（安居园博公寓 图片来源：受访者供图）
经济看察网 练习记者 柳玉琳 编纂 张雅楠本年2月，小林移进了新房。在此之前，他有着超越10年的租房履历，此中，最初一年的租房光阴出格差别。
2021年1月，小林在伴侣圈里看到一则园博公寓的招租告白，“其时人还不多，比力好租”，他租下了一间45平方米的一室一厅，有厨房、卫生间和阳台，当月就移进往了。
园博公寓是厦门国企安居集团旗下长租公寓品牌——叩叩公寓旗下项目之一，另一个项目为四周的珩琦公寓。那两个项目都次要面向厦门市新就业大学生、青年人、城市根本公共办事人员等新市民群体，对小我租户要求年龄在18-60岁之间。项目公寓运营目标是，让在厦青年人既“租得起”又“住得好”。
在那里租房根据合同来，每年的租金涨幅也被限造，房东不会突然要求退房，那是小林比力称心和安心的处所。“园博公寓的栖身体验和我租过的房子比，算不错的了”，小林说，“安居公寓对刚来厦门开展的年轻人很友好，仍是值得鼓舞的。”
安居·叩叩公观看前集中在厦门集美区新城，紧邻软件园三期生齿密集区域、办公楼聚集地及大型科技/工业园区周边。
小林就在电子城上班，有BRT能够间接到岛内，上班便利，和小林一样，良多岛内和软三的上班族都住那边。在生活方面，“楼下就有小卖部和快递点，四周有朴朴超市，旁边开了商城，还有万科里”。
当然，小林也偶尔碰着一些小问题。他栖身的中间套房子，有光阴线欠好，炎天电费会有点多，插座也时不时随便坏，但因为水电都是民用的，小林觉得还算有优势。
小林不晓得的是，他租住过的园博公寓和四周的珩琦公寓恰是本年8月份上市的中金厦门安居REIT的底层资产，是厦门市开展保障性租赁住房公募REITs的新试点。
从酝酿到上市
2022年8月31日，全国首批3只保障性租赁住房REITs——中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT均已上市。上市首日，3只保租房/保障房公募REITs均实现30%的涨幅，市场热度继续升温。
中金厦门安居REIT项目是福建省首单公募根底设备REIT，原始权益报酬厦门安居集团有限公司，从酝酿、筹建到上市，项目用时近10个月摆布。
2021年11月，厦门市市长黄文辉召开专题会议，提出将厦门安居集团的保障性租赁住房做为发行公募REITs优先考虑项目，成立市政府工做专班，批示、鞭策此项工做。12月，厦门安居集团成立保障性租赁住房REIT工做专班，由董事长任组长、相关部分负责人做为组员配合推进。
厦门安居集团相关负责人表达，本年3月至5月，中介机构近40号人同时进驻安居集团，开展尽调、申报等工做。
中介机构人员根据营业性量分为税务组、审计组、评估组、银行组、运营组、权证组等小组。多组联动，从申报厦门市发改委REITs项目储蓄库到中介机构正式出场、资产重组、报经厦门市发改委、国度发改委审核和中国证监会、上海证券交易所审核，前后历时半年摆布。
“为确保中金厦门安居REIT顺利发行，从5月起，安居集团及中金公司持续数月举办线上线下路演，并屡次组织投资人前去项目现场察看交换，拟发行的底层资产获得投资者的高度承认。”厦门安居集团相关负责人回忆。
7月中旬，中金厦门安居REIT项目形态在上交所网站展现为“通过”，标记其成为国内首收获得上交所审核通过的保租房根底设备REITs项目。8月初的网下询价，中金厦门安居REIT项目标认购倍数约为109倍。
正式出售阶段，投资者热情延续，中金厦门安居REIT发行基金总份额5亿份，发行价为2.60元/份，募资总计13亿元。此中，网下投资者和公家投资者的有效认购份额别离约为139.5亿份和81.42亿份，配售比例别离为0.94%和0.69%。厦门安居集团相关负责人认为，厦门安居REIT胜利发行对现有融资渠道停止了有效的填补与完美。
底层资产对标新市民群体
