慌了！福州市区某新房项目，首开去化仅8套，惨淡数据的背后，究竟说明了什么？

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01|远洋先天

远洋先天地处福州三江口樟岚片区，2020年12月16日，以14706元/m²的楼面价竞得该地块，比拟梁厝片区的景粼天著和星海天宸都要来得高。但是高却没有超出跨越响应的价值，因为各人都属纯商地块，你说人家临近高架桥，人家还说你远离地铁口呢，反而是因为拿地较晚，成果在楼盘去化那块丧失了先机。

最早开盘的是景粼天著，从本年2月份起头截至目前共售出323套房源，去化率75.8%，其次是本年4月份开盘的星海天宸，共售出了154套房源，去化率33.9%。再看上个月刚刚上市的远洋先天，总共才推出84套房源，成果竟然才售出了8套房子，去化率不到10%，即使是网签滞后，有传言中的18套，那也才21%摆布。一出场就被打的一点脾性都没有，事实为什么呢，一路来聊聊。

02|楼盘品量

先从户型定位来看，远洋先天全数主打4房房户型，包罗89平、115平、132平，没有3房跟2房的户型，那点足以表白该盘是偏改善的定位。户型本人有看过，即使是89平的4房也可以做到南北通透，没有丝毫浪费的空间，115平跟132平的户型构造，更是短进深大面宽的设想，客餐厅全天候通透，户型确实很赞。

反不雅景粼天著，主打的户型则是75平、89平、115平的3房，以及115平跟136平的4房；星海天宸主打的户型是，63平的2房，77平跟88平的3房，以及108平跟111平的4房。先不说那两楼盘是偏刚需的定位，其次在户型设想方面跟我们常见的通俗产物也都没什么区别，户型比不外远洋先天，那就只能拼价格了。

此外，远洋先天还有一大优势在于它相对靠近南江滨公园，而远离福泉高速以及三江口大桥。而景粼天著则近间隔福泉高速，星海天宸更是紧贴着三江口大桥，每天得关着窗户生活才行，而且因为远洋先天除了19栋小高层以外，还有别的9栋叠拼别墅，将来有可能会根据别墅办理尺度。因而能够想象，远洋先天赢在了整体人群本质，赢在了楼盘品量，以及将来的栖身体验上。

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03|生活配套

贸易配套是该片区的一大缺憾，固然项目北侧有规划商务用地和学校用地，但详细细节至今仍旧不得而知。贸易有传闻的就是嘉里综合体，但即使有也只是简单填补一下贸易配套的空缺罢了，在该片区人流还没起来之前，是很难有大型的贸易会容许入驻的，除非有政府的重点规划，但目前看也是不大可能。

至于说教育方面，销售有说未来可能会引进9年一贯造的名校，我认为那点比贸易配套更不成信，因为若是实有的话，那开发商又岂会急于一时，一定是接盘惜售，择机大赚一笔。此外，远洋先天正处三江口的中段位置，既享受不到清华附中的盈利，又没有景粼天著跟星海天宸的双地铁优势，间隔1号线跟6号线也都在1公里开外。无论地铁、教育、贸易都无法刺激到购房者的神经。

04|价格表示

参考存案价，三者其实都在2万6上下，但是最末实正的开盘价根本就2万2摆布，相当于各人都不约而同的打了85折摆布。那也是近年来三江口板块遍及的一种共识，跟五四北一样，其代表的就是福州楼市的弱势板块。反不雅福州高新区板块、三叉街板块、东二环板块，新房打折那是想都别想的工作，没给你绑缚车位，绑缚精拆，你就要谢天谢地了，价格背后反映出的就是板块价值。

连系以上户型阐发，远洋先天的4房价格是200万到300万；景粼天著的3房价格是160万到200万之间，4房的总价也是200万到300万；星海天宸的2房价格是138万摆布，3房价格是170万到200万之间，4房价格是240万摆布。论总价各人都差不多，但差别的是后两者都有200万以内的刚需产物。而关于自己就是刚需定位的板块，低总价低首付仍是第一要素，也是去化的主力军。

景粼天著凭仗精拆刚需房实现了顺利去化，星海天宸凭仗刚需毛坯房，所以几个月下往来来往化同样不乐不雅，远洋先天首开偏偏又选择了两栋毛坯房，加上总价又不低，遭萧瑟也并不是是无迹可寻的。且刚需日常上下班关于地铁的需求又是迫切的，因而远洋先天，跟螺洲板块的首开国仕府却是有几分类似，想要顺利去化就不应走改善道路，那是极大的挑战。但既然已经选择了该怎么办？我想眼下可行的法子就是，操纵品量优势，再连系更低的折扣来抢占市场。

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05|总结收成

说了那么多，其实仍是希望远洋先天可以认清本身的定位，转向以抢占刚需人群为主，不该该继续走首开国仕府的老路。关于89平的毛坯户型，在没有地铁优势的前提下，那就只能打价格牌，别想着拿品量去平衡地铁缺陷，刚需客不见得会买单。而剩下4房户型的话，能够重点强调户型优势，以及楼盘办理优势，因为愿意买4房的家庭几仍是会重视品量，你得拿干货去说服他们。

关于购房者，我的建议是，在该板块，地铁因素必需做为重点考虑对象，无论是自住仍是资产保值增值，地铁都是一大关键因素，比拟三叉街那些交通本就便当的区域，三江口地铁交通的意义更大。景粼天著的精拆小户型能够重点考虑，其次远洋先天地铁间隔虽远，但若是有价格优势仍是优先考虑，究竟结果星海天宸是毛坯交付，地铁优势纷歧定能平衡价格差。若是做为4房改善的家庭，预算足够，那么能够恰当连系品量跟价格来综合考虑，住得好也是一种选择。