯利下降13%至港币19.48亿元。每股盈利响应下降至港币4角3仙。

倘扣除物业重估收益及所有相关影响，股东应占根本纯利增加1%至港币22.17亿元。每股根本盈利为港币4角9仙。我们在内地和香港均录得些微物业重估吃亏。而去年同期，我们录得轻细重估收益。

董事会颁布发表派发中期股息每股港币1角8仙，将于2022年9月29日派发予于2022年9月15日名列股东名册的股东。

自六个月前本人撰写上一封《董事长致股东函》以来，世界变革之大实在令人惊讶。几乎全球所有次要企业都履历变革，我们也不破例。近期的全球和国内事态开展令我们不能不认实审视本公司的战略和营运体例。本人会鄙人文“瞻望”一节中详述。

鉴于市场情况，本人相信那份业绩已经相当不俗，还可能让良多人感应欣喜。

近年来，我们在上海的两座购物商场——上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场——占我们内地租赁收入的比例略高于一半；若是把香港的租赁收入也计算在内，则占本公司的总租赁收入差不多三分之一。

因为过去数月政府为应对疫情而施行的政策，令那两座购物商场被迫完全破产约两个月，场内的餐饮设备制止营运约三个半月。我们在内地其余八座购物商场中，有四座破产期较短。各座购物商场的客流量都削减；我们在一座城市的购物商场不能不重推类似2020年的租金宽减办法。

受造于那些外在倒霉因素，我们在内地的总租赁收入以人民币计算仍略高于去年同期，颇令人鼓励。内地的零售租金收入几乎与去年持平，上海的收入下跌被其他方面的增长抵销有余，来源有三方面：武汉恒隆广场和大连恒隆广场的租赁收入均大幅上涨，加上我们旗下的内地办公楼表示持续强劲。位于武汉恒隆广场、昆明恒隆广场和无锡恒隆广场那三幢新的办公楼，租赁收入都大幅增长。

个中的讯息很明晰，本人估计上海的两个综合项目将来数年会继续表示强劲，但我们的其他高端物业正在以更高的速度增长，在我们总收入中所占的比例也会愈来愈高，出格是无锡恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场和武汉恒隆广场中的购物商场。

本公司的整体总收入上升7%至港币53.02亿元。租赁收入为港币49.86亿元，与去年持平。两个数字之间的差距，来自我们售出了蓝塘道项目标一间大宅，边际溢利为52%。

整体租赁边际利润率略微回落至72%；内地下降了一个百分点至67%，香港则下降了两个百分点至81%。考虑到市场情况，以及少量的坏账拨备，那些下调都是意料之内。同样情况也曾见于2020年，部门款额其后在2021年收回。

六个月的陈述期内，我们的十座内地购物商场中，有六座曾经完全破产，时长纷歧。即便到了允许购物时，店内用餐也往往被制止。因而，住户销售额不免较去年同期下降。撤除2021年3月开业的武汉恒隆广场，我们其余九个综合项目在可同比根底下计算的租户销售总额下降了23%。

幸亏，我们的其他购物商场表示超卓，尤其是较新的高端购物商场。无锡恒隆广场全面破产了九天，但仍与昆明恒隆广场一样交出不错的成就。但正如本人之前向股东提及，表示最亮丽的会是大连恒隆广场和武汉恒隆广场，而成果也确实如斯。

大连恒隆广场第二期一年多前才开业，店铺还未全数租出。然而，近两年顶级时髦品牌进驻，已经彻底改动了其风格。租户销售额急升，租金收入随之逐步增加，租金程度也稳步上调。将来一两年，本人估计不只租出率会上升，均匀单元租金和租赁边际利润率亦然。

武汉恒隆广场固然开业仅15个月，但很可能是我们所有购物商场中增长最快的。租户销售额已迫近早19个月开业的昆明恒隆广场。武汉恒隆广场的铺位正陆续租出，租赁边际利润率也录得不错的升幅。

租赁边际利润率那数字别具用途，值得存眷。我们开展成熟的高端购物商场，例如上海的两座购物商场，租赁边际利润率在80%程度的高位数，以至超越90%。我们在二座城市的高端购物商场应该至少达70%程度的中至高位数，以至超越80%。无锡恒隆广场已经很接近那个范畴，昆明恒隆广场和武汉恒隆广场也应该末会达标。大连恒隆广排场积大得多，或许有朝一日也会到达上述目标的门坎。

