最高月租 28 万，明星也曾热衷的顶奢公寓，现今有的挂牌周期结束仍无人接盘，如今「酒店式公寓」还香吗？

更高月租28万，公寓中的“爱马仕们”如今可好？

12月22日，红极一时的公寓“爱马仕”——中国首家宝格丽公寓悄悄完毕了本身的第二个挂牌周期。

一个多月前，拥有宝格丽公寓的华侨城将上海首驰企业办理有限公司51%股权以底价6.12亿元摆上货架，但面临2021年营业利润吃亏5235万元、2022年前10个月吃亏4656万元，要求一次性付清价款的“豪华资产包”，暂时还没有勇士勇于接盘。

12月8日是该项目标第一个挂牌周期完毕日，其时《每日经济新闻》记者致电北京产权交易所，相关工做人员暗示，若是有多家公司报名，将价高者得；若是没人报名，挂牌就会继续，曲到有人报名并缴纳项目包管金。

12月21日，《每日经济新闻》记者再次致电北京产权交易所，一位项目负责人暗示，项目处于延牌阶段，挂牌至今没有征集到意向受让方。

该项目负责人介绍，目前，让渡方没有降低挂牌价的方案。

来源：北京产权交易所

“抬眼能够瞥见外滩三件套（上海全球金融中心、上海金茂大厦、上海中心大厦）。”

凭仗高端品牌定位和市中心核心地段，上海宝格丽公寓被誉为“公寓界天花板”。稀缺的景不雅和高端的配套办事，更是让宝格丽公寓内一家月子中心的套餐费用到达了28.88万-116.88万元。

但华侨城出卖那家宝格丽公寓的动静，引发了人们的无限料想。月租金动辄10多万元，位于超等市中心地段，以上海宝格丽公寓、半岛酒店公寓、瑞吉酒店公寓、丽晶汇等为代表的一批酒店式高端公寓，事实是个如何的存在？

戳视频，看现场

明星豪掷亿万买公寓，“外滩三件套”成窗外标配

10月底的一个工做日下战书，上海黄浦区中山东一路32号门前，一辆“888”开头的沪牌劳斯莱斯奢华轿车停在卵形花坛旁，那里是被称为“远东贵妇”的上海半岛酒店。

西侧一幢12层的大楼是半岛酒店公寓，一位销售总监向《每日经济新闻》记者介绍，大楼共有39套公寓，户型包罗1室、2室和3室，租金为11万-20万元/月，一年起租。酒店方供给每天免费扫除办事，1个泊车位，以及免费泳池和健身房。

半岛酒店公寓 每经记者 刘颂辉 摄

半岛酒店是外滩60年来独一的新建建筑。走进正门，起首是标记性的大堂茶座，双层挑高的大厅里，巨大的精巧花艺、乳白色古罗马石柱和灿烂的琉璃水晶吊灯，无不散发着漂亮典雅的气息。

从公开材料看，早在2014年，影视明星刘嘉玲就被曝光在上海半岛酒店购买了一套1亿元摆布的公寓豪宅。“娱乐圈规律委员”王思聪2015年承受某电视台采访时透露，日常就住在上海半岛酒店8.5万元/晚的总统套房。

半岛酒店内景不雅 来源：半岛酒店官网

出半岛酒店公寓，沿着北京东路、南苏州路步行约1公里，即是我国第一家宝格丽公寓。

“很好，办事很好。”曾在宝格丽公寓栖身3年的小红书博主西西如许回复《每日经济新闻》记者。

在2021年5月出国前夜，西西特意在宝格丽公寓拍了一组照片纪念，公寓内饰也随照片露出，与高端酒店并没有二致。在那里栖身3年之后，她辞别上海，起头了全球游览。

宝格丽公寓邻接上海总商会原址，次要由1幢48层、150米超高层建筑构成，房源共243套。

宝格丽公寓 每经记者 刘颂辉 摄

公开材料显示，2016年7月15日，宝格丽与华侨城配合举行宝格丽公寓新闻发布会，刘嘉玲为之站台。其时的媒体报导曾留下了如许的文字：陆家嘴150米高空的绝美景不雅，与巴厘岛酒店（那里指位于巴厘岛的另一家宝格丽酒店）的印度洋风光交相辉映；上海的母亲河——苏州河畔的百年人文风情，与伦敦酒店泰晤士河流域的精致惊人类似。

