在纽约卖豪宅：经纪人要社交、做告白才气拿到资本，近年高端房产买家有良多科技、金融业新贵

“全世界的富人城市盼着纽约。”从自媒体转行房产经纪人后，Cathy领略了美国地产的疯狂。在中心公园的豪宅，每平米价格是7万美圆。

Allen在纽约房地产从业10年，他招待的豪宅买家大多年龄在40岁以上。有自住，也有人给本身留学的孩子买房。

人脉和资本，决定着房产经纪人能否保存下来。纽约房产经纪人Iris表达，懂得本身规划的高端经纪人，能够“成交一单食两三年”，熬不下往的大多在底部苦苦挣扎。

在美国，房产经纪人没有底薪，完端赖佣金，“假设你不勤奋赚钱，就可能会被裁减。停止一年内的新人，裁减率高达50%，成不了单没法生活，就只能退场。”

以下是纽约房产经纪人的讲述。

纽约室第　140万美圆。图/抖音@Cathy在纽约

【1】　纽约豪宅占比大，市场赐与从过剩走向饱和不变

Cathy　从业5年

我学的是市场营销专业，本来处置自媒体行业，机缘巧合进进了房地产行业。其时，我帮留学生安家，类似于租房那个板块。刚起头我就觉得挺有意思的，逐步发现本身对建筑、对家有一种回属感，就留在了那个行业。往年我开了本身的房地产经纪公司。

纽约是一个十分多元化的处所，可能隔了一个15分钟20分钟的车程，就能往到一个完全感官感触感染纷歧样的处所，每一个处所都有它吸引到的人群，有差别的生活体例。从价格上来看，最贵的豪宅是在中心公园，差不多是七万美金/平（约合人民币五十万），但其实不合适每一个客户群。

纽约的城市活力很高，全世界的富人城市盼着纽约。影响房价更大的因素必定是地盘价值，纽约的位置前提好，所以合作力也会高。再说，各类名人，像英国女王、日本公主、英国辅弼、阿拉伯石油王子等等，都在纽约有房，纽约就是一个特殊能吸引全球投资额的处所。

美国良多银行能给一些族裔补助，好比黑人、西班牙裔，给他们零首付。一些顶奢豪宅在市场下行的时候，所遭到的影响其实是比力大的。我们那边良多本来600万的豪宅，如今420万美金就能买。还有一套1000万的临海的豪宅，从之前的差不多1100万、1200万，到比来差不多900万，我所能看到的美国市场是鄙人跌的。

假设房屋成交的价格要低于市场价格良多的话，相对而言更随便成交。所以我们可能半年、大半年，以至是一年才气卖出一套室第，而像那种一整栋的豪宅，就得试试看，可能两三年才气碰着一个买家。

中国买家是全美第一大的海外买家市场。在2017、2018年的时候，市场是很兴旺的，如今是跌了很多，但如今卖出也没有吃亏几。

中国人关于房产的执念仍是有的，会觉得归正我有一笔钱，在其他方面投资不安心，房子归正都要住的。那几年固然说海外买家在削减，但是我们的交易量仍是不错的。

从客户占比来说，中国等海外买家的数量在削减，事实疫情原因，各人都隔离了那么久。如今当地的客户会比力多，次要针对一些已经移民在美国，或者是小孩子在那边读书，刚起头工做的如许一群人，他们手上有必然购置力。

本年比力特殊的一点是有中国买家回来了，5、6月份之后我就接到了挺多客户，并且客户体量都挺大的，都是500万到1000万区间的级别。有意思的是他们都想买，但是如今都还没有出手，因为他们觉得美国房价还会降。海外买家只是陆陆续续地在回来，实正能成交的其实并没有良多。

通俗的购房群体可能会愈加垂青性价比，但顶奢的购房人员更重视的就是住房体验，要的身份的象征。其次的话，有钱人也会考虑稀缺性，例如风光、地段的稀缺性。

我接触到的购房客户以四五十岁摆布的为主力军，像二三十岁买顶奢豪宅的，根本上也都是父母出钱。因为我在加州也熟悉良多房产经纪人，我会觉得加州的客户科技新贵会更多一点，在纽约那边买比力好的房子的，所谓的科技新贵占比其实并没有良多，他们买的根本上都是100-300万美圆区间的，事实是本身挣钱。