率直说，像我们般营业不算复杂，但边际利润却那么高的企业很少。

别的，我们的次高端购物商场应该能到达50%程度的高位数，以至超越60%。济南恒隆广场也正朝那个目的迈进，虽然目前的资产优化方案令其租赁边际利润率短暂维持。相较之下，我们在香港的零售店铺都建成较久，但均匀租赁边际利润率仍达80%程度的低至中位数。

我们内地的总租赁收入没有下跌的另一原因，是办公楼的表示十分亮丽。办公楼的表示去年已经不俗，势头至今仍能维持。租金上调加上空置率收缩，合共带来人民币7,400万元的额外收入，相等于较去年同期增长16%。六个月前，本人解释过我们若何在合作剧烈且供过于求的市场中获得胜利，那是另一例证。

目前为行，沈阳康莱德酒店是我们在内地独一已开业的酒店。受限于防疫办法，所得收入说不上抱负。虽然如斯，但我们是看长线的。我们已与希尔顿集团签约，对方会以希尔顿格芮精选酒店品牌办理我们在无锡恒隆广场的小型精品酒店。酒店估计有106间房间，大要在2024年岁尾开业。

在香港，第五波疫情形成繁重冲击。过去半年中有三个半月，餐馆营业时间严峻受限，并且放宽来得迟缓。幸而，与去年同期比拟，整体租户销售额没有下降，但与去年下半年比拟则回落了15%。租金宽减摊销后，零售租赁收入下降3%。租出率维持在98%；租赁边际利润率则略低至82%。然而，影响更大的是续约租金调整，那将招致将来租金程度降低。

香港的办公楼收入也受影响。固然租出率能维持，但收入削减了7%，租赁边际利润率回落了四个百分点至83%。均匀单元租金下降，租赁收入受压。上述情况都反映了香港应对疫情的体例，令我们经济上经已与世界大部门地域隔断。六个月前，本人已详细阐述过此事，在此不赘，半年来变革不大。

我们生活在全球化的世界，而中国是此中不成或缺的一部门，也是我们的次要市场。在世界各地发作的事会敏捷影响中国经济，继而影响我们的营业。那就是为何过去十至20年，本人都在《致股东函》向股东论述办理层对可能影响我们的全球问题的观点。那些问题涵盖地缘政治、地缘经济，以致科技开展、情况问题。

过去数年，我们花了相当多的时间切磋中美关系那个问题，那有可能会分化世界，也许会彻底改动全球经济的构成形式和营商体例。做为一家只在中国投资的公司，我们因而也不克不及幸免。若是没有认识到那一点，或者误读那种不竭在演变的双边关系，可能会产生严峻后果。

然而，没料到呈现了两个新问题，令我们的阐发变得更复杂。

两年半前，2019冠状病毒病的呈现改动了世界，且不测之事还可能会陆续浮现。可能在不久未来，疫情会酿成风土病。但是，我们还没完全消化其所有影响，俄乌战争便在本年2月发作。那也会改动世界的面孔。

纵使战争很悲凉，并且大多不道德，但人类汗青上战争频繁。目前情况，改动世界的不是那个抵触自己，而是西方那看似第三方的反响，其影响极深且远。

自第二次世界大战（二战）以来，本人能想到同样影响深远的事百里挑一：一是1978年岁尾中国变革开放，另一是1989年柏林围墙倾圮。该两件事发作时都没有出格注目，但此次纷歧样。某种意义上，前两件事连合了世界，但如今那场战争却团结了世界。没有大企业能置身事外，我们也不破例，我们必需从头思虑我们的将来。

起首，那会打乱并改动全球的本钱流向。当美国能够随意冻结国度和小我的美圆计价资产，那其他国度还会把财产留在可能发作那种事的处所吗？会如许想的绝对不但是美国的仇敌或中立的国度，其盟友也在不雅望。特朗普政府让世界晓得，在美国国内政治情况中，任何工作都有可能发作。到2024年，特朗普或像他如许的人可能会执掌白宫。美国在全球的行径会进一步恶化吗？因为美国的权力遍及世界各地，无人能够幸免。各人都七上八下，都在不雅望。