网友在社交平台分享的宝格丽公寓内景

间隔宝格丽公寓约3公里的瑞吉酒店坐落在上海城市文化和贸易中心静安区的核心地段。步入典雅华美的大堂，流光四溢的水晶吊灯照亮每一处角落。

瑞吉酒店公寓部门在62-68层大厦顶端，《每日经济新闻》记者在销售司理彭海的伴随下，乘坐高速电梯来到公寓，透过全景落地飘窗俯瞰上海城市景不雅天际线。房间铺设了印花地毯，拆潢以米白色为主色彩。客厅无论柜子仍是灯具多为黄铜色金属配件，精致的珍珠鱼皮配饰更显豪华。客人能够一边在奢华浴缸泡澡，一边俯视窗外的“十里洋场”。

瑞吉酒店式公寓内景 来源：办事式公寓租赁平台兰庭网

而到薄暮时分，夕照朝霞染红上海的城市天际线，陆家嘴商务区照旧熙攘忙碌，上海丽晶酒店41层无边际泳池更显金光闪闪。

丽晶汇酒店式公寓坐落于浦东新区陆家嘴二十一世纪大厦42-55层。隔窗西望是上海中心大厦、上海全球金融中心、金茂大厦和东方明珠塔。影视明星黄晓明曾豪掷亿万，在丽晶汇买下一套豪宅，做为他与杨颖其时的婚房。

此情可待成追想。

上海市中心地段拥有多家高端公寓

更高租金28万/月，但顶奢公寓也放低了姿势

于通俗人而言，类似宝格丽公寓、丽晶汇的昂扬月租，以至超出了良多人一年的薪资。

“半年起租、租6个月免1个月租金、租12个月免2个月租金附送1个车位......”10月末，宝格丽公寓销售参谋吴婷向《每日经济新闻》记者保举了一项优惠活动。

“宝格丽公寓可出租的规模大，一共133套（总计243套，此中110套已出卖），原来出租率就很难到达高目的，那项活动算下来等于变相打了8.3折。”吴婷说。

“如今还有50多套空置，有的房源家具家电需要维修后才气出租，包罗150平方米的1室、200平方米的2室和250平方米的3室。每套公寓都装备了冰箱、烤箱、清水器、洗衣机、沙发和电视机，自带地暖和新风系统；别的还有米其林餐厅、泅水池和健身房，全套宝格丽洗漱用具和每周三次扫除加布草改换。”

宝格丽公寓外景 每经记者 刘颂辉 摄

据记者领会，目前宝格丽公寓1室的房源租金更低6万元/月摆布，3室15万元/月摆布，租金跟着楼层增高而增长。

事实上，宝格丽公寓除了华侨城集团持有部门房源之外，在上海制止销售“类室第”之前，如前所述，约110套公寓已经被小业主购入持有，或出租或自住。

那种混合型运营办理，也是现在上海多家豪华公寓配合的运营体例。

丽晶汇所在大楼位置 每经记者 包晶晶 摄

据记者领会，目前丽晶汇的租金情况是一房144平方米5万元/月，二房216-236平方米7.5万-8.5万元/月，三房322-368平方米12万-20万元/月。

据丽晶汇销售人员刘奕介绍，在租房型都有“到位”的折扣，“若是租约在半年以上，能够给到比力爽气的价格，好比7.5万元的两房，接近6折，费用包罗了物业、宽带和保洁等多项办事，车位租金也能够谈到更低2000元/月。”

在参不雅过程中，刘奕屡次主动提及价格折扣，并强调那是客户间接洽商，才气拿到的更低价格。关于入住率，刘奕称，目前公司自持酒店式公寓40套，日常出租率连结在32套摆布。因为天文位置、拆修气概的关系，住客以中国籍商务人士，出格是高级办理层或企业家为主。

“我们的出租率不断蛮不变的。”她告诉记者。

丽晶汇景不雅 每经记者 包晶晶 摄

记者在现场看到，一组视频团队刚好完成拍摄工做分开大楼，刘奕坦言，“如今的市场，我们也需要借助中介的力量推广揽客，羊毛出在羊身上，利润给了中介机构，折扣也就不会太低了。”

