临沂律师优良案例解析之房产套路销售后包租若何打破合同相对性
裁判要旨
打破租赁合同的相对性原则，需要从合同主体、责任分配两个角度停止阐发。从合同主体看，“售后包租”合同中，商品房销售公司与承租公司在房屋租赁告白鼓吹、合同签定的时间、场合、参与人等方面，均存在协做运营关系，对外足以让购房者产生房产销售公司和租赁公司系“配合运营体”的熟悉；从责任分副角度看，配合运营体均具有独立的财富，但内部又具有必然的联系关系性，做为配合运营体的一个或几个成员对外发作债务责任时，应承担连带了债责任。
法院查明案情：2016年11月27日、12月11日，原告与被告博腾公司签定浙江省商品房买卖合同两份，载明原告向被告博腾公司购置龙马春天大厦第4幢XX09号、XX08号房屋；2016年11月27日、12月11日，原告与锋颖公司在绍兴龙马春天售楼处签定租赁合同两份，载明：原告已向博腾公司购置位于龙马春天4号楼XX09号、XX08号，原告在购置时房屋已出租给锋颖公司，租期5年，并约定了五年的租金金额及礼服体例，租赁合同第六条均约定：如锋颖公司过期付出租金，每过期一日按付出年租金的万分之三日违约金补偿。如锋颖公司片面私行去除合同或过期3个月以上付出租金，则按3倍年租金补偿违约金。两边还对其他事项停止了约定。
另查明，龙马春天房屋业主曾于2020年5月12日向浙江省同一政务征询赞扬举报平台反映：龙马春天的开发商鼓吹能够包租5年，但2020年4月22日开发商片面告知不再租赁，要求提早去除合同，认为存在虚假鼓吹等。龙马春天房屋业主于2020年5月25日收到短信载明：因受各类因素影响，锋颖物业治理有限公司欲去除租赁关系，请收到本通知后于工做日来龙马春天售楼处协商取缔租赁合同关系的事宜，或与锋颖物业治理有限公司拜托人墨某达，龙马春天大厦处事人员小文联络。另从原告供给的视频材料中反映，龙马春天房屋业主屡次前去龙马春天售楼处协商案涉房屋租赁问题，均由墨某达出头具名处置，墨某达还在新闻媒体“1818黄金眼”栏目摘访时表达其本人就是开发商，并参与了案涉房屋租赁合同签定过程等。
再查明，租赁合同约定，锋颖公司应于2020年5月1日付出2019年10月1日至2020年9月30日第三期的半年租金，该租金尚未付出；锋颖公司已于2019年2月18日登记；龙马春天售楼处曾发布鼓吹：案涉房屋“稳租5年、即买即赚”、“小投资、大回报，稳租5年，另享50%契税补助”等。
法院认为
法院生效裁判认为，原告与锋颖公司签定房屋租赁合同未违背国度法令、律例的制止性规定，应认定为合法有效。两边当事人均应按合同约定履行各自义务，享有合同权力。关于详细责任确实定：1、租赁合同约定2020年5月1日应付出半年的租金，现被告锋颖公司未按约履行，故对原告要求付出租金的主张予以撑持；2、原告还主张过期付款违约金及违法去除租赁合同违约金，被告博腾公司、墨某达均辩论违约金过高，认为违约金应当以现实缺失为根底，兼顾合同履行情状、当事人过错水平以及预期利益等因素综合予以确定，连系本案现实情状，酌情调整为自2020年5月2日起至现实付清日行按2020年6月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍计算违约金。原告还主张被告博腾公司承担连带了债责任，亦是本案争议焦点，审理认为，固然被告博腾公司并不是租赁合同的合同签定相对方，但其对外行为足以让购房者产生其系配合运营体的熟悉。因而，对原告要求被告博腾公司承担连带了债责任的主张予以撑持。原告还要求被告墨某达承担责任，认为墨某达在案涉房屋租赁纠纷处置过程中，均是做为被告博腾公司的法定代表人身份停止协商，其相关陈说均应做为职务行为予以认定，原告并未供给足够的证据证明墨某达做为小我应承担案涉债务，故对原告该主张不予撑持。
近几年来，房地产市场火爆，受“一展旺三代”的传统看念使得商展、独身公寓等小面积商品房销售炙手可热，加上在售楼盘凭仗“售后返租、包租”鼓吹卖点，吸引了大量购房者到售楼处看房、买房，出格是小户型公寓买之唯恐不及。售后包租是商品房所有权与运营权相别离的一种房地产运营形式，完全离开了买受人购置商品房用于栖身的功用，也就是说“售后包租”必需附着于租赁行为，一旦租赁环节呈现问题，最初承租商展的企业运营欠安，或不积极履行其付出租金的义务，买受人的预期利益就得不到实现， 当初的销售许诺得不到实现，往往买受人会向房产销售公司主张权益。案件审理中，房产销售公司会根据合同相对性原则停止抗辩，称其并不是合同相对方，无需对租赁行为产生的租金及其他缺失承担连带了债责任。本案从配合运营体认定阐发的角度，摘用了合同相对性打破的理论，付与买受人可追查房产开发商连带责任，愈加有利于庇护买受人合法权益，促进房地产销售市场的安康继续开展。
