开发商为何“囤地”不建？
《法造日报周末》《法辩》专栏2009-11-05
■话题布景■
2009年11月2日，央视曝光李泽楷旗下的盈科大衍地产公司将3年前拿到的工体四号地块转卖给瑞安建业，倒手就赚了2.35亿港元。
近日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹公开称，“囤地”比盖楼赚钱，并戏称，在房地产界，“养鸡的不如倒蛋的”。
根据中原地产对国内12所城市的地盘调研，自2003年以来，40家出名地产商在地盘公开市场获取270幅地块，但至今有对折闲置。有数据展现，中国9家房地产上市公司的地盘储蓄更高是151年，更低是20年。
一边是售楼现场人满为患，另一边是很多地块“晒太阳”，如许的反差成为楼市的一大怪象。关于开发商的“囤地”不建，部门人士认为，开发商“囤地”是为了期待地盘升值及房价上涨，坐享地盘增值空间，那种行为同时招致了房源赐与欠缺，助推房价。还有人认为，开发商“囤地”是歹意造造地盘赐与严重的假象，招致“地王”频现。
房地产律例明白规定：两年不开发的地盘， *** 有权无偿收回。但是，10多年来，该规定似乎并未得到有效施行。为什么“囤地”现象难以按捺？开发商勇于“囤地”的根源在哪里？开发商的“囤地”行为能否是抬高房价的主因？若何改动房地产商“囤地”不建的场面？本期法辩邀请房地产范畴的4位专家对以上问题做深度阐发。
开发商为何“囤地”不建？
2009年11月李泽楷旗下的电信盈科大衍地产在北京通过炒做工体四号地块，闲置3年倒手卖给香瑞安建业就赚2亿元
本期主持人：黄希韦
■本期嘉宾：
符启林 (中国政法大学民商经济法学院传授、博士生导师)
章林晓 (闻名评论员，房地产高级经济师，国度信息中心中国房地产信息网专家成员）
王 宇 （房地产专业律师，北京市律师协会房地产开发法令事务专业委员会副主任）
秦 兵（北京市忆通律师事务所房地产专业律师，《秦兵说房》主讲人）
【议题一】持续“囤地”危害大
主持人：如何对待“囤地”现象？开发商的“囤地”行为能否是抬高房价的主因？持续的“囤地”会对社会形成什么不良影响？
符启林：在现代社会，地盘是不成再生资本，是不成变量，生齿不竭增加，是个可变量，因而，两者在社会开展过程中老是不协调、不婚配。
房地产公司囤地不开发，会对社会形成什么样的影响？
1、形成地盘资本极大浪费，不克不及做到物尽其用。地盘越来越贵重，那些资本，应很好地为社会义经济建立办事。地盘由一些大公司垄断，所需用地的人又拿不到地盘。
2、形成更大的社会不公，贫富区别更严峻。社会越来越不协调，拥有地盘的人越来越富有，没有地盘的人越来越穷困。
3、鞭策房价高涨，贫民更买不起房。中国的地盘资本原来就很严重，一些大公司囤积地盘，本应要拿来开发房地产的地盘，闲着不开发，没有那么多房子投向市场，招致房屋求过于供，价格愈来愈高。
王宇：近几年，“囤地”现象在我国各地愈演愈烈。我认为开发商“囤地”的最次要原因是获取更多的利益。
开发商那种“奇货可居”的行为存在严峻危害。在我国，地盘与房地产的问题不单单是经济问题，更是社会问题。开发商的”囤地”行为能否是抬高房价的主因欠好说，但应当是形成目前房价高涨的原因之一。
地盘囤积不只会形成房价高涨、农地流失过多、 *** 宏看调控“失灵”等间接危害，更会对宏看经济的不变与协调社会的构建产生深远的负面影响，好比使地盘市场呈现虚假富贵、地盘资产功用被放大、房地产投契难以按捺、居民住房保障得不到落实、房地产市场调控被异化，货币活动性过剩加剧等。
章林晓：在社会主义市场经济前提下，从经济人角度说，一种行为能否发作，以及其发作的广度和深度若何，关键是由成本和收益的关系决定的。成本收益率越高，行为发作的几率就越高。“囤地”现象的普及存在，阐明“囤地”当前是有利可图的。