中金厦门安居REIT的底层资产为位于福建省厦门市集美区的园博公寓和珩琦公寓，两处公寓都属于2020年3月完工的新小区，之间的骑行间隔约3公里摆布。
两个项目均为保租房，面向厦门市无房的新就业大学生、青年人、城市根本公共办事人员等新市民群体，两个小区紧邻贸易核心区和人才办公区。
园博公寓200米内有公交BRT1号线财产研究院站，过杏林湾大桥便是杏林湾商务运营中心，周边一公里内有IOI MALL、厦门集美世茂广场、云城万科里等购物商场和华侨大学。
珩琦公寓位于集美区珩琦二里，间隔地铁1号线集美大道地铁站步行间隔仅200米摆布，紧邻软件园三期办公楼聚集地。
珩琦公寓内部 受访者供图
两处公寓以中小户型为主，较契合新市民群体承租特征。园博公寓和珩琦公寓别离有房源2614套和2051套，在合计4665套公寓中，30平方米的独身公寓、45平方米的一室一厅和60平方米的两室一厅套数占比别离为33.3%、61.3%和5.4%。
根据厦门市相关规定，保障性租赁住房能够间接面向小我配租，也能够面向用人单元整体配租，由用人单元安放契合前提的对象进住。招募书展现，截至2022年3月末，小我租赁合同涉及房源4115套，占比88.9%；企业租赁合同涉及房源514套，占比11.1%。
企业租户优先拔取的是厦门市重点撑持行业中的重点企业，或引进及培育提拔重点人才的企业。目前次要协做的园区和企业为位于项目周边的厦门市软件园三期园区、杏林湾商务运营中心、中国科学院研究部属所、厦门财产手艺研究院、厦门医学院从属第二病院等。
“新市民群体的年龄要求在18-60岁之间。”厦门安居集团相关负责人表达，目前租户以青年报酬主，两个项目合计35岁及以下租户的占比约93%。别的，租户来源也较为普遍，厦门市的租户占比为仅为2.5%，7成为来自福建省其他地域的租户，其次是省外的租户。
厦门市在保障性租赁住房开展形式上有过差别阶段的测验考试，早在2016年开展“市级公共租赁住房”时就推出对新市民，特殊是专业手艺人才、不变就业的外来人员等中等收进或者中高收进人群的住房保障。
厦门安居集团相关负责人介绍，厦门市的保障房与国度层面的公租房、保障性租赁住房和共有产权住房“三房”为主体的住房保障系统虽在名称上未逐个对应，但笼盖面一致。此中，面向新市民的市级公共租赁住房对应的恰是国度层面的保障性租赁住房。本次两项底层资产项目此前也属于市级公共租赁房性量。
租金优惠力度略低，出租率仍居高
目前，园博公寓和珩琦公寓两个项目，由厦房租赁做为外部治理机构供给运营治理。
根据招募书，中金厦门安居REIT底层资产的租金优惠力度其实不大，比拟于同样以保障性租赁住房为底层资产的红土深圳安居REIT的六折租金优惠，园博公寓和珩琦公寓两个项目标租金仅按低于同地段同操行的市场化租赁住房租金的95%施行。
据厦房租赁数据，园博公寓和珩琦公寓两个项目2022年3月的月均匀租金单价为32.35元/平方米和30.52元/平方米，此前2021年6月的月均匀租金单价为31.04元/平方米和29.18元/平方米，期间增长4.22%和4.59%。
别的，外部治理机构能够按不高于同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅不高于5%的调价增幅原则，在后续年度停止租金调价。
招募书揣测数据展现，根底设备项目2023年租约期外的租金年增长率估量为2.50%。
在略低的租金优惠力度下，园博公寓和珩琦公寓的出租率仍然居高。厦门安居集团相关负责人表达，“园博公寓和珩琦公寓，两个项目都一房难求，出租率已接近饱和。”截至2022年3月末，园博公寓出租率达 99.42%，珩琦公寓项目出租率达99.11%。
