北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我在海淀栖身，因前期卖了一套房子手里有能够做为首付的钱，但是关于买海淀市区里改进型的房子有点无济于事，可能1300摆布，如今考虑升值加栖身属性，您觉得海淀北部新区的房子怎么样，好比西山著和四周的房子，前期领会那几个项目都是限竟房，5年以后才气交易，看了300平米的叠拼产物，其实也就是复式构造，上下4层，地上2层地下2层，如今踌躇是买新房仍是二手房，想请您帮手阐发一下。
A：
1.重视自住就买新房，怎么都比二手房强。重视保值再看二手的。
2.叠拼别太重视升值什么的，归正也做不到。出格是限竞房，原来就是自住为主的政策性住房，更不太可能操纵政策发家了。那就自住为主吧，本身觉得温馨就行，事实房子用来住的。从投资讲，原来复式就不太受逃捧，叠拼就得加个更字了。归正到如今为行，北京所有的别墅产物，还没有一个能跑赢大盘的，牵强跟上的都很少。
3.总之考虑好，所有别墅类产物都是消费性远远大于投资性的。近些年北京保值好的根本都是普宅二手房。新房以市区豪宅为主，还得是不带配建的纯商品房。假设周边配套一般，再加上是政策性住房的限造，更好别期看值太高。
仅供参考。
二
Q:
家里换房，首付诡计掏最多700万，用丈母娘的首套资格能够高贷款。我们夫妻固定月进5万不算年末奖，别离在工具二环上班。孩子两岁半26年上学。两个月来看了很多房子，目前比力倾向于新景家园西区商品房、保利蔷薇、富力城A区，都是两居室，总价1100万以内。想请问从保值增值、尽量跑赢大盘的角度，在那三个小区里哪个会更适宜一些？或者从那个角度动身您有没有更好一些的定见？
A：
1.2026上学，那富力城不是学区房啊，那是属于向阳区，不是东城的。那是怎么考虑的，是买了富力城之后再往东城买个占坑儿房吗？总不会是搞错了吧？那里是向阳区芳草地双花园的学区，不是学区房没有溢价，跟东城的两码事儿。
2.跑赢大盘，怎么说啊，心气儿有点儿高了。富力城属于保值升值挺不变的，没赢也没输。双井跑赢大盘的都是更豪的，金茂府那种。其他的大都就是均匀值。学区房到如今能够算赢点儿，但都是溢价部门，又颠末疫情起头后的上涨，如今溢价率可根本都挺高了。
像保利蔷薇，前几天一套98平的两居室租出1.2万，而那是家长不到1400万（含税费）买来的，租售比超越1100。而富力城一般在800摆布，那多出来的可都是溢价，30%以上，40%都差不多了。考虑好，那两年是北京有史以来的更高峰期，家长们无法的夺房，哪儿的溢价都不低。过了2025年就进进低谷期，2026是确定性的更低谷到来，溢价部门能否会受影响，那就得看到时的政策和供需关系了。
3.在不考虑学区溢价的情状下，如果我就买保利蔷薇了。纯商品房，房龄也挺新，栖身体验和保值可能率好一些。但那又不克不及不考虑溢价，那就得看命运了。
仅供参考。
三
Q:
我如今栖身在回龙看龙华园两居室，就那一套住房，工做在上地。想要把龙华园卖掉置换一个改进房，初步目标是珺和府和北清橡树湾的小三居。想征询一下如今那两个盘哪个关于我来说更适宜，如今是不是一个置换的好时机？假设龙华园不断自住会不会因为楼龄问题，以后想出手的时候就卖不出往？
A：
1.我对新房不熟，都没往过，不敢瞎扯，随便惹费事。那仍是征询电商和中介们吧，他们卖房的更熟悉。并且我一般只能从投资角度阐发，那都是自住为主的，既然是改进就凭爱好选吧。假设重视保值就尽量选规模大的，不带配建保障房的，楼面价相对低的，如许从理论上更能包管操行。
2.好时机，还行吧，不算差。那两块地都是低迷期拿的，楼面价都相对低，比北清云际什么的低多了，开发商有利润就有包管量量的动力。如今又是全国救市，北京做为标杆没什么楼市下跌的可能。
3.龙华园卖不出往？看价格了，只要价格适宜就没有卖不出往的房子。龙华园90年代后期的，那要跟老公房比还算房龄新的呢。都甭说学区房，就算的朝石丰也有大量40年房龄以上的，都一般交易，岁首儿越长的保值越不变。打个例如那就跟一辆挂着京牌的破车似的，零丁卖车也就是个废铁，但加上那牌子就是有价值。只如果让交易，价格适宜的话分分钟就能成交。
仅供参考。
四
Q:
我有一套正阳小区的丰台五小的房子能够让孩子上学，妻子刚怀孕，孩子要29年才气上学，颠末调研觉得对口初中似乎丰台二中、八中也差不多程度，我是海淀万寿路长大的，对海淀比力熟悉，有需要往海淀南片万寿路或者老宣武广外换换么？或者北京西南片还有啥定见？
