深圳二手房律师团： 【3.15专栏】深圳二手房交易二十种常见纠纷及其
深圳二手房律师团：【3.15专栏】深圳二手房交易二十种常见纠纷及其预防
▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣
因中介合同约定业主实收未明白约定审定纳税，业主拜托律师致函买方，强势要求买方按520万差额的20%缴纳个税、并以现实成交价608万为基数付出高额营业税、契税等，筹算以150余万元的巨额税款强逼买方舍弃购置，而根据法令规定上述税款的纳税义务人却是业主本人！
一年一度的3.15国际消费者权益日又到了，连系多年的二手房诉讼体味，深圳二手房律师团就二手房交易中常见的二十种纠纷及其预防提醒如下：
一、税费承担纠纷
表示形式：合同没有约定交易纳税申报体例是核实征收仍是审定征收，只约定业主实收，购房时中介给买方计算税费均按审定计算（小我所得税为审定价的1%或1.5%），房价上涨，业主拜托律师致函买方强势要求按差值的20%核实征收，要求买方承担由此增加的少则十余万多则数十万上百万的税费，以此胁迫买方舍弃购置！（如图，那种纠纷在2013年“新国五条”出台后集中发作）
预防体例：务必在签约时明白约定递件过户时的纳税申报体例，避免任何一方遁词毁约。
二、免税纠纷
表示形式：房屋契合免税前提（如五年以上家庭独一住房），房价上涨，业主拒不共同买方申请免税，迫使买方因高额税费而知难而进，以到达毁约目标。
预防体例：务必在合同中明白约定，业主负有包管本身及家庭成员共同买方申请免税的义务，因为业主本人或其家庭成员不予共同，由此增加的税款由业主承担。
三、户口纠纷
表示形式：合同没有约定户口迁徙时间及违约责任，递件过户签定《深圳市二手房买卖合同》时业主找茬拒不迁出，或要求无期限迁出，不然交易无法停止，以此到达或者毁约不卖或者反价的目标。
预防体例：务必在签约时明白约定业主户口迁出的时间及违约责任，并预留迁户包管金。
四、套贷纠纷
表示形式：买方为多贷款，合同虚增成交价递交给银行做为审批贷款的根据，遇房价上涨业主赞扬到银行或银监局，要求撤销银行已经出具的贷款许诺，以到达毁约目标。
预防体例：即使业主共同也不要为了多贷款而给银行递交阴阳合同，深圳二手房律师团已有因而被银行撤销贷款许诺函而对业主构成违约的判例。
五、按揭不敷或不成纠纷
表示形式：合同约定买方按揭付款，如银行最末审批贷款不敷或不克不及获得银行贷款，买方必需补足或一次性付款，因为信贷政策改变招致贷款不敷或不成，又无力补足或一次性付款对业主构成违约。
预防体例：购房前需足够权衡本身付出及能够逃加首期款的才能，特殊约定按揭不敷补足的范畴，并约定因政策或银行原因按揭不克不及的，买方能够去除合同。
六、借名纠纷
表示形式：买方不具备购房资格而与业主签定合同，同时签定《买方主体变动确认书》，约定买方能够户到其指定人名下，届时未能找到契合购房前提的新买方，招致对业主构成违约，或找到别人借名买方后与被借名方发作产权纠纷。
预防体例：关于买方而言，购房前请确保本身契合购房前提，借名买房存在法令风险，需与被借名方签订《产权确认书》;关于业主来说，不以本身名义购置的买方或者是不契合购房前提，或者不契合贷款前提，或者是炒房做ABC单，交易风险远高于刚需自住购房，定见同等前提下抉择优良买方;关于被借名者来说，存在另行购房购房资格及贷款受限及现实业主过期还款本身信誉收到影响的情状，定见予以足够考虑慎重借名。
七、判决过户纠纷
表示形式：买方不具备购房资格，与业主虚拟债务，并将业主诉至法院，等待判决以房抵债，半途或交易两边反悔，或判决过户受阻。
预防体例：虚拟诉讼判决过户，属司法冲击对象，任何一方半途反悔势必招致交易不成退房退款，定见业主优先将房屋卖予契合购房前提的人。
八、运营贷、消费贷纠纷
表示形式：买方属限贷范畴，底子无法获取按揭贷款，拟通过先过户然后抵押获取运营贷或消费贷，过户后迟迟不予抵押或抵押贷款后拒不付款，招致买方房屋易主而房款收不到！（那是2012年震动全国的深圳刘贵初诈骗案发作的底子原因）。
预防体例：先获得贷款许诺书后过户是二手房交易的根本流程，按揭贷款是二手房贷款的合法体例，运营贷、消费贷都是虚假套贷，即使买方无意诈骗也存在被银行发现而撤销贷款的可能，定见务必对峙先获得贷款许诺后过户，如买方必需运营贷或消费贷且业主必需卖房，需由买方另行供给担保人或担保物。
九、学位纠纷
表示形式：为孩子上学买学位房，合同中没有明白约定带有学位，或者虽有约定，但没有约定一旦没有学位的处置体例，招致交易过程中学位不明或没有而发作纠纷。