开发商的“囤地”行为在房价上行阶段有助于抬高房价，但不克不及足够证明开发商的“囤地”行为是抬高房价的主因。房价的抬高是各类因素综协感化的成果，开发商的“囤地”行为至多是诸多抬高房价的因素之一；当房价下跌的时候，开发商的“囤地”往往又是加剧房价下跌的因素之一。当前，有很多开发商是基于房价不竭上涨的预期，才摘取“囤地”那一动作的。
持续的“囤地”将会形成严峻的后果，次要表示在以下三个方面：
一是削弱 *** 对房地产市场的调控力度。在房地产开发过程中，就地盘利用权的流转来说， *** 把关地盘批租环节，而开发商把关地盘开发建立环节。假设开发商囤积地盘胜利，势必严峻影响 *** 对房地产市场的调控。
二是形成大量地盘资本的浪费。跟着生齿的增长，地盘资本紧缺的情况也日趋严峻，特殊是城市富贵地段的地盘可谓是寸土寸金。
三是很可能招致系统性的金融风险。开发商“囤地”，通过债务性融资和权益性融资，很随便将风险转嫁给银行和股民，那一点各人如今已经很清晰。但对“囤地”极易引发系统性的金融风险，许多人如今还欠缺足够的熟悉。房地产泡沫回根到底是地产泡沫，而“囤地”不单极易吹大房地产泡沫，同时也随便放大房地产泡沫戳破的水平。因为房地产泡沫对信誉的扩大收缩存在内在传导机理。以房地产做为抵押物或做为信誉的评判目标，是金融机构甚至是所有参与经济活动市场主体的偏心，房地产交易价格的暴涨狂跌，通过市场比力法的传导，最末会数以百倍以至数以千倍地演酿成整个社会信誉的急剧扩大和急剧收缩，从而招致系统性金融风险，间接威胁到国度的经济平安。
秦兵：我国之所以会呈现“囤地”现象，与我国的轨制有关：第一，与我国的地盘所有权轨制有关。固然我国实行的城市地盘政策是国有，但现实上并不是如斯外表。我们能够看到，在地盘一级市场中，现实上其实不存在市场，因为市场必需有合作者、必需有双向抉择。其实， *** 是唯一的赐与者，合作者因而其实不存在。第二，与我国的地盘拍卖轨制有关。第一点已经阐发，地盘其实只要 *** 一个赐与商，由此，在拍卖出让地盘的过程中，地盘的拍卖价格一定会越来越高，原因是价格低了赐与商不大可能会拍卖，赐与商必然会觅觅价格高的竞价方。第三，在我国，“囤地”是没有成本的。然而，“囤地”后，地盘价格越来越高，那么，谁不情愿低成本买进、再期待高价格出让呢？
那招致中国良多中产阶层都很难买得起房子或很食力。那十分倒霉于社会的不变。
【议题二】“囤地”有根源
主持人：为什么“囤地”现象难以按捺？开发商勇于“囤地”的根源在哪里？
章林晓：“囤地”现象难以按捺的原因次要有两方面：一方面是有些开发商主看上出于经济利益的逃求，当”囤地”的收益远大于成本时，“囤地”现象的普及呈现天然层见迭出。另一方面是有些开发商在现行地盘出让轨制安放下有时不能不“囤地”，假设不“囤地”就意味着其在房地产市场猛烈合作中很可能就要被裁减出局。那就是为什么潘石屹不吝冒得功同业之大不讳，高声揭露同业的“囤地”行为，变相唤吁 *** 冲击“囤地”的底子原因。
在地盘招拍挂市场，开发商之间的地盘合作，从素质上讲就是对将来房价的预期之争。在猛烈的比赛中，根据“价高者得”的原则，新地王产生了，其得主就是预期将来房价更高的开发商，或通俗地说就是由“赌”将来房价更高的开发商。当新地王楼面地价纷繁赶超在售房价时，新地王的获得者为了本身的利润空间，在房价问题上就好像“过河卒子”，是只能进不克不及退了。尔后，当房地产价格的涨势小于新地王获得者的预期时，开发商如期开工兴建楼盘往往会立马闪现吃亏、以至是难以承担的吃亏，而抉择“囤地”至少能让吃亏不至于立即闪现，于是“囤地”陆续“赌”将来房地产的增值，就成了开发商唯一的抉择。
开发商勇于“囤地”的根源在于：“囤地”的资金风险极易通过债务性融资和权益性融资的体例转嫁给银行和股民，而囤积地盘被 *** 无偿收回的风险在当前几乎接近于零。