A：
1.二中八中，应该差不多吧，本年八中的功效据说很好，630多分的校额到校都被排到丽泽往了。那那功效就算是放到北京市也是中上等了，很不错，应该和二中差不多。当然那也是废话，假设功效欠好的话也不成能有那么多的校额到校。
2.能否换学区就看本身了，我不敢比力各区的学校。不外一般来说，假设从北大地往其他学区换，根本上都得是以顶级学区为主了。事实那里除了二中八中之外还有个十二中呢。
之前十二中是西海之外第一校，就算如今功效没那么高了，那也不算下降啊。一小五小进进十二中的概率比此外学区大，天资不是太通俗的话仍是应该争取一下的吧？丰台的优势就是好高中少，本年似乎是十二中650，二中就不到630了，十八中不晓得为什么猛的低了好几分，然后丽泽十中什么的就620以下了。归正就是对中上等的孩子来说抉择比工具海朝少，十二中之后缺了几个分数段的头部校。
3.学区的抉择只能家长定，但考虑好，北大地放到工具海也是勤学区，是广外所欠好比的。好歹那可能率也能有二中八中，从如今来说，西城大抽奖可没谱儿，广外派进不如丰台的学校可很有可能。所以除非是认为孩子的天资很通俗，不能不往借助西城的整体资本搏概率，不然考虑好。实如果觉得孩子是天牛蛙那就往海淀呗，本年是卷得够凶猛的，高分娃太多了。万寿路挺好，做好了鸡娃的预备就换。
4.我的定见，假设是平级置换房子的话就甭焦急，2029年呢，指不定到时候什么政策和行情呢。那两年恰是进学顶峰期，也是教改政策不明朗的时候。丰台整体功效是通俗，但从北大地换走，未必能进进比那里强的学校。
仅供参考。
五
Q:
其时就是中介把我妻子给忽悠了，原来我是不附和的，那如今怎么办呢？我看了同小区挂牌的40多套呢，一个月才卖掉了两套，什么时候轮到我们啊，万一再降呢？卖仍是不卖啊？我想要不就降低点儿价格赶紧出手，您觉得适宜吗？
A：
1.那我觉得适宜不适宜无所谓，得看本身觉得适宜吗？常规定见是那种公寓要么就甭买，买了就甭卖了，割肉都挺疼的，没人会觉得适宜。并且既然是租金适宜就留着呗，持久收租金不就得了。所谓的房产税也没谱儿呢，到时候再说吧。
2.那也甭说妻子了，犯不上因为那个互相抱怨。那是赔了，但如果赚了呢？又该夸本身贤明神武了。其时恰是公寓炒做最疯狂的时候，谁也意料不到政策会那么狠。其时被坑得败尽家业的炒房客都有的是，你们那算是很不错的了，至少赔得不算多。
3.要不那么着吧，那不是两套吗，卖一套留一套行不可？套现150万，再加点儿凑到200万摆布就能买学区房了，先让孩子上了学再说，获得东城学位就算是胜利。东崇前学区有小开间，400万摆布的有的是，70年的。更好别持久持有，用完了学位就卖，相当于用置换成本买了个学位，和昔时的择校费差不多。
4.其他的我没定见了，是留是卖只能本身考量。
仅供参考。
六
Q:
我是2005年买的沸城，就是卢沟桥那里，那些年过往突然发现似乎是跑输大盘了，因为其时我买的时候4500，而三环的万年花城也不外就是5000。到今天我那儿才四万多，万年花城都七万多了，那是不是因为那个地段差的原因啊。因为小区和房子仍是挺好的，如今就是不晓得该不应换。我们是没有学区的需求，住着也行，请帮着阐发一下。
A：
1.该不应换，一般来说换房有三个根底前提：一、有不成填补的瑕疵；二、有更好的改换对象；三、情愿承担置换成本。那本身比照一下吧，除了置换成本都是主看的揣度，没有原则计划。
2.跟地段儿有关系，次要就是被铁道河道公路的给阻隔了，不太好引进大型配套。升值慢是现实，但也看跟谁比吧。
万年花城是属于升值快的，那么比有点儿不太适宜。2005年的沸城，那也能够和云岗的珠江御景比拟，同期间的价格差不多，但如今御景才3万多不到4万，还不如沸城呢。也能够和通州的DBC比拟，就在全球影城四周，昔时也和沸城的价格差不太多，如今在借助副中心和主题公园的情状下，也不外就是比沸城高个10-15%吧，算是式微后大盘的。
所以放平心态，沸城确实的因为板块落后了一些，但也不算太严峻，说得过往吧。自住适宜，别期看值太高就行。
3.其他我也欠好说什么吧？换不换的只能本身决定。或者说重视自住就留着，重视投资再考虑置换吧，但考虑好成本。
仅供参考。
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