同时，候选人排号情状也展现出两个租房项目标炽热水平。厦房租赁曾于2021年7月开通微信小法式线上预约功用，因为预约人数过多，预约通道在11月12日封闭。当天，园博公寓和珩琦公寓的总预约号数别离为5339个和3903个。截至本年3月末，上述排号仍在消化中，两个项目合计期待进住租户排号数占全数房源的98.33%。
目前，在指定预约平台“安居·叩叩”上，园博社区展现已满租，园博社区和珩琦社区的预约均暂未开放。
运营成本次要包罗固定和浮动两大成本。此中，固定运营成本次要由店长和管家办事对应的人工成本、项目办公场合行政办公费、运营人员交通费和通信费、长租公寓系统利用费和收集及收集庇护费等构成；浮动运营成本次要有空置物业费、公维金、公摊水电费，项目运营妥帖费、日常补缀费及补缀素材，保洁费等。
市场化运营乖巧
比拟于京保REIT和红土深圳安居REIT底层资产根本接近3年的租赁期限，园博公寓和珩琦公寓与租户签定的租赁合同约定的租期一般为1年。根据招募书，截至2022年3月末，项目95%以上的租约将集中于2022年及2023年到期。
厦门安居集团相关负责人表达，目前厦门品牌长租公寓行业一般客户栖身均匀周期为6-8个月，“我们为客户供给一年一签的租赁合同，有效降低客户违约成本。”
租客小林也提到，在房租到期前，会有管家提早一个月询问能否需要续租，只要契合前提到期签约就能够无期限栖身下往，比力便利。假设是本身提早移走，则是扣一个月的租金。据领会，目前两个项目标均匀续租率在86%摆布。
同时，差别于京保REIT底层资产公租房的集体配租安放，中金厦门安居REIT的配租也更具市场化特征。
“项目以市场化品牌公寓形式，面向社会招租，招租及续租工做纳进日常工做中。”厦门安居集团相关负责人介绍，如项目有可租房源，将在安居·叩叩平台内设置可预约时间及可招待人数，可通过微信公家号信息或运营微信号伴侣圈领会预约信息动态。
承租人需要在平台内完成身份证明名认证前方可停止预约，根据预约时间到现场看房，两边确认房源形态后即可签约，每人仅限承租一套房源，从预约到进住约一周内办结。预约平台的工做人员在德律风中也表达，客户从约到房源到打点进住，最快可当天完成。
此外，项目标租金优惠也有必然的弹性空间。
“做为厦门市保障性租赁住房项目，为处理厦门市无房的新青年群体的根底栖身需求，助力集美区企业招人、用人和留人，对特定园区的企业和承租较多房源的企业可赐与必然租金优惠。”厦门安居集团相关负责人表达。
租客小林还曾享受过9折的优惠力度，“其时我们是第一批租户，所以给的折扣比力大，租金可能是1200元/月，伴侣住的两室一厅在2200元/月摆布”。
小林认为，比拟于租金优惠，安居公寓治愈的更多是房客的“隐伤”。“小区里面要交物业费，可能3块钱一平，现实租金没有比外面城中村和小区廉价。但是情况和治理以及栖身体验城市比城中村好良多。比拟小我房东，那种国企公寓都是按合同来，签约之前什么工作也会跟你说，比力正规。每年涨房租也被限造，也不会突然要卖房。退房什么的都比力便利，一切根据一般的合同走。”
考虑三种扩募体例
“通过保障性租赁住房REITs，安居集团成为实正意义上保障房的本钱运做平台。”厦门安居集团相关负责人表达，公司将净收受接管资金做为保障性住房项目本钱金，通过配套贷款、发债完成项目建立。待保障性租赁住房不变运营并到达必然收益率之后，通过REITs本钱运做平台回笼资金，陆续投进新的保障性住房建立项目，如斯轮回往复，构成系统性工程。
厦门安居集团相关负责人介绍，本次募集资金拟投资项目包罗但不限于浯家公寓、龙秋公寓、洪茂一期及龙泉公寓（龙泉一期、龙泉二期）、林边公寓、美峰公寓和古地石公寓。此中，浯家公寓合计已纳进省级和国度公租房方案，龙秋公寓已部门纳进省级和国度公租房方案，洪茂一期及龙泉公寓（龙泉一期、龙泉二期）正在申请列进福建省公租房项目清单。