因而，良多人会起头采纳办法庇护本身的资产，把资产调往美国的权力范畴之外。很少人漫谈及那些事，但一旦集体共识的势头构成，就没有人可以阻遏那股海潮。如许可能会改动现有的全球金融框架。也许纽约市和伦敦仍会是全球更大的金融中心，但一些较小的金融中心可能会呈现。自二战以来，全球任何处所呈现严重费事，资金城市流向美国，或至少兑换成美圆，但那种现象可能会起头改动。

SWIFT是全球更大的交易与付出平台，干涉SWIFT就等同动用金融核武。而此次，美国做了不可思议的工作。当美国能够随意阻遏某些银行通过该系统停止交易，那无疑会令良多国度逐步转至其他类似的平台，有些平台其实已经存在。金融交易不免会分离停止，那是去全球化的一种形式。至少将来一段时间内，效率会因而降低，成本继而增加。

那种金融兵器化的手段，可能会削弱美圆的主导地位。没有单一货币可以代替美圆，但以欧元和人民币做为交易结算货币估计会愈来愈受欢送。比来印度跟俄罗斯签定的煤炭采购合约，恰是以人民币计价。

无论若何，美圆的地位相对削弱，对美国来说怎么都不是功德。若是那种情况发作，华府只可怪责本身。率直说，美圆的主导地位不断在逐步削弱，尤其自20多年前欧元问世后。

俄乌战争的另一严峻后果是能源价格飙升，而那是西方本身一手形成的。为损害俄罗斯而限造她向西欧销售天然气，成果西欧国度也一同受害。欧洲短时间内能从哪里获取如斯大量的能源来代替俄罗斯的供给？到了冬天，像德国那样的国度会怎么样？其做法引出一个问题：欧洲造裁的到底是谁？是俄罗斯仍是本身？

美国要对峙抵抗俄罗斯的天然气比力容易，因为她位处大洋彼岸，并且美国本土有大量资本，但西欧的情况却并不是如斯。在大西洋的两岸，某些人于盛怒时都无法思虑，更遑论思虑得明晰透辟。看美国竟然要去乞求死敌如委内瑞拉和伊朗增加能源供给。据报导，那就发作在沙特阿拉伯和阿联酋等友好传统能源大国的领袖拒接美国总统拜登的德律风后不久。如许的事何曾发作过？自二战后，我们所熟悉的世界确实已经改动！

自彼得大帝以来，俄罗斯不断想成为西方的一份子，并为此勤奋了三个多世纪。但本年，她被正式回绝。俄罗斯总统普京以至公开表白，俄罗斯会起头东望。

跟各人分享一件有趣的轶事。2015年，经其时本公司一位居于上海的俄国股东牵线，本人获邀以讲者身份出席圣彼得堡国际经济论坛，并在两场以亚洲为主题的会议中的一场发言。

整个论坛据报约有9000人出席，但参加聆听本人和别的两位讲者发言的那场会议只要27人，讲者之一是前澳洲总理陆克文。本人相信若现时举办同样的会议，参加的人必定多得多！

俄罗斯现在东望，本人不大担忧。20世纪的大部门时间，俄罗斯是中国的老迈哥，但如今形势经已逆转。中国的经济规模更庞大、更兴旺。若计经济总量，中国几乎是俄罗斯的九倍。

正如本人在别处撰述过，本人预期以色列及其邻国会成为欧洲的次要天然气来源。上月，埃及、以色列和欧盟末于颁布发表达成一项协议。地中海东岸周边国度向西欧供给能源，那是首例。那条供给链避开了沙特阿拉伯、卡塔尔和阿联酋等传统能源输出国必需忍耐的迂回走线和纷乱地域。

俄罗斯目睹他国抢生意，恐怕不会袖手傍观。美国撤离中东地域可能会令莫斯科愈加斗胆，美国在区内的传统盟友都在为此做好筹办，世上数一数二的纷乱地域可能会更紊乱。

目前的战争带来的短期困扰，或许会演酿成持久问题。本人非常思疑西方国度在对战争做出反响前，有否认真考虑过那对其本身可能带来的后果。燃料价格颷升，粮食欠缺以及需要矿产的供给受阻正在影响全球，非洲部门地域以致其他处所可能会呈现饥荒。

