商小合探铺第3期：总价18万起，7天就售出500多套？深度揭秘重庆这个公寓爆红原因

【栏目简介】：商小合实地刺探，专业处理贸易地产投资疑难杂症。

本期刺探项目——院士庭富力科创星寓

【探铺疑点】

1、总价18万起，上车容易下车难吗？

2、自持或出租潜力若何，空置率大不大？

3、人流量能否有保障，周边消费潜力若何？

【媒介】

马上要过年了，没想到又探听到个重磅动静！

据说重庆大学城有个小户型的轨道盘——院士庭富力科创星寓，总价18万起，一开盘仅7天，就缔造了售出500多套，B1整栋楼售罄的热销传奇。而在那场热销中，商合集团也拥有了独家巨燃的业绩，工做日单日就成交71套！总带看700组，B1栋公寓成交超300套，转化比接近2:1！

有多火爆？据说售房部现场人山人海，现场热闹气氛恰似过春节。老爷爷老奶奶也来看房，买房像买白菜一样列队靠抢。售卖的楼层房号一出来，有的人抢到时机疯狂加仓，最多的一次性买了6套，成交一套砸一个金蛋，间接一次性砸了6个……

履历2020年寒冰期，重庆公寓市场很久没有那么炽热的明星项目。总价18万起那个数字，或多或少让人有点上头啊。重庆的购置者，履历了2015年房价低位期间后，已经很久没有碰到那么廉价的楼盘了！

“高新区财产新宠”、地铁旁、小面积、超低总价，三通公寓……那是院士廷富力科创星寓的对外宣传的关键词。据商合研究院数据显示，2020年公寓主力成交面积在60㎡以内，总价60万以内产物市场承受度更高。重庆公寓成交均价为10260元/㎡，而院士廷富力科创星寓的单价仅5000元/㎡起，算下来比均价低了差不多一倍。而除了价格，项目还有高新区的区位优势加持，以及1号线地铁的交通利好。

投资公寓是一件专业的事，需要停止专业的阐发研究。即便在那些利好面前，良多人仍然很猜疑。项目到底能否值得投资？后期有没有人流量保障？出租能否容易？是大坑仍是实福利？带着那些疑问，商小合立马去现场刺探一番。

【实地刺探】

我颠末刺探，得知项目标销售中心在大学城。于是选了一个工做日的下战书，从1号线沙坪坝站上前去目标地。20分钟后，颠末8个站后就到了陈家桥站，不经意看向窗外，外面就是富力院士庭庞大的室第项目，以及在建的公寓（也就是今天要刺探的项目）。富力的楼盘横跨2个站，公然是名副其实的“富力城”啊！

从大学城站2号口一出站，就看到富力标记性的圆形建筑。

广场的四周，一群穿黑衣服的人四处站着。中介小哥哥蜜斯姐们拿着宣传单，包抄了地铁入口台阶，对着过路的人都要热情地问一句：“美女，总价才十几万的房子，看下不嘛？”

从广场走向富力的销售中心，一路上贴着宣传案牍，每一句都让人独霸不住啊：“家门口享双街富贵”，“小而有为的狂想”、“自住出租的人气王”……赶紧进去一探虚实吧。

一进门，走上二楼，发现人确实是多啊，在沙盘区、歇息区、贷款区都挤满了人，出格是前台处，列队等着房号放出来抢购的人实很多。

在沙盘边因为人太多了，售楼部完全接待不外来，一个置业参谋热火朝六合讲解，身边围了一大群客户；并且不行丰年轻人看房，老爷爷老奶奶都来选房了；现场不时播报着销售情况：某某认购一套，某某认购1套……那抢购的气氛确实到位啊！

热火朝天的销售中心歇息区几乎坐满了人认购后列队等着砸金蛋1、地段：位于科学城核心 享重庆西进政策福利

买公寓，起首需要考虑的是“地段”。

从沙盘上看，整个项目位于重庆科技城高新区大学城核心地段，也处在成渝经济圈内。

2020年5月，重庆主城扩容，由原先的主城九区扩大到二十一区。扩容的目标，是在积极响应国度开展成渝地域双城经济圈的国度战略。跟着成渝经济圈开展开展，那么成都东进，重庆西进，势不成挡。

而安身中国西部（重庆）科学城，则能够鞭策成渝地域双城经济圈的建立。早在2018年，重庆市政府发布通知布告，依托大学城谋划重庆科学城，重庆“西进”政策开展战略突显。科学城地处主城西部槽谷，大学城就属于此中重要的区域板块。2020年1月，重庆高新区全面独立运转，意味着重庆“向西”开展，鞭策成渝城市群一体化开展，成为城市规划的大趋向。