“若是中介促成了一年的合同，中介费要到0.8%。”也就是说，根据一套两室租金7万元/月计算，中介费用大要为6720元。

比拟宝格丽公寓的2-38层，丽晶汇的42-55层，62层起步的静安瑞吉酒店式公寓能够在“云端”赏识上海中心城市景不雅，租金空间天然也更高。

瑞吉酒店公寓景不雅 每经记者 刘颂辉 摄

“我们的公寓更低租金在6万元/月摆布，房型400多平方米的租金更高到达28万元/月。”

据瑞吉酒店式公寓销售司理彭海介绍，公寓内配有全套厨房、洗衣机和干衣机，拥有水疗中心、天然采光的室内恒温天景泳池、24小时开放的健身中心，以及占地约2000平方米的活动场地等，以瑞吉酒店品牌的水准供给私家办事。

公寓中的“爱马仕们”，曾经列队加价租

Crystal在上海运营着一家高端房产租赁办事公司，公司官网的“办事式公寓”栏目中，展现了丽晶汇、宝格丽公寓等项目，70%房源的图片和视频是由团队成员去现场拍摄造做的。

“新项目或者难租的项目，凡是运营方请我们去拍摄推广，好租的项目不需要推广，良多时候还会回绝拍摄，”据她介绍，行业内凡是以租金凹凸来划分公寓品级，1万-3万元/月为中端公寓，3-5万元/月为中高端公寓，5万元/月以上是高端公寓，“10万元/月以上算是顶奢了，公寓中的‘爱马仕’。”

中介机构在社交平台发布的半岛酒店公寓信息

“同事曾为球队经纪人运做过高端公寓，我帮介绍的更多是自媒体博主，或者是有几百万粉丝的主播，短租用来做工做室，他们也挺舍得花钱租房的，比来就有客户求租20万元/月的公寓。”Crystal说。

回想生意好的时候，2020年上半年，很多留学生从国外归来，加之一些结业生放弃留在国外的方案回国开展，据Crystal介绍，那时候不但单是本身公司，整个上海中高端公寓租赁市场，根本上每个营业员手里都有良多客户，跟都跟不外来，一个月租金数万元的酒店式公寓也是“秒定”形态，“经常几位意向客户在抢一套房子，有时候还可能要加价才气租到。”

“行情好的时候，像马当路的上海逸兰卢湾办事式公寓根本上没有空房源，建国西路的嘉御庭和嘉里华庭等公寓房源，租金在5万元/月以上，都要列队才气租到，”Crystal不由地叹气，“本年6月后，市道上大大都高端公寓不断降价，搞租金促销，很少呈现那种抢房情况，有些房源还无暇置一段时间才会被租掉。”

中介机构在社交平台发布的丽晶汇相关信息

一位在上海外白渡桥附近处置办事式公寓运营的工做人员向记者透露，现在愿意花5万-10万元/月租房子住的，除了上市公司高管，还有良多收入比力高的年轻人、富二代、在家做曲播的网红博主等。

那也印证了宝格丽公寓办理方万豪酒店集团相关人士的说法，其告诉记者，宝格丽公观看前签合同报价的客群以年轻报酬主，出租率根本上是70%摆布。

IWG集团中国区总裁胡懋曾在IBM、Dell等跨国企业工做，关于下半年高端办事式公寓出租率下降的情况，他认为，外企派驻的人员削减，让类似针对性的公寓产物失去了一部门租住需求。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总司理周涛则暗示，一般来说，公寓做为上市公司酒店资产的一部门，会纳入相对独立的PL损益表，运营成本大要占据酒店整体的40%摆布。

因为租期较长，租金回报平稳，高端酒店式公寓的运营毛利率一般到达50%，租金高的酒店式公寓以至到达70%。但是，国际顶级酒店一般只设置装备摆设10%摆布的公寓产物，不高于20%。