截至10月底，集美－洪茂一期项目正在停止主体构造施工；翔安－浯家公寓项目正在停止各专项验收；同安－龙秋公寓项目正在停止室内拆修和室外工程，此中拆修完成95%，外墙涂料完成100%，室外景看完成85%；同安－泉一期项目A1-1地块正在停止主体构造施工，A1-2地块正在停止地下室构造施工。同安－龙泉二期项目正在停止基坑收护工程施工。
“在保障性租赁住房REITs推出之前，不变运营的保障性租赁住房欠缺有效的盘活手段，招致投资无法退出，使得投资资金在存量项目不竭堆积然后续投资资金匮乏。”厦门安居集团相关负责人表达。
其实，REITs不只是盘活存量，办事于一次性的融资需求的东西。通过REITs扩募机造，即REITs倡议募集之后的再次募集，企业能够增发份额收买资产，开展并购重组活动，进一步促进投融资良性轮回。
据厦门安居集团相关负责人介绍，安居集团持有的租赁住房较为充沛，且目前市场上存在可协做的潜在外部资产，所以扩募体例可考虑以下三种：抉择安居集团的资产停止扩募、抉择外部资产停止扩募和将安居集团资产及外部资产同时停止扩募。
“截至2022年9月28日，我国REITs市场已有5单产物发布扩募的相关通知布告及计划，我国根底设备公募REITs扩募的律例及施行细则已清晰，扩募的可操做性较高。”厦门安居集团相关负责人称，“下一步安居集团将做好扩募工做的规划，尽早启动相关预备工做。同时做好存量资产的梳理，根据首发要求停止运营和治理，做好与外部资产原始权益人的沟通，掌握投资时机。”
租赁住房求过于供
厦门市在经济开展、情况优势的带动下，吸引很多当地及外来生齿在厦置业。WIND数据展现，截至2022年3月末，厦门市二手室第挂牌均价已经到达50212元/平方米。
别的，据厦门市统计局数据，2021年，厦门市的城镇化率为90.1%，全市常住生齿共计528万人。此中，集美区常住生齿达107.8万人，占比位居厦门市第一。早在2017年九部委发布的《关于在生齿净流进的大中城市加快开展住房租赁市场的通知》中，厦门就被列进首批试点单元。
除常住生齿外，2017年至2021年，厦门市每年新增就业人员数量逐年进步，16所高档院校在读学生数量也呈逐年上升趋向。根据《厦门市住房开展规划（2021-2025年）》（以下简称《规划》）估量“十四五”期间，厦门每年生齿净流进约10万人。
较高的室第销售价格、继续的净生齿流进，加剧了厦门市租赁住房市场的需求矛盾。
而在租赁住房赐与上，《规划》中阐明，厦门市现有住房租赁根底数据尚待完美，全市总体可租赁房源、小我及二房东运营治理的房源均无法准确定量。
不外能够确定的是，目前厦门市住房租赁市场赐与的构造性问题仍然存在。政府所有的闲置曲管公房、安设房，存量非室第等转化成租赁住房存在瓶颈，房源转化通道尚未完全打通。
另一方面，厦门市生齿散布与租赁房源赐与也存在错配。机构化租赁房源次要的目标客群偏向中高收进群体，对中低收进群体保障力度较弱，出格是在厦门“岛内大提拔，岛外大开展”战术下，城中村城边村面对大拆迁，本来可承载大量外来生齿、低价城中村房源短期内大量削减，且过渡期拆迁户产生新的租赁需求，人多房少再次加剧了供需不平衡，小户型、低总价的出租住房供求矛盾凸起。
《规划》（公示稿）指出，厦门市住房租赁市场有待加快开展，保障性住房笼盖率有待提拔。
据招募书，截至2022年4月24日，厦门市住房保障和房屋治理局已发放保障性租赁住房项目认定书的项目共计16个，此中已进市项目8个，集美区已进市项目仅有园博公寓项目和珩琦公寓项目。
《规划》中提到，要发扬国有企业引领带动感化，鼓舞当地国有住房企业组建住房租赁公司，撑持其通过新建租赁住房、盘活闲置存量住房、借助政府资产或自有资产停止革新等多种路子，摘取自行或拜托专业化住房租赁企业代为运营等体例，开展国有存量住房的规模化租赁营业。同时，要加大金融撑持力度。撑持并鞭策开展房地产投资信任基金（REITs）试点，在试点后尽快构成规模。