事实上，我们的天然生态和经济生态都颇为懦弱，几乎容不下任何差错。试想，若此时世界任何一处发作严重的天然某人为灾祸，例如地震、海啸、蝗灾或核电站变乱等，会怎么样？情况恶化已经在各地引起问题，例如极端气候、干旱、洪水、丛林火灾等等。上述的战争后果会加剧，全球经济很可能会接近瓦解。

本人不认为那是疑神疑鬼，我们不克不及漫不经心。

饥荒或燃料欠缺，经济瓦解更不消说，城市引发能令政府倒台的暴动，一贯如斯。汗青上的革命往往就是如许起头的。那些问题也会引发大规模的生齿迁徙，就如2015年多量难民从中东涌到欧洲那样。此次很可能发作的迁徙，是从非洲经地中海进入欧洲。

我们那些在东亚或美洲生活的人可能会幸免于难民迁徙的影响，但俄乌战争的其他影响会以此外体例伤及我们，我们也免不了受害，通货膨胀加剧即是其一。

过去数十年，大大都次要经济体都大量印钞，那自己就会引致通货膨胀。但俄乌战争加剧全球物价上升，是那场战争发作前我们谁也料不到的。

几乎没有国度可以接受通货膨胀，应付通货膨胀须进步利率，企业会因而受影响，若政府欠债太多，其国度也会受影响，美国恰是个例子。仅仅是利钱收入便会消耗大部门国库收入。诚然，美国联邦储蓄局老是能够印更多钞票出来，但那个游戏不克不及无期限地继续下去，美圆贬值迟早会令全世界失去对美圆的自信心。

通货膨胀是欧洲出格存眷的问题，许多西欧国度十分依赖俄罗斯的天然气。无论情愿与否，不从莫斯科购置天然气无异于自寻绝路，因为要找到替代来源一点也不容易，至少中短期内难以找到足够供给。燃料欠缺已经在加剧通胀，公众会因而不满，继而招致政治不稳。

率直说，许多欧洲人已经陷入一种集体歇斯底里的形态。本人一位来自意大利、十分伶俐的银里手伴侣，以及一位生活在法国、非常胜利的高科技企业家都认为，俄罗斯比来的行为会威胁意法两国的存亡。

欧洲人确实心存恐惧，但那种恐惧其实不理性。

本人认为，俄乌战争一俟平息，许多欧洲人就会幡然醒悟，看到他们如今的反响实无需要，以至愚笨至极。他们今天的许多行径会持久影响本身以致全世界，此中有些覆水难收，甚或不克不及逆转，损害已成定局。

除了乌克兰和欧洲，还有谁是那场战争的输家？贫穷国度、俄罗斯和美国。换言之，几乎所有人！从大局看来，贫穷国度对世界的影响轻细。俄罗斯忍耐痛苦的才能不克不及被低估，但目前她已被大大削弱。率直说，俄罗斯在全球的经济地位也不算无足轻重。

美国的情况正好相反。由此可见，美国可能是更大的输家，因为她能够输掉的最多。试想想，美圆的主导地位被削弱。如前所述，最重要的不是战争自己，而是以美国为首的西方国度对战争做出的反响，西方国度所要接受的痛苦是咎由自取的。

上述所有由俄乌战争引起的问题，会从底子上改动全球政经格局，那些影响会持续数十年。无论若何，中都城会大受影响，我们的营业也会如是。若办理层失慎重考虑那些问题对我们营业的影响，便实属不负责任。

我们的次要市场中国会遭到甚么影响？据本人所见，目前情况还不错。久远来说，中国其实可能会得益。

办理层面临如斯庞大的变革，在从头考虑本公司的战略和营运体例时，不该忽略一个明显而避谈的问题，西方国度对当前战争的反响引发改变，会迫使其政府暂时转而处置更紧迫的问题，而不是与中国抗衡。

例如，华府受国内通胀所限，考虑放宽之前对中国征收的商业关税。过去数年，美国为了削弱中国做为世界更大供给链中心的地位，曾有意成立另一条供给链取而代之，但跟着美国国内物价上涨，上述主张的声音已经沉寂下来。

受疫情影响，某些战略性产物的消费线无可制止要回流。然而，要从头成立一个完好的供给链生态系统完满是另一回事。世上其实没有任何处所能够复造那40年来中国在珠江三角洲和长江三角洲所成立的系统。