一、界定何谓“售后包租”
1、“售后包租”的概念。售后包租是开发企业以在必然期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的体例销售商品房的行为，其形式包罗“返租回报”“带租约销售”“利润共享”“保底分红”等，但万变不离其宗，末回是以“先销售后承租，同时赐与必然比例租金回报”的体例吸引买受人出场。同时，因“售后包租”必需附着于租赁行为，所以一般呈现在商展、商用室第等的销售过程中。《商品房销售治理办法》出台后，明令制止开发商以售后包租的手段销售房屋。于是，开发商摘用本身名义与购房者签定房屋买卖合同，而别的通过间接或间接掌握的第三方公司与购房者签定《房屋租赁合同》或其他合同，以包租期间的租金冲抵部门房价款或偿付必然租金回报，构成变相售后包租。
2、“售后包租”的法令关系阐发。从民事法令关系层面阐发，售后包租至少包罗两个法令关系：一是房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同关系，房地产开发企业为出卖人，购房者是买受人；二是买受人与房地产开发企业或者第三人之间的房屋租赁合同关系，买受报酬出租人，房地产开发企业或者拜托的第三报酬承租人。而变相售后包租相对方一般为房地产开发企业间接或间接掌握的第三方公司。
3、“售后包租”面对的法令风险。一是开发商资金链断裂的风险。绝大部门房地产开发企业资金严峻不敷，为了短时间内回笼资金，往往会推出“售后包租”营销形式，通过售后包租变相融资，一旦某个环节出了差错，就随便招致资金链断裂。二是运营不善招致购房者等待落空。项目建成后，因运营不善，开发商或运营治理公司无法如约付出租金，使得其无法兑如今签定房屋买卖合同时所许诺的优良贸易情况。由此引发的即是运营不善，利润微薄，购房者的高回报预期落空。三是购房者利益受损后无处逃偿。开发商大多摘取引进本身间接或间接掌握的第三方运营治理公司的体例停止变相售后包租。此种做法，给房地产开发商带来的益处显而易见，能很快将房屋销售出往，让资金快速回笼，获得收益。理论中，两家公司往往是独立法人，即便存在联系关系关系，也应各自承担责任。从合同相对性原则阐发，两个公司在法令上是独立主体，房地产开发商自己不消承担任何责任。但关于其间接或间接掌握的第三方运营治理公司而言，那类公司大多为注册本钱数额不高的傀儡公司，一旦资不抵债即可宣告破产，购房者的缺失便无处逃偿。
二、合同相对性原则及打破探析
1、合同相对性的概念。合同相对性是指合同次要在特定的合同当事人之间发作法令上的拘谨力，只要做为合同当事人一方，才气基于合同向其他合同当事人提出恳求或提告状讼，合同当事人之外的第三人不克不及向合同当事人主张合同权力，合同当事人也不克不及向与其无合同关系的第三人提出合同上的恳求，合同当事人在缔约时也不克不及私行为合同关系外的第三人设定合同上的义务。合同相对性原则是合同轨制的黄金原则，我国《合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因形成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，按照法令规定或者根据约定处理。”《中华人民共和国民法典》第五百九十三条 当事人一方因第三人的原因形成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，按照法令规定或者根据约定处置。该规定能够说是我国立法和司法适用合同相对性原则最为明白的根据。
2、合同相对性原则的理解。一是主体的相对性。合同关系只能发作在特定主体之间，只要合统一方当事人才气向另一方当事人基于合同提出恳求或诉讼；二是内容的相对性，只要合同当事人才气享有合同所规定的权力义务，并承担合同义务；三是责任的相对性，是指违约责任只能在特定的当事人之间发作，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不合错误其承担违约责任。
3、合同相对性原则的打破。跟着经济社会不竭开展，交易关系的复杂化及多主体协做关系的普及，更多的主体间接或间接参与到合同的履行过程中，履行合同的参与人能够包罗缔约主体以外的当事人，如转包、分包等，假设仍机械地适用合同相对性原则，显失公允。为适应现实需要，就需创设一些破例规则，扩展合同的效劳范畴。但合同相对性的打破必需有必然的限度，称心必然的要求，不然会形成权力滥用和法令关系的紊乱。因而，只要在契合法令规定的相关要件时，才能够对合同相对性原则停止恰当的、有前提的打破。若严厉根据合同相对性原则，买受人只能向租赁公司要求补偿，而租赁公司现实系房产销售公司间接或间接掌握的第三方公司，以至有些已处于“登记”的形态。通过认定房产销售公司和售后租赁公司系“配合运营体”，做为配合运营体的一个或者几个成员对外发作债务责任时，应承担连带了债责任，打破租赁合同当事人的范畴，由房产销售公司对销售的商品房买受人的缺失承担连带补偿责任。