从赐与上讲的话，纽约的豪宅占比必定是较大的，那边次要仍是有钱人多。之前不断说的是，纽约的房地产市场赐与过剩，剩了太多楼。但是在疫情事后，因为物品欠缺，劳动力上涨，在建的工程没有之前几年那么多，所以仍是比力饱和的。一些已经建成的房屋，像中心公园四周的已经卖得差不多了。如今的豪宅市场供需是持一个比力不变的形态。

【2】　新人裁减率50%，想拿资本，除了做告白还得花更多时间社交

Allen　从业10年

我本科在纽约城市大学学心理，结业后找工做仍是挺难的，offer也不是特殊好，我就想往尝尝房产经纪人，考一个执照也很简单。

在美国实人秀《百万豪宅经纪人》中，经纪人拿到的佣金数字会被打在屏幕上，很诱人。但你停止发现收进并没那么高，好比成交了100万美金的房子，他们标出来是6%佣金，但那是两边中介各分一半，公司拿到的3%再跟你分，税后到手并没几钱，此外，还要在告白投放和社交上破费。

纽约的一处室第。图/抖音号@Allen艾伦在纽约

美国的房产经纪人是没有底薪的，完端赖佣金，假设你不勤奋赚钱，就可能会被裁减。停止一年内的新人，裁减率高达50%，成不了单没法生活，就只能退场。

新人能否卖出豪宅，得看他能不克不及拿到房源和接触客户，假设有资本，第一天出来不需要什么才能，市场好的时候也能卖出房子。公司是不会给你任何资本的，全都靠本身。要拿到资本，除了做告白，更好花更多时间社交，我有同事参与打网球的俱乐部熟悉人，实的有球友把房子交给他卖。我比力常用的社交体例，是约人食饭聊天，一周会有三四次。要做那行，你必然要会比力社交，性格特殊内向必定不适宜。

我如今不但是把它当成工做，而是当生长期开展的事业，当本身的老板，开展固定的资本等。工做的话，你把手头上的工具完成了就好了，事业则是你做完后，还会想能不克不及做得更好，好比对区域更领会，流程更简化，接下来5年、10年如何规划，若何搭建团队拓展营业。

在纽约，100万美圆（约合人民币723万元）的房子可被定义为豪宅，因为纽约政府会收豪宅税，100万在曼哈顿的室第可能可能五六十平，均价在2万美金/平。纽约是全美金融和时髦中心，那里有华尔街、纽约时拆周，顶级大学，一线城市的中心地段，房价必定是更高的。

过往那一季度，纽约的豪宅卖得其实不好，如今过了疫情后的疯狂期间，美国那边通货膨胀很高，招致房贷利率高，之前差不多2.75%，如今冲到7%，一下多了好几千块的房贷，良多人购房的方案就弃捐了。疫情之前，我可能有90%以上客户来自中国，如今客源都来自美国本地，有在此生活的华人或白人。

我认为，豪宅下降的走势是短暂的，纽约的租赁市场十分差，没人想租房，往年暑假租金反弹得十分凶猛，本年到达了汗青新高，曼哈顿的租金在5000美金摆布。从2019年起头，纽约房价涨幅不大。我不太担忧纽约房价会跌，即便跌了，反弹速度必然是最快的。比拟于其他城市，纽约豪宅的赐与量和成交量算高的，全世界的人都在支持那儿的市场。

我招待的购买豪宅的客人，大多年龄在40岁以上，有的是自住，有的是给本身留学的孩子买房。按揭还款，海外客人需要首付50%，本地客人首付20%，那个20%不只要看身份，还要看你的收进，收进不达标，首付可能要进步。

10年来，客人关于豪宅的考量因素没什么改变，次要考虑地段、风光、配套设备。一套豪宅挂在市场后，成交周期至少要半年以上。

在纽约，比力少呈现“跳单”的情状，会庇护房产中介的利益。好比我带客户看过一个房源，是要实名注销的，除非他换个名字购置。房产经纪人一年能赚到50万美圆佣金，能够算得上优良，他需要成交总价3000万美圆的房子。据我看察，100万到300万的房子交易量会多些，属于刚需房，各人情愿花钱买那套房子，再多一点风险系数太大了，房贷也很高。