要完成那一豪举，需要一个高度积极和富具创业精神，且人数数以万万、以至数以亿计的民族。那些人必需有相对较高的教育程度和高手艺的劳动力，并得到政府明智的政策撑持和共同。现时的系统也是没有约束的全球化时代产品，很有效率，并为中国和世界各地的造造商供给更便宜的办事。

今时今日要建构一个涵盖浩瀚国度、语言和文化的新框架，不单会大大降低效率，并且即便实能实现也需时数十年才气到达中国现时的程度。此外，成本之高会令人却步，并会形成严峻的通货膨胀，即便西方国度也承担不起；又或者说，在现今已呈现通胀的情况下，或许尤其美国无法承担。

以上种种其实不暗示会海不扬波，西方国度对俄乌战争的反响提醒我们，绝不克不及低估国度的愚蠢行为。此外，西方民主轨制以致国度的利益在国际事务中往往被置于个别政客的利益之下。出于无私的政治理由——而政客都是无私的——例如面临即将举行的选举，国度的更佳利益往往被牺牲。

关于国外的形势，本人存眷的最初一点是美国国内的反面谐。美国社会自1865年南北战争完毕以来，大要历来没有像现在般团结，社会和政治上的不合正在蔓延。鉴于美国所饰演的全球领袖角色，其国内那些问题一定会影响全球。我们设想一下，美国可能会再次踏上孤立主义之路，即其立国之初的信条，到时全球格局城市改动。

那就是我们和其他大企业现时所面临的外部情况，有些问题在俄乌战争发作前便已存在，有些则是该战争所带来的后果，全都是严峻问题。

过去30年，无数差别年龄的商人和专业人士涌进中国，以致富为目的。傍边大大都人无悔当初；率直说，良多人爱上了那个国度。

疫情并不是损害经济增长的独一因素，比来的另一个次要问题与室第开展和一些项目标弃房断供现象有关。许多房地产开展商快将倒闭或已倒闭。若处置不妥，那经济问题可能会扩散至其他范畴。

过去16年来，本人每年城市出席在海南岛举行、此中一个中国更大型年度房地产论坛，并颁发主题演讲。（从2020年起，包罗本年，本人都以视像形式出席。）本人的讯息持之以恒、年年一致，就是现时室第开展的营业形式难以持续。不知何故，论坛主办机设想本人每年都重提一边。人人都点头称是，但听而行之的则百里挑一。他们同意本人的论调，却不肯加以跟从。本人在此函也不行一次谈及类似概念，警告楼市泡沫末有一天会爆破。

本人频频发问的是：为何会容许此事在泡沫已经极大时任其继续？本人大白，从卖地到融资、从建筑到室内设想，房地产都是鞭策经济开展的强大动力。房地产投资总额间接占国内消费总值约13%；若包罗其相关财产，那个数字更达30%。或许是不想让那音乐椅游戏完毕，于是让它继续下去。但正如那儿童游戏那样，音乐迟早会停。

诚然，从财政角度看，政府并不是没才能处置那问题。但泡沫越大，对经济的影响就越严峻、越耐久。音乐似乎已停，有些开展商会破产。

正如本人之前在此函中解释过，当场财产而言，赋闲应该不会是严峻问题；地产项目可由新的持有人，例如持债银行，继续下去。对政府而言，形成更严峻问题的是房产买家的不满。

恒隆幸亏没有涉足内地的建房营业，所以没有因现时的乱况而间接受损。不外，我们的营业会间承受到影响。

那么，恒隆办理层应若何应对上述种种国表里的问题？接下来的6-12个月，我们会十分隆重。我们将采纳一切预防办法确保财务稳健，加倍认真地审核任何严重本钱收入。现时其实有太多不明朗因素，除少少数情况外，不宜开展严重投资项目。俄乌战争发作以来，风险溢价已剧增，我们要争取时间，察看中国和世界，看看场面地步将若何演变。现时应审慎行事，不该冒险求胜。幸亏，我们财务稳健，应能抵御几乎任何冲击。

至于我们的久远将来，本人经多番推敲得出以下结论。放眼将来五至十年或很可能更长的一段时间，中国仍会像如今那样，是更佳的投资地之一。相对而言，能够预期中国会连结社会不变和合理的经济增长速度。