三、“配合运营体”的界定及法令阐发
1、“配合运营体”的概念。配合运营体是指两个以上的小我或法人构成的配合运营实体，也可称为经济配合体。配合运营体必需具备三个前提：一是民事主体的自愿结合，故配合运营体必需是有两个以上的运营人配合参与运营，单一公民小我、组织或单个法人都不克不及称为配合运营体；二是必需是以营利为目标；三是必需是配合运营，两者要有相对固定的成员，有相对不变的存续期间，有相对独立的财富以及相对独立的财富责任。本案例中，原告与被告锋颖公司、博腾公司在统一时间、统一地点（绍兴龙马春天售楼处）签定了商品房销售合同及租赁合同，且两被告法定代表人系夫妻，虽两被告为独立的法人，但两者以营利为目标，配合参与了龙马春天房产的销售、出租，上述情形契合“配合运营体”的定义。
2、“配合运营体”的性量及界定。一种看点认为配合运营体就是天然人或者法人的结合、而天然人或法人的结合仍然仍是独立的天然人或法人，各自承担各自的责任；另一种看点认为，配合运营体是天然人或法人结合起来构成的团体，而团体就应该具有团体的人格，具有法人的性量，做为一个团体配合责任责任。笔者认同第二种看点，理由如下：第一，配合运营体不是简单的天然人或法人的简单组合相加，它是以一个集体、一个组织、一个经济实体的形式停止经济活动的，具有法人的某些特征。售后包租合同中，房产销售公司和租赁公司往往在在统一时间、统一地点签定《商品房销售合同》及《房屋租赁合同》，本案中，房屋租赁合同中还明白记载原告在购置时该房屋已出租给锋颖公司，固然锋颖公司、博腾公司两者系零丁的法人，但购房者有理由相信锋颖公司、博腾公司系配合运营体。第二，固然具有法人的一些特征，但在财富关系上和法人有素质的差别，配合经济体下的成员具有相对独立的财富。成员公司外表上看，具有独立的财富，但成员内部又具有必然的联系关系性，如案涉房屋纠纷处置时，租赁公司并未出头具名，所有事项均由房产销售公司法定代表人出头具名协商。第三，配合运营体的法令性量是“准法人”，它的成员彼此关系的有机水平不像法人那么高，财富和财富责任不像法人那样独立。
3、“配合运营体”的法令责任。本案处置的要点在于：被告博腾公司能否需要为被告锋颖公司的租赁行为承担连带责任。案件审理过程中存在以下看点：一种看点认为原告许某英与被告锋颖公司签定房屋租赁合同，该合同的主体为原告许某英与被告锋颖公司，根据合同相对性原则，被告博腾公司并不是合同相对方，无需承担连带了债责任；另一种看点认为，原告许某英同时与被告博腾公司签定商品房买卖合同，与被告锋颖公司签定房屋租赁合同，被告博腾公司和锋颖公司在案涉房产销售项目中存在协做运营关系，被告博腾公司发布包租的鼓吹，对外足以让购房者产生两者系配合运营体的熟悉，在客看上促进了商品房的销售，增加了销售利润，被告博腾公司应当对其许诺的实现承担响应责任。司法理论中，关于相类似的案情也存在差别的裁判成果，既有判决无需承担责任的，也有判决承担连带了债或者配合责任的。笔者附和第二种看点，理由如下：第一，被告博腾公司和锋颖公司能够认定为配合运营体，即联系关系公司。案涉房屋纠纷处置中，被告锋颖公司所有事项均由博腾公司法定代表人墨某达出头具名协商。从发布的鼓吹告白上看，被告博腾公司做为开发商已做出稳租5年等鼓吹，该鼓吹足以对业主订立商品房买卖合同具有严重影响，且促进了商品房销售，增加了博腾公司销售利润。第二， 配合运营体中的联系关系公司中的一个或者几个成员对外发作债务责任时，将联系关系公司中的成员公司视为一个整体（配合运营体），应配合承担责任。从法理阐发，如容许以房产开发商以售后包租的形式停止促进销售后，又在商品房销售后报酬割裂售后包租与销售之间的内在联络而免去房产开发商售后包租的义务，有违公允原则；第三，从案件的社会效果看，判决被告博腾公司承担连带了债责任，契合债权人的诉讼要求，便于当事人理解，利于保障买受人的合法权力。
“法令的生命历来都是体味而非逻辑”。配合运营体虽未纳进现行法令律例的规定，但跟着经济社会的开展，一定要求法令上有响应的规定予以庇护，配合运营体也迫切需要有响应的法令加以规定。为了庇护合同相对人的合法权益，严厉“配合运营体”的认定，打破合同相对性，扩展了求偿对象范畴，从而庇护当事人合法权益。此外，对房产开发商及做为配合运营体的租赁公司也能起到必然的警示和教导感化。