做为房产经纪人，至少要沉淀5年以上才比力懂市场。停止第一天就能够说本身很凶猛，就看有没有人信，假设你说的驴唇不对马嘴，客户天然会晓得。优良的房产经纪人，起首要以诚相待，因为客户纷歧定在纽约生活，房子的地点能否好坏，不要硬夸。第二点是专业性，对室第的细节、构造等要领会清晰。第三点是责任，成单后需要有跟进，好比拆修、选举管帐师等。

【3】　高端房产买家有良多科技公司、金融业员工

Iris　从业8年

我本身很喜好看房子，每次翻开一个房子的门都有兴奋的觉得，帮客人买到心仪的房子我也很有成就感。

纽约豪华的高端楼盘较多呈现中心公园、亿万富豪大道、切尔西。亿万富豪大道有良多更高端的楼盘，高度和价格来讲都是更高的。切尔西有良多科技公司的人员，再加上前几年高线公园的建成，招致那边的房价上涨了良多。纽约的房产市场其实不像其他州。在疫情傍边，可能此外州房价上升可能都是双位数的，纽约是比力平稳的市场，买一个房子放在那，归正也不求它涨几钱，只要他不会亏钱就好了。

影响那些房子的价格，我觉得仍是跟栖身人员有关系，好比说像切尔西四周，因为良多科技公司在那一块，为了离公司近一点，高薪人才都聚集在此。第57街是因为靠近中心公园，纽约只如果靠近公园的处所，房价就会贵。　翠贝卡栖身的密集度没那么高，四周有蛮多高端的餐厅、酒吧，归正名人跟明星们都喜好聚集在那一块，给人觉得挺有情调的一个处所，然后再加上他的房子良多都是那种挑高的。

如今买豪宅的客户们不只限于“老钱”，好比上东、上西那种家族。我目前看到高端房产那些买家们，除了投资客，也有挺多的科技公司、金融业员工，收进比力高的人。在疫情傍边，劳动力很呈现很大的缺口，他们那一两年他们赚了良多钱，那些钱用来干嘛？新贵人群就会买豪宅，所以也看到良多年轻的30岁出头的那些草创公司的老板，他们会在纽约买一个十分贵的房子。

通俗买家跟豪宅买家更大的区别是在于，豪宅买家50%以上都是不需要贷款的，都是全现金来停止交易。通俗买家的话大大都仍是要借用银行的钱来买房。比照之下，豪宅买家在谈价格的时候，会略微有多议价才能，因为能够全现金来付出，遭到利率的影响也不太大，他人不买的时候他们就经常进手往抄底。通俗买家要看那个利钱，只要利钱一涨，有可能因为利钱太高，被迫要退场，就买不到房子。

比照400万以下的房子，豪宅是比力难卖的，因为高端买家就那么多，他们也十分挑剔，豪宅凡是需要换一两个经纪人才气卖出往，那傍边价格也会颠簸。目前在纽约购置豪宅的那些客户，我小我认为仍是投资客比力多，都是从世界各地来的买家。海外买家好比欧洲、加拿大买家就是纽约买房的主力军。那些高端的买家，他们最重要的仍是垂青纽约市场的不变性以及变现才能。

纽约室第。　图/小红书@甄炘Iris专业纽约地产经纪

我们那个行业实的很靠人脉，有良多经纪人做了多年，也没熟悉所谓的高净值人士，卖来卖往都是中低端的房子。要在那个行业扎下根，一来是时间，二来是经纪人自己社交的才能。关于新人来讲，成交豪宅比力困难的，除非自己家境比力好。通俗人靠本身如许勤奋做上往，在面临高净值人士，若何展示本身的才能，会不会帮客户争取到更优惠价格，那些都需要体味渐渐累积，必定是挺难的。

纽约一名出名经纪人曾说过，你一年赚低于50万美金，在纽约房地产界什么也不是。假设是高端房产经纪人，他卖一套两三万万的房产，就已经到达那个数了。但纽约的房子，仍是100万到200万成交的比力多。高端经纪人很懂得会为本身规划，实的能够成交一单食两三年，他们熬不下往的几率是很低的，凡是熬不下往的，都是在底部那种苦苦挣扎，一年卖两三个很低价的房子。那些人比力随便被裁减或觉得到疲累，因为我们的工做压力跟强度都十分大。