预防体例：购置前请务必走访教诲部分、学校、邻人，确保房屋属于学校学区范畴并存在学位，合同明白约定一旦没有学位能够去除合同，并由业主方补偿相关缺失。
十、小产权房、军产房纠纷：
表示形式：购置小产权房或军产房后业主毁约或买方毁约。
预防体例：小产权房和没有军方打点军产证的二手军产房买卖合同均属无效合同，任何一方毁约将面对退房退款的法令后果，定见在价格和风险之间足够权衡慎重购置。
十一、ABC单纠纷
表示形式：业主做公证拜托后受托人操纵拜托书帮忙买方将房屋高价过户到新买方，并从中赚取差价，业主晓得后回绝与不知情的新买方交易，招致连环诉讼。
预防体例：业主公证拜托书受权事项务必在可控范畴之内，并领会交易流程，及时跟进交易，发现受托人滥用拜托权，有损本身合法权益的行为时及时中行受权，切莫做了公证了事，强烈定见不要付与受托人转拜托权，以免完全失控！
十二、无权代办署理纠纷
表示形式：签约时业主本人不在，亲属代签合同并收取定金，合同履行过程中房价上涨，业主本人不逃认合同。
预防体例：签约时务必请代办署理人出示业主书面收取拜托书，没有受权拜托书的，务必德律风业主本人灌音确认，并在签约后及时找业主本人补签合同。
十三、夫妻房纠纷
表示形式：房屋注销在夫妻配合名下，签约时只要一方签字，合同履行过程中，另一方不予承认招致交易受阻。
预防体例：同无权代办署理纠纷。
十四、赎楼纠纷
表示形式：赎楼本是业主的义务，但买房为节约赎楼短期利钱，抉择一笔款赎楼（贷款为业主赎楼），因赎楼不成对业主构成违约，或为业主完成赎楼后业主毁约，买方买不到房子还要提早月月供楼！
预防体例：强烈定见宁可付出短期利钱，也不要抉择一笔款赎楼。
十五、中介纠纷
表示形式：购房时中介许诺的贷款利率、贷款成数、税费数额、房屋情况与现实情状不符，招致购房成本大增。
预防体例：“官凭印，私凭约”，不要随便相信中介的口头许诺，重要事宜需造造备忘录并由各方（必需有对方）签字确认，以免过后说不清，同时务必足够领会二手房交易流程及相关常识，确保信息失实。
十六、跳单纠纷
表示形式：买方在甲中介看房并签订看楼书，后发现乙中介也有该房源，且报价比甲中介低，于是通过乙成交，或者通过其他手段联络到业主自行成交，被甲中介逃索佣金。
预防体例：签定看楼书应约定有效期及心理房价价位，超越期限及心理价位看楼书无效。通过乙中介成交时务必先行知会甲中介，同等前提下优先抉择甲中介成交。跳开中介擅自成交属违约行为，中介逃索佣金于法有据，能够协商佣金，不成以跳单。
十七、解约定金纠纷
表示形式：合同约定任何一方违约仅需承担定金罚则（双倍返还定金或被充公定金），而无需再行承担任何责任，守约方亦不成强逼违约方陆续履行合同，合同履行过程中，遇房价暴涨，即使房屋已由买方拆修进住，业主也要求双倍返还少量定金去除合同，给买方形成浩荡缺失！
预防体例：解约定金存在早期中介合同版本中，目前深圳个别小中介仍在利用，强烈定见删除该条目，并约定任何一方违约需向守约方承担定金罚则或按房地产成交价20%付出违约金。
十八、期房纠纷
表示形式：业主尚未获得一手产权证，交易必需办下来一手证后再行交易，时间跨度明显长于通俗二手房交易，期间房价颠簸大，业主以种种理由毁约不卖。
预防体例：期房交易风险远高于通俗二手房交易，定见同等前提下购置有产权证的现房，确需购置期房的，增加定金付出数额，及时跟进交易停顿。
十九、违约金纠纷
表示形式：合同约定任何一方违约需按成交价20%的付出违约金，诉至法院后，违约方表达违约金约定过高，要求法院降低。
预防体例：法官自在裁量权过大，从定金数额到成交价的20%都是在其操控范畴之内，但法官无权调整定金罚则，定见在确保本身不会毁约的情状下“首期款转定”，增加定金数额，加大违约成本，确保本身合法权益。
二十、诉讼、仲裁纠纷
表示形式：合同约定仲裁，一裁结局，错了不容易矫正，且仲裁费远高于诉讼费，即使胜诉，也面对败诉方申请撤销仲裁、申请不予施行的可能。
预防体例：定见抉择诉讼，不要抉择仲裁。
总结：深圳二手房律师团多年理论表白，任何躲避楼市政策的行为都是存在浩荡风险的;若何完美的合同都无法阻遏歹意毁约一方毁约的脚步;二审方交易流程长，法令关系冗杂，涉及主体多，没有法定的交易标准法式指引，风险无处不在;有前提的购房者能够拜托深圳二手房律师团专业律师参谋陪购，以防患于未然。
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