据第一承平戴维斯发布的第三季度上海房地产市场陈述，酒店式公寓市场逐步从封控的影响中恢复，但很多项目仍在进一步下调租金以期降低空置率。估计第四时度将迎来1个长租公寓和4个高端办事式公寓项目入市，包罗由国企持有的新际公寓、雅辰酒店集团旗下的临港雅辰悦居酒店及临港东缦国际公寓、X8办事式公寓及雅诗阁浦发盛捷壹滨江办事公寓。

客源构造发作改动，运营方仍面对挑战

近20年来，办事式公寓在一线城市兴旺鼓起，出格是上海，从1998年雅诗阁进入上海，24年间，各大公寓品牌在上海落子，而上海市场也始末以满意的投资回报率吸引着更多投资人。

旅游学刊《上海酒店式公寓开展现状研究》显示，20世纪90年代初期呈现的上海商城酒店式办事公寓等（又如龙柏高级公寓之类）不零散出卖，只供出租，次要对象是在上海处置商务活动的外籍人士。

上海的酒店式公寓近年来成为市场的新宠，开展速度很快。酒店式公寓的短租户次要是来沪参与会议、处置商务活动或短期公司营业的白领凡是租用一房或两房，租期从数天到3个月不等；长租户则多为跨国公司中高级办理人员和使领馆人员，他们在沪工做时间较长，凡是带有家属，因而栖身面积要求较大，租期一般超越3个月，租约以半年或一年的周期停止续签。

区位优势显著。建筑多与安好幽雅的高级室第区相邻，具有心旷神怡的视觉情况。近年来一些酒店式公寓也选址于中心商务区，与五星级酒店群融为一体；有些进驻大型综合楼宇，增加运营弹性，兼顾长租、短租客人的入住。

从投资者角度看，凡是办事式公寓有着比酒店更抗周期的韧性和更低的运营成本。按照STR市场数据，2020年上海高端办事式公寓受疫情冲击较大，入住率同比下降约2成，而上海高端办事式公寓市场于2021年已经恢复到2019年程度，入住率达近80%。由此可见高端办事式公寓的需求更为不变，抗周期性更强。

那一优势不竭被更多投资者发现，赛道起头逐步拥挤。按照仲量联行研究部不完全统计，上海市场近年来不竭有办事式公寓项目建成入市，好比2022年，算上估计在第四时度开业的雅诗阁静安办事公寓，将有1000多间新增供应进入市场。同样的热潮呈现在2018年及2019年，持续两年各有约千间新增供应进入市场。

周涛指出：“高端办事式公寓次要客源以高净值客户、企业高管、外籍高管等人群为主，近年因为疫情招致外籍高管削减，客源构造发作改动，而国内客群的付出意愿及消费习惯差别，招致总体需求变小，必然水平上影响了入住率。”

第一承平戴维斯指出，本年第三季度，上海豪华公寓市场均匀入住率80.8%，高级公寓市场为77.3%。

第一承平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇通过书面形式向《每日经济新闻》记者暗示：“将来半年，复杂的宏不雅情况、季节因素等仍估计对需求形成必然冲击，业主方运营仍面对挑战。关于业主方来说，在市场需求倾软的情况下，若何既包管项目获得合理收益，又能更大化满足租户对租金、办事的预期变得尤为重要。”

周涛认为：“跟着疫情防控办法不竭优化，更多外籍高管会回到中国，办事式公寓市场将持续稳步向好。在此期间不竭完美办事内容，维持优良的口碑将帮忙将来客源的回归。同时办事式公寓也应该考虑若何吸引年轻化的潜在客群，打造可以吸引全年龄条理的产物。”

恒隆地产向记者供给的一份材料显示，本年4月份，恒隆地产旗下高端办事式寓所品牌“恒隆府”首个项目——武汉“恒隆府”展现中心已正式揭幕，公司同时在无锡、昆明和沈阳三地开发规划“恒隆府”。

恒隆地产高管暗示：“我们估计内地市场关于高端物业的需求将连结兴旺态势。目前，越来越多购置者倾向于选择量量卓越、位处城市核心地域、而且由诺言优良的开展商开发的项目。”

在2022概念贸易年会上，越秀房地产投资信任基金董事会主席、施行董事及行政总裁林德良对包罗《每日经济新闻》在内的媒体暗示，酒店式公寓以前的次要工做是“稳客房、抢餐饮”，如今则是要和写字楼、商场停止互动，思虑若何从传统酒店办理向酒店资产办理改变。