符启林：地产商热衷于“囤地”的原因无非是：
1、商人对财产积存的激动。看一看比来福布斯公布的财产排行榜，上面的富豪约百分之八十的富豪是房地产商。拥有地盘就拥有财产。
2、法造不建全，执法不严。调整房地产范畴的法令，该有的根本都有了，但法令条目规定的失慎密，柔性条目太多，刚性条目太少。出格是执法，假设违法得不四处理，违法成本不高，开发商有何恐惧？
秦兵：我认为，“囤地”现象难以按捺的原因大致有三点，第一， *** 没有严厉监管开发商的“囤地”行为。开发商“囤地”招致地盘稀缺，于是，就有更多的人到地盘储蓄市场上买地。第二，“囤地”能够招致地价上涨，每次拍卖地盘时处所 *** 也将得益。因为地盘一级市场没有合作者，开发商“囤地”就没有合作者，地盘价格会就越来越高。第三，“囤地”没有任何成本。在美国，“囤地”现象很少，因为在美国可能每个月有1.2%的不动产税，“囤地”越多交纳的税也多。
“囤地”的根源也有两点，第一，地盘地价上涨。第二，一些下层 *** 未认实施行地盘法以及相关法令的规定。因为按照地盘治理法的规定，只要两年没有开发地盘， *** 就有权收回，但是几乎没有认实落实过那项规定。
王宇：囤积地盘现象难以按捺，最重要的原因仍是地盘利益丰厚。实现地盘囤积利益是囤积地盘的底子目标。我国的国情决定了地盘稀缺，物资的稀缺一定招致那种物资价格上涨，地盘也不破例，因而地盘囤积收益十分丰厚，天然成为开发商囤积地盘的原始动力。别的， *** 监管偏软也就构成了开发商囤积地盘的重要原因。固然我国有政策和律例要求各地清理闲置地盘，但力度不敷，政策的施行力不强，在良多处所闲置两年地盘也不会收回的，闲置一年的地盘也不会收闲置费的，如许其实就是纵容开发商”囤地”的行为。
【议题三】现行法令规造不明白
主持人：关于“囤地”行为，有1994年颁行的《城市房地产治理法》，1999年疆土资本部分发布的《闲置地盘处置办法》那些规定能否完美？此外，国外能否有“囤地”现象？假设有， *** 一般摘取何种办法应对，其办法能否值得我们借鉴？
王宇：上述法令和那个通知并没有可以改动持久以来不断存在的“囤地”现象。要想彻底改动开发商“囤地”的现状，需要相关 *** 部分实正痛下决心，加大执法力度。
符启林：立法和执法不完美次要表现在如下几方面：
1、征闲置费的规定过分于随意，“可征”等于可征可不征，不是一个硬性要求。现实生活中，似乎还没见到有征的。
2、两年不开发就收回时间太短，一个项目标开发，有时候要多花3年至5年的时间，《城市房地产治理法》正在修改，该时间能否耽误，或5年？或10年？归正出让地盘的利益 *** 都得到了，挈长一点， *** 也没有什么缺失。在开发期间，可用征收地盘闲置费来调整。
3、项目投资总额的25%欠好界定。法令有规定，如投资总额达不到25%， *** 能够收回地盘利用权，但25%那个数字若何界定，谁也说不清。
4、增值税有了规定，但 *** 不断没有开征。有些房地产商说：如开征增值税，整个房地财产将会面对没顶之灾。
5、 *** 监管跟不上。文件有了，法令有了，但 *** 监管工做跟不上，个别治理者用公权利觅租，对违法行为老是视而不见，或者绕道走，不想处置或难以处置。如“囤地”的一些大公司，都是上市公司，处置起来恐惧影响大局。
国际上有一些体味可值得我们遵照：
1、国外普及征收财富税(物业税)，调整贫富区别。我们讲了五六年，也没见付诸动作。
2、台湾地域普及征收地盘闲置费，给地盘拥有者以压力，尽量做到物尽其用。
3、香港 *** 地盘治理比力到位，地盘批租出往了，规定开发年限，不开发即受惩罚。
