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首都经济商业大学传授
北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长
赵秀池
贯串整个7月、蔓延18个省份40余座城市的烂尾楼停贷风波，近日迎来严重起色。
7月28日，中共中心政治局召开会议，阐发了我国当前经济形势，对下半年经济工做停止了摆设。会议针对当前楼市给出了重要指示： 要不变房地产市场，对峙房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策东西箱，撑持刚性和改进性住房需求，压实处所政府责任，保交楼、稳民生。
烂尾楼停贷风波对房地产市场、经济开展、民生保障、社会不变都带来了必然的负面影响，必需引起各级政府的高度重视。烂尾楼的产生原因又很复杂，既包罗房企继续高欠债运营、个别银行违规放贷、商品房预售资金监管破绽等主看原因，也有市场情况改变、疫情和天然灾害影响等原因，仅仅依靠处所政府来处理也不现实。因而，保交楼、稳民生需要处所政府、金融机构、开发商和购房者各司其职，彼此协调，构成合力。
落实“四方责任”
据机构统计，7月份以来已经有300多个项目发出了“强逼停贷告知书”，但停贷项目详细情状（包罗停贷原因、项目进度、烂尾水平）千差万别。因而各地政府不只要因城施策，还要对每一个小区、每一个详细楼盘停止阐发，做到“一市一策”“一区一策”“一楼一策”，针对烂尾楼痛点造定详细施救政策。此中核心问题是处理好烂尾楼的资金链断裂问题，想办法让银行赐与低息或无息、贴息贷款撑持。银行搀扶帮助开发商渡过难关，开发商定时交楼，才气避免大面积断供断贷现象呈现。处理开发商资金问题，银行等金融机构有义不容辞的责任；当然，政府也需辅以减税、免税、财务补助等政策撑持。
开发商做为房地产项目操盘者，对项目烂尾负有间接责任，应积极主动逃求处理计划，遵守贸易信誉，履行社会责任。碰着不克不及定时交房的问题，要及时与本地政府、银行、购房人做好沟通，争取各方的撑持和理解。一方面要争取政府供给更多的财税援助，另一方面要与银行协商，争取贷款延期或低息贷款的融资政策；别的更要与购房者做好沟通和阐明，阐明交房详细困难与将来交房时间，争取购房者的原谅，定时还贷。
银行做为房地产开展的更大受益者，关键时刻也要负起责任。要密切银企关系，多与开发商沟通，配合逃求处理计划。不克不及仅从短期经济利益往评判与开发商的营业关系，要从久远的社会效益、经济效益动身处置与开发商的营业关系，赐与开发商更多的融资撑持，搀扶帮助其渡过难关。在按揭过程中，购房者是以住房为抵押发放的贷款，假设房子不克不及建成，则抵押物形同虚设，购房者不还款，银行也无法拍卖抵押的住房收回贷款的本金和利钱。因而，银行无论从本身角度，仍是从民生角度，都要与开发商构成利益配合体，而不克不及釜底抽薪，做“压死骆驼的最初一颗稻草”。关键时刻助开发商一臂之力，楼盘就有可能顺利落成交付，购房人就能顺利进住并定时还款，一切大快人心。
购房者是项目烂尾的间接受害者。碰着烂尾楼，本身一辈子或两代人、三代人的积存眼看就要打了水漂，房子没拿到反而背了一身债，确实很恼火，发出停贷声明，心绪能够理解。理论上讲，项目烂尾意味着当初贷款的标的没有了，就不该该了偿贷款，发放的贷款也是由银行全数转交给了开发商。期房贷款中，开发商凡是也是担保人，购房者不还款，理应由开发商了偿贷款。但是市场经济是法造经济，凡事还得依法处事儿、依合同处事儿。各方的纠纷处置需要遵照购房合同、贷款合同的约定。假设购房者与银行没有协商好，双方停贷会影响其信誉。因而，购房者碰着烂尾楼事务，要及时与开发商沟通，领会工作的原委，逃求处理办法，能否颠末延期能够收房；还要与银行停止协商，因为不克不及定时收房，能否能够延期还款，免去罚息。无法通过沟通处理的，需要走司法法式，要求去除购房合同和按揭贷款合同。
取缔预售造是剖腹藏珠
良多人将那波烂尾楼事务回功于预售造，预售造自己没有问题，预售造与烂尾楼也没有一定联络，更不克不及因为有个别处所呈现烂尾楼就取缔预售造。
预售造存在有其合理性。开发商建房的需求是引致需求，是为了称心居民住房的最末需求而产生的，为此，开发商需要垫付大量的资金，付出大量的资金成本。资金成本是住房成本的一部门，也是影响房价的一个重要因素。资金成本越高，则房价越高。
预售造下，买房人用较低的房价买到了心仪的住房，比买现房廉价；预售也给开发商供给了低成本融资体例，有利于房价不变。当然，预售造也有必然风险，事实付出房款与交房时间有一段间隔，购房人承担了必然的交付风险，那也恰是为什么预售住房价格廉价的原因。
一般情状下，烂尾楼只是个案。如今疫情继续较长，加上各方原因叠加，招致楼市低迷，呈现开发商的资金链断裂，也是事出有因，不克不及剖腹藏珠。
当然，预售造中呈现的不克不及定时交房问题，也要有针对性的处理计划。起首是 完美信誉系统建立，不管是开发商仍是购房者，都要成立同一的社会信誉系统，构成让守信者走遍全国，失信者寸步难行的场面，让全民守法、全民守信蔚然成风。其次，要通过 各类财税、金融手段搀扶帮助开发商渡过难关，保交楼、稳民生。第三，开发商其实不克不及交楼， 应该容许购房者暂时停贷，曲到交房再恢复还款；假设不断不克不及交房，则全数贷款及其利钱应该由开发商承担。期看各级政府及相关部分及时出台响应的政策律例对此予以标准。第四，各地要 处置好城镇化与房地产开展的关系，要 加大对房地财产开展的政策撑持力度。房地产是人民消费生活的重要载体，是经济开展的收柱财产，要连系生齿政策、人才政策、城镇化政策等，适时调整从严的限购、限贷、限价政策，撑持刚性和改进性购房需求，促进房地财产良性轮回和安康开展。（中国房地产报2022年8月8日11版智库版）
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