文/一语成谶（扬州）
房地产界目前最时髦的一句话是“以价换量”，最被存眷的事务是“九月价涨”。“金九银十”实的会成为本轮房地产调控的分水岭吗？笔者认为如许的揣度为时髦早。没有政府的信贷放宽为支持，此轮“涨价潮”换来的销量肯定有限，过度涨价的恶果将是房地财产陷进更深的低迷。
起首我们来议论一些决定房地财产趋向的根本命题。
第一，通胀能否还在持续。答复是必定的。那么实物资产将是现金流保值增值的抱负往处，房地产也不破例。
第二，房价下降的情状下你会不会买房？投资者的答复是“否”：“投资是冲着升值预期往的，房价下调期，傻子才会出手”。消费者的答复也是“否”：“再看看，是不是会跌到‘白菜价’”。
第三，支持房地产市场的是“消费理财群体”仍是“职业投资群体”？答复必定是“消费理财群体”。投资群体确实有必然的量，但其实不能摆布市场的标的目的。以消费、理财为目标的广阔苍生才是决定市场走向的主力军。
第四，消费、理财群体的资金实力若何？因为那类生齿的面广量大，所以从总体上看拥有强大的资金实力，但个别资金其实不丰裕，对信贷的依靠度十分大。
第五，目前的房地产有没有构成泡沫？专家们说“有”。笔者也觉得“有”，但是是暂时的。泡沫有没有大到分裂的临界点？笔者认为，2009岁尾全国城市化率仅46.6%，到2010岁尾也就48%不到，中国城市化的生长期还将持续15年摆布。以将来十多年近2亿人的潜在住房需求做支持，所谓“泡沫危机论”不攻自破。
第六，近期调控的重点是 “挤泡沫”仍是 “压价格”？假设存在泡沫，那么就应该压缩赐与；但要打压价格，又必需放大赐与。那就构成一对矛盾。政府事实是要控泡沫、仍是要控价格？从现实的情状看，政府口头上大喊的是“压价格”、“挤泡沫”，但现实动做则是“保增长”、“抑投契”。所谓保增长，就是促进开发商加快开发进度，加大投放量；所谓抑投契，就是收紧信贷口袋，进步二套房首付至50%。
通过上述根本问题的阐发，笔者得出初步、不成熟的结论。
一、“以价换量”是目前更大的熟悉误区，调控的效果不该通过房价来表现。
降价换不来量，那是被历次房地财产起升降落的事实所证明了的，中国人买涨不买跌。跌的预期下，投资和消费的意愿遭到双重冲击。前一阶段房价“稳中见跌”，与之相对应的则是成交低迷。“以价换量”是最典型的、离开现实的主看臆想，大有意淫苍生智商的觉得。政府卖地收税，开发商建房赚钱，老苍生为税收、财务和经济建立买单，天底下哪有那等功德？！
“以价换量”，不是专家的“高见”，就一定是官员的“想当然”——开发商不是活雷锋，微利或是无利为老苍生建房的开发形式，自房改以后就再也没有呈现过。政府主导的传统住房分配轨制假设对峙到今天，中国的城市化程度要倒退十年以上。不管你认可与否，市场化的房地产为中国人民改进栖身前提做出了浩荡奉献。没有情面愿回到上世纪九十年代以前。
中国房地财产必需对峙“保障回政府、自住交市场”。调控市场的目标，现实上也是政府的本能机能，次要两个方面：一是包管低收进人群“居者有其屋”，取缔经济适用房，鼎力建立廉租住房，二是包管房地产市场的供求平稳，不至于因赐与过量而产生泡沫。做好那两件事才是底子，房价不是查验调控效果的原则。
房地产市场的安康生长，笔者认为，在城市化的生长期内，房价应连结适度的上涨趋向，如许才有利于吸引社会本钱参与房地产建立和城市化历程，而那种涨幅应有必然限度，必然不克不及是由开发商把持的垄断式疯涨，其年均增幅应与昔时经济的生长增幅连结必然的婚配关系。
二、开发商只相信 “以涨价换市场”，那是本年九月开发商集体涨价的内因，但成交量短暂释放后将后续乏力。
开发商没有人实正相信“以价换量”，两面三刀地敷衍着拥护，那是为了制止成为言论的焦点。十几年的房价持续上涨中，开发商们最重要的营销战略就是不竭造造价格上涨的预期。价格上涨预期是投资和消费预期的前提，那是老苍生最纯朴的市场熟悉。开发商恰是因为看准了那一点，所以在半年多的相持后，毕竟不由得转守为攻，在九月份刚需稍有昂首之势时发力提价。笔者认为，那是九月份全国新一轮涨价行情的根源。
对社会活动资金而言，实现现金的保值增值，投资房地产仍然不失为好的抉择。那一根本揣度的成立，也是九月份全国许多城市房价和成交量环比上升的重要原因。“涨价换量”可行吗？不能不认可，本轮涨价已经引起了苍生心理预期的改变，很多人（包罗投资和消费两个群体）再度存眷房市，跃跃欲试。但是，中国生齿袋中的现金事实有限，短暂的释放后，末将后劲不敷。贫乏信贷的支持，“涨价换理”难有大的做为。
三、调控布景下，涨价、贬价均换不来市场，面临“九月价涨”各方应理性看待，房价稳中有升才是邪道。
贬价换不来市场，前文已述。那里重点说为什么涨价也换不来市场。房地产市场不是靠职业炒家来支持的。投资消费性需求才是房地产市场生长的基石。目前对二套房进步首付的做法已经很好地限造了投契、投资类需求，并胜利躲避了金融风险。那使得前几年房价一涨，购置大举跟进的故事很难重演。
九月、十月是全国新楼盘集中推出的时段，呈现必然的成交量上升，本是很一般的工作。政府没必要慌张，目前的调控政策足以应对，没有需要虚张声势地喊打喊杀，事实房地产对中国经济的影响浩荡。老苍生也不要认为新一轮涨价潮即未来临，本年的宏看形势下欠缺房价疯涨的资金根底。开发商更不要认为本身的涨价战略发扬了感化，饮鸩行渴式的涨价，只会再度将成交量逼向低迷，以至会引来更重的调控大棒。理性运营，赚取合理的利润，打造百年房地产企业，才是开发商们的明智之举。房价与经济增长婚配、与苍生承担才能婚配才是邪道。
“九月价涨”，虚惊一场。
2010年9月8日上午