章林晓：关于“囤地”，现行的法令有明白的制止性条目，如《房地产治理法》第二十六条规定：以出让体例获得地盘利用权停止房地产开发的，必需根据地盘利用权出让合同约定的地盘用处、开工开发期限开发地盘。超越出让合同约定的开工开发日期满一年未开工开发的，能够征收相当于地盘利用权出让金百分之二十以下的地盘闲置费；满二年未开工开发的，能够无偿收回地盘利用权；但是，因不成抗力或者 *** 、 *** 有关部分的行为或者开工开发必须的前期工做形成开工开发迟延的除外。
一宗几百亩的地盘，在空中挖上几个坑，算不算开工开发了？更何况还留了一个“尾巴”———“因不成抗力或者 *** 、 *** 有关部分的行为或者开工开发必须的前期工做形成开工开发迟延的除外”。因为法令条则表达不敷明白清晰，再加留了一个“尾巴”，给 *** 权钱交易者很大的操做空间。因而，关于“囤地”的制止性法令条目，在全国各地根本上没法得到实正的施行，也很罕见到很好的施行。
秦兵：目前的法令就是地盘治理法，但是那些规定均不敷完美。固然规定两年不开发地盘 *** 可无偿收回，但是贫乏细节性规定，不具有可操做性。例如：那两年从何时起头计算？是从地盘拍卖完毕后起头，仍是从获得地盘利用权证起头，仍是从缴清地盘出让金起头？那是不清晰的。再例如：什么是不开发，是一分钱都不投进喊不开发，仍是投进不到必然比例喊不开发？那些都没有细节性规定，也不具有操做性。
在英美法系国度，很少呈现“囤地”现象，因为有不动产税造约开发商的行为，使得开发商不敢“囤地”。我们能够研究一下英美的形式，适时可开征不动产税。我认为那能够催促开发商加速销售，削减地盘囤积，是降低房价更好的办法。
【议题四】按捺“囤地”须多管齐下
主持人：改动房地产商“囤地”的场面，您有何定见？
王宇： *** 应该摘取愈加严厉的办法，制止和预防处所 *** 对地盘垄断。同时地盘操纵治理要从规划和方案上做到“统进统出”，在同一规划和方案的前提下，摘用多渠道多体例地赐与地盘，如许才气包管市场供需的平衡。别的，要多管齐下，综合治理。治理“囤地”不克不及仅靠疆土部分一家完成，需要央行和银监会、疆土和建立部分以及贸易银行联动共同，多管齐下，全面治理。例如进一步完美地盘招拍挂合作轨制，加强运用经济手段调控地盘市场的力度，冲击地盘违法行为；强化对囤积地盘的行为监管和经济造裁。
章林晓：改动房地产商“囤地”的场面，从法令层面讲，应对相关法令的条目停止修改和调整：
起首，法令条则的表达应明白清晰。关于“囤地”(闲置地盘)的详细界定要有明白清晰、能够量化的界定，关于什么喊“不成抗力”，也应尽可能摘用“归纳综合性表达加上列举”的表达体例。
其次，应有明白全面的罚则。对差别情节的“囤地”(闲置地盘)行为要有明白的罚则，没有罚则的制止，只不外是个“稻草人”。同时，那个罚则不克不及仅仅是针对开发商的，还应针对客看上形成开发商迟延开工开发的其他主体，从而在法令层面缩小 *** 权钱交易的运做空间。
最初，可引进有效的监视机造。因为开发商“囤地”与处所 *** 卖地，在逃求高房价上存在着利益的一致性，因而，喊 *** 造约开发商”囤地”，往往很难收到优良的效果。理论证明，合作者之间的彼此造约是最有动力的。开发商“囤地”，是对该宗地盘其他合作者的更大不公，假设能在法令层面能成立起开发商之间，以及开发商与 *** 之间的监视和造裁机造，则定能收到事半功倍的效果。
符启林：我的定见有两条，第一条是开征不动产税(物业税)，出格是地盘税。地盘财产是最紧缺的资本，谁拥有财富就向谁纳税，那是列国常规。通过纳税，到达调整贫富区别、资本共享的目标。香港固然实行地盘利用权出让(批租)， *** 得到了地盘收益，但是，对贸易用地， *** 仍是加征物业税(比例较低)，仅是室第用地可免收。
第二条定见是在地盘利用权出让合同中强化开发条目，强逼房地产开发商开发。如到期仍不开发，应视为开发商严峻违约，国度能够收回地盘利用权。
ABCDEFG为房地产上市公司，名称已为图片供给者隐往 图片来源《新闻晨报》
雾遮青山