“从那个层面来看，其实对企业在财产链的整合才能提出了更高要求。我们如今不行要简单地做好公寓品牌，还要做品牌的孵化器，停止全面的资本整合。”林德良说。

附

国外部门酒店式公寓开展现状

酒店式公寓源自欧美地域对房地产和酒店的立异运营形式。

美国的酒店式公寓起头于20世纪80年代，目前市场份额占全美室第市场的5%，属于较为成熟的市场。此中，旧金山、西雅图、洛杉矶、纽约、芝加哥和休斯顿地域呈现了超出全美均匀程度的超出跨越租率。而欧洲的酒店式公寓市场较为分离，而且大部门酒店式公寓由境外投资机构成立，属于开展中市场。

据日经中文网报导，日本某酒店将99个房间改成了酒店式公寓，顾客可在酒店内持久栖身，约30平方米的客房为30晚36万日元（含税和办事费，约合人民币2.2万元）；还筹办了约50平方米的客房（含税和办事费，价格为60万日元，约合人民币3.67万元）。对准工做日的长途办公需求等，把最短租期设定为5晚。

世邦魏理仕在本年1月份做过一项全球长租公寓投资者意向查询拜访陈述，陈述显示，和去年一样，亚太地域的受访者绝大大都选择东京和上海做为长租公寓投资的首选市场，柏林是欧洲、中东和非洲地域29%受访者的首选市场之一，其次是伦敦26%，慕尼黑和巴黎各占21%，阿姆斯特丹20%。

（应受访者要求，文中西西、吴婷、刘奕、彭海为化名）

记者|刘颂辉 包晶晶

编纂|陈梦妤

统筹编纂|易启江

视觉|陈冠宇

视频编纂|张涵

排版|陈梦妤

记者手记 | 高端公寓运营商的开展思绪是时候改动了

对绝大大都人来说，月租金10余万元的公寓是想都不敢想的。在一线城市高端酒店式公寓租住一年，足够通俗人在小城市里全款买房。

过去，国内高端酒店式公寓的主导客群是外籍人士，而陪伴中国经济的快速开展，国内高净值人群规模和数量不竭增加，除了传统意义上的企业家、公司高管外，互联网主播、网红等年轻的财产新贵对那类豪华居所的承受度越来越高。

不管是公寓内月子中心内几十万以至百余万元的套餐费用，仍是动辄上亿元的购房款，需求催生市场，市场适应需求，公寓中的“爱马仕们”总能找到合适本身的仆人。

有个细节让人印象深入，上海宝格丽公寓次要租住的是国内客户，除非外籍人士必然要租，否则公司不会主动求租，镛舍酒店式公寓等也已转做国内需求。

在走访和查询拜访过程中，记者发现，同为高端公寓，在产物定位、目的客户、运营形式和业态上却判然不同。租客或垂青品量与办事，或重视商务气氛，或热衷于品牌自己……也恰是那些“差别”，决定了高端公寓在全球经济颠簸时能平稳穿越周期，为投资人持续缔造价值。

需要留意的是，本土高端酒店式公寓品牌的涌现已突破国际品牌占领主导地位的场面，运营企业的思绪是时候改动了。

代表做品：

地产经纪人“过冬”：10年稀有的困难时刻 中介一条街仅剩两家门店10万、20万，认购不敷“小筹”凑，上海楼市从“人抢房”转向“房抢人”业主间接奖中介人员22万和iPhone14！上海浦东一半中介可能都盯着那套房

参考材料：

1.《2022年中国酒店资产办理白皮书》，仲量联行

2.《“酒店式公寓”的宿世此生》，北京大成（南京）律师事务所

3.《全球长租公寓投资者意向查询拜访陈述》，世邦魏理仕

4.《长租·人物专访|雅诗阁黄瑞安：高端办事式公寓“去贸易化”是遍及趋向》，每日经济新闻

5.《海外房产投资占6%美国房产中的公寓市场成香饽饽》，人民网

6.《日本酒店疫情下推公寓办事,30晚人民币2.2万》，日经中文网

7.《上海酒店式公寓开展现状研究》，梁保尔、墨承强，旅游学刊

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