（图源自收集）

此外，跟着环线的闭环，1号线璧山站的开通，西区的开展如火如荼。而重庆不断都有北扩和西进的两大战略，尤其是本年北扩，北方已经无地可扩了，粉墨退场的天然是西区。买房需要跟着城市规划走，重庆向西开展，那西区的楼盘在政策的加持下，出格是大开发商的大盘，也将获得强大的后驱力。

此外，在交通方面，项目位于科学城的中心位置，轨道1号线大学城和陈家桥轻轨站旁，（1号线和规划中的15号线换乘站，此外，紧邻17号线（规划中），轨道交通带来的商机和人流量不成小觑，将为项目带来更多人气。

2、价格： 总价18万起 通水通电通气三通公寓

阐发完了地段，我们来看看项目标体量。

富力在西区，能够说是“体量惊人”，占地近3685亩，在大学城打造了负有盛名的“富力城”，贸易体量到达215万㎡，室第410㎡。而此次销售的院士庭富力科创星寓，属于全新主推的公寓项目。主推建面34-39㎡，总高22层，层高3米，5梯28户，物管2.7元/㎡，2022年6月接房,目前在售为B2栋公寓。

户型图

在价格方面，能够说是优势明显。富力间接抄低价，全款总价18万起，按揭首付5成。在房贷收紧的大情况下，目前市场上西区在售的公寓极其稀缺，可选择面也很小。放眼看去，总价18万起的公寓，根本只要院士廷富力科创星寓。而项目自己属于小户型，不只通水通电还通气，是市道上为数不多的“三通”公寓。

此外它的可变空间比力大，属于空间较为宽阔的户型，并没有压制之感，即便自住也是温馨的，后期能够出租能够办公。因为有富力的大品牌背书，后期根本不消担忧物业那类问题。

进门右边设想了洗手间卧室歇息区厨房区域3、人流量 : 30万师生消费潜力 1.6万家科技型企业

投资公寓，人流量是需要重点考虑的。

院士庭富力科创星寓位于陈家桥站和大学城站的跟尾位置，能够吸引大学城的师生人流，也能够吸引西永的财产人流。仅仅在西区，项目周边就环绕了16所大学，拥有30多万师生消吃力量；而在高新区的财产人流方面，该区引进了新型研发机构31家、高新手艺财产超越3100家，科技型企业打破1.6万家，人流量仍是不消担忧的。

此外，富力本身总共600余万㎡的室第体量和贸易体量，自己能够带来庞大的人流量。仅贸易配套体量，就相当于30个大城市，3.5个不雅音桥，5.7个解放碑。据领会，目前富力的室第项目快要售罄，固然暂时还没有详细入住数据，但是相信跟着室第的接房入住，人流量仍是比力抱负。

【总结】

总体来说，院士庭富力科创星寓合适做为固定资产增值，固然短期回报率不明显，但是持久持有不管是自住，仍是出租都仍是不错的。因为是抄底价动手，以后升值潜力比力大。比力合适资金不丰裕的人群，好比在西永上班的外埠人群，在大学城上学的大学生，能够当做过渡性栖身或者投资产物。

项目优势

1、项目位于科学城，拥有庞大的区域板块规划开展优势，开展潜力大。

2、项目位于1号线轨道旁，规划中的轨道还有2条，交通优势明显。

3、总价18万起，上车容易，将来升值空间较大，价格优势明显。

4、人流量优势明显，可吸引高新区的财产人流和师生人流。

5、富力大品牌背书，不消担忧后期物业等问题。

6、在公寓产物中，5梯28户梯户比比力抱负，物管费2.7元也比力廉价。

项目优势

因为公寓与室第产物的差距较大，短期套现可能存在风险，要做好持久持有的筹算。

【投资建议】

1、2-4F，建议运营酒店类，好比连锁酒店、主题酒店。

2、5-8F，能够用做城市民宿运营，好比短租/日租主题房。

3、9-12F，能够用做白领公寓，企业整购/整租，好比员工福利公寓。

4、13-14F，建议运营青年创业训练场地，好比独立游戏、动漫工做室、原画工做室。

5、15-18F,建议运营长租公寓，同一打造招商运营。

6、19-20F建议运营空中商铺，好比私家定造，摄影工做室、美发工做室，教育培训机构。

7、21F以上建议用于企业办公，自营自购，好比粉饰公司、科技公司。

【商合集团简介】

商合集团是一家专注于贸易地产范畴，全链条、全周期、全国性的一站式贸易办事平台。以贸易地产为基点，从传统分销、包销到招商、运营、托管再到立异产物文旅、公寓、办公以及酒店，实现一站式营业全笼盖。以大数据驱动和强大的门店资本为载体，重构贸易办事营业生态闭环。