变革开放总工程师邓小平先生就不囿于意识形态，他有句名言：不管黑猫白猫，抓到老鼠就是好猫。中国那40多年来繁荣昌盛，全赖那种务实做风。只要能维持国度相对不变，经济应会持续增长，人民的生活也从而得以改善。

说回香港，本港经济同样面临种种挑战。然而，那些问题都能够稍后做部门弥补。

目前，香港的一般室第市场疲弱，原因是经济转差加上生齿外移。一般室第楼市可能有一天会苏醒，但就久远前景而言，我们对其仍不感兴趣。我们已经多年没有涉足那个市场，本人认为没有理由再踏足此中。究竟结果，社会动乱平息后，地盘供给迟早会大幅增加，楼价升幅会因而受限。

我们所涉足的豪宅市场则判然不同，本人已很久没看到多量内地富人来港。但香港在内地同胞眼中，仍很有吸引力。

世上并没有完美的投资之地，每个经济体都有其奇特的风险。中国内地变革开放以来，有40多年的优良开展，任何企业可以久远下去的独一办法，就是时刻审慎理财，如斯方能撑过无可制止的周期性难关，我们现正再一次面临那种难关。

做为一家只在中国（包罗香港特区）投资的公司，率直说，我们的选择不多。要在那行业审慎理财，我们一贯连结欠债率低，但那还不敷，我们还须在做本钱投资决按时制止严峻犯错。进军内地市场30年至今，我们都表示不俗，但有鉴于全球市道转差以及中国经济情况不稳，将来一年应当出格审慎。办理层会采纳一切需要的办法，助公司缓解任何危机。

本人32年来为中期陈述撰写此函，今次可能是预测全年业绩最困难的一次，因为无人可知疫情会若何演变，或政府会若何应对。

一个合理的假设是，疫情在本年内不会完毕，即便如斯短期内仍难以全面复常，我们的业绩会无可制止遭到种种影响。

在那些几已复常的城市，本人预期会有令人鼓励的业绩，上海无疑当在此列。事实上，销售可能会呈现强劲反弹。

大连恒隆广场和武汉恒隆广场应能连结强势，两者比来表示优良，次要并不是因为外在的利好市场因素，而是可间接归功于办理层的勤奋。大连恒隆广场已蜕变成不折不扣的高端购物商场，过去一年获良多顶级时髦品牌进驻，第二期的铺位正陆续租出。已开业16个月的武汉恒隆广场也是如斯，其租户以至包含更多出名的时髦品牌。其所在城市道积宽广得多，经济也富有得多，所以其潜力理应更大。

本人预期，无锡恒隆广场和昆明恒隆广场同样再次表示超卓。无锡的富有水平确实令人赞赏，本人确信其潜力还未被完全挖掘，更好的业绩可能会随之而来。

在可见的未来，我们的两个上海物业应该仍会是公司旗下的地标项目，本人预期将来一段时间会有稳健的增长，不外其主导地位会跟着我们的其他高端购物商场营业成熟而稍降。那是我们所乐见的开展。

次高端购物商场会表示不俗，但谈不上亮丽。那类购物商场素质就是如许，不外办理层也必需认可，还有良多改善的空间。济南恒隆广场正在提拔层次，将来一两年内应会有令人惬意以至骄人的业绩。

颠末约两年表示优良后，我们内地办公楼的业绩增长可能会略微放缓。不外，那些办公楼如今是收入和盈利的重要来源，其租赁收入加起来比我们旗下的任何一座购物商场都要多，只比上海那两座购物商场逊色，供给了十分不变的收入。

与内地的情形一样，我们的香港租赁营业在本年余下时间的前景，会取决于疫情的演变和特区政府采纳的政策。就目前而言，或答应以安心认为，下半年会与上半年相若。纵使自4月中旬以来，政府已逐渐放宽堂食限造，但第五波疫情仍未过去。因而，租赁营业仍会面对压力，我们的香港总租赁收入或许尚未见底。即便如斯，本人估计情况不会严峻恶化。事实上，营业仍有渐渐上升的可能。

如前所述，因为差别原因，香港和内地的室第市场目前都表示疲弱，那会影响我们本来的销售方案。因为室第销售并不是我们的次要营业，本人认为那短期的淡静影响有限。鉴于房地产素质上几乎不会有过时产物，所以独一的影响大要就是盈利何时入账。

董事长

陈启宗

香港，2022年7月28日