那几年纽约的房价有点像过山车，从2020年岁尾起头，买家回回，因为疫情阿谁时候已经继续了9个月了，美国的疫苗也开打了，在2021年的第一季度疫苗开打了以后，房价一路飙升。豪宅市场均匀的交易价格是650万，到2022年的第一季度，均匀价格是800万出头，所以其实涨蛮多的。

2022年3月，美联储第一次停止加息的时候，就起头看到买家们出手没那么快，从3月到如今是不断交易量跟价格都在往下走。假设比照2021年的第一季度跟2022年的第一季度，均匀价格涨了24%。中位数的话2021年的第一个季度是495万，到2022年的第一季度是648万，差不多650万，呈现了差不多31%的涨幅。

比来的豪宅的交易不太多，因为各类不不变因素，好比说俄乌抵触、美联储疯狂的加息、中美关系都影响着市场，买家们会比力隆重。豪宅价格不会大跌，在经济情状不太好的时候，卖豪宅的卖家们本身也很有钱，假设说卖不到他们心目中想要的价格，能够不卖，把它出租或者本身住着也好。

接下来我认为会看到的一个情状是：豪宅市场交易数量会削减，因为房源削减，有钱的卖家们不焦急卖房，买家们的话能够挑的抉择就比力少。当你要付那么多钱往买一个豪宅的时候，买家们也长短常挑剔的，假设找不到他们认为适宜的房子，他们可能也不会出手，所以交易量必定会下跌。

【4】　曾经帮客户省下近200万美圆

Vky　从业4年

我在纽约大学读书时，学校里伴侣就良多，碰着了开地产公司的师傅，他觉得我挺合适做那行，就带我停止了。

房产经纪人看似轻松，但要做的工做良多，也很累。要成交一个大客户是很慢的流程，我的手机24小时开机，客户不管什么时候联络，都得及时回。我不需要坐班，日常平凡会花时间往社交，也需要研究市场陈述，往看新的楼盘。我还要带团队，5月到10月旺季的时候，忙得一天一顿饭，一个旺季下来能瘦十几斤。

我们的工做没有上下班之分，假设你觉得那个客户欠好，也能够不接。你如果做了一个很大的单，一年的钱都赚到了，也能够歇息。与通俗购房群体比拟，拥有较强经济实力的客户更爱护保重本身的时间，他们更像是做一种投资。那个工做辛勤，但我很喜好。碰着成交不了的客户，我会往复盘原因。有时候招待客户辛辛辛勤带他看房，第二天发现客户把你删了，很悲伤也很生气，如今我也会往挑客户，不期看浪费时间。客户靠不靠谱，能否尊重人，聊下来就晓得了。

我认为纽约400万以上的算豪宅，400万以下是刚需房，一年能卖个三四套豪宅就算不错了。我接触的买豪宅的客户良多都是新贵或富二代，新贵一般是35岁以下，赚到了第一桶金后，想把钱投地产或股票上，但如今股市又欠好，他们会倾向于买房。

之前客户想买一套1000万美金以上的房产，我帮他谈下来20%的折扣。我的客户大多在纽约工做，有的是本身创业，也有做比特币的。

曼哈顿的房子是最豪的，那里是“宇宙中心”，中国有上海、深圳，但美国只要一个曼哈顿，其他处所都不及那儿，曼哈顿面积不到60平方千米，那么小一块处所，饰演着金融中心的角色，会聚了各类大公司。曼哈顿的楼盖得特殊高，因为寸土寸金。

比来豪宅卖得挺好的，因为房贷利率不断上涨，良多人舍弃贷款买房，全款买家起头出场，那时候买房能拿到好的折扣，因为如今美国经济不是很景气，良多人想抛售房产。不论是疫情仍是金融危机，纽约的房子都比力保值，也不怎么升值。把钱放在那儿买房，相当于放进保险箱。

纽约中心公园室第。图/小红书@张宥婷Vky纽约豪宅投资

九派新闻记者　李沐曦　　练习记者　张雯婧

【爆料】请联络记者微信：linghaojizhe

【来源：九派新闻】

版权回原做者所有，向原创致敬