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济南自从大标准铺开限购限贷政策，9月和10月济南室第市场火爆一片，但是公寓和写字楼市场就明显冷漠下来。跟着室第需求的集中释放，进进11月份，济南房地产市场新楼盘销量和到访量明显下滑，部门公寓和写字楼产物因为岁尾促销，价格明显低于以往，因而很多商办项目热度又从头起来了。
好比华润中心的大平层公寓，单价12000元/平起，三天往化接近百套，那个小区根本上已经要清盘了，那波时机实罕见，一百万冒头就能在华润万象城上，绸带公园旁，CBD核心位置拿到一套不动产。
今天不聊公寓，聊一下写字楼。那个话题比力小寡，能认实看下来的根本都是老板或者买过三套房以上的投资客户。
2021年的时候，帮本身公司找写字楼的时候，我无意中算了一笔账，发现写字楼，具有一般室第不具备的双重收益：租金收益、资产收益，写字楼的租赁对象是「企业」，有着更为「稳重」的投资回报，有时收益还很冷艳。
所以其时就给本身公司买了一套写字楼，既能够自用，又能够分享城市经济开展所带来的空间盈利，何乐不为？
总结来说，写字楼就是：
平安、不变、不粘人。
NO. 1｜壹
为什么大都人认为写字楼不克不及买
那么，为什么大大都都认为写字楼是坑？
因为优良的写字楼比优良的室第更难觅觅。
写字楼市场严峻依靠周边配套以及商务气氛成熟，租金回报率不稳妥，需要愈加专业的测算，那个别系在室第很少碰见的，需要更强的专业维度，购房者稍不留心，就会进坑套牢。
因而，投资写字楼最首要的前提，是购房者必然要有洞察、辨认开发商建造写字楼思维逻辑的才能，而那个才能，显然就是区分隔发逻辑和运营逻辑。
直抒己见的说，在利益和成本的驱动下，市场上大大都写字楼，根本上都是根据开发逻辑来完成快速建立。
开发逻辑的素质，其实就是根据传统室第的体例来定位、建立，等产物落位成型或到达销售阶段时，推向市场停止售卖。
看似光鲜明丽、毫无问题的外表，其实却有着极其不不变的内在构造。
因为根据开发逻辑所打造的写字楼，开发商最末的核心与目标，是要节约成本并快速出货。
后期运营的好坏？
企业/租户利益的包管？
Who cares?
以成果为导向停止回溯，就会发现：写字楼产物所闪现的租金/资产收益，往往达不到预期或继续强度不敷，在后续物业治理和运营上，也会因产物自己的不贴合，呈现买完写字楼就懊悔的现象。
反看以运营逻辑来打造的写字楼产物，显然在上述的各项短板之上，有了强有力的高效填补。
因为运营逻辑的素质，就是自住好用，投资好出租。
所以，我们看到运营逻辑之下的写字楼产物， 必然会在建立初期，就做好了市场细分，为区域财产停止深度定造，在动线规划、空间打造、功用婚配上做到贴合市场需求，如许具有保障和市场验证的写字楼，显然更契合当下投资人群/企业主的首选。
NO. 2｜贰
实金白银的体味：若何挑选写字楼？
当然，如今所说的运营逻辑，其实就是一些企业进驻后实打实能享遭到的贴心办事，一些能留住“企业”的细节：像是绿色生态办公空间、贸易、商务配套、电梯数量以及速度、大小、物业治理能否详尽等都是关系着企业员工的温馨度、称心度。
但有时候，能搞定员工很随便，搞定企业主却有点难。
济南写字楼各处，怎么买？买哪里？什么样的人，什么样的企业，该买什么样什么区域的写字楼？
遵照以下四大投资写字楼的黄金法例：
第一，写字楼在区位上，不单要有轻松便当可达的交通，更要有足够支持的开展规划和久远规划。
写字楼的价值素质，是其变现才能的几，而变现才能的凹凸，显然与交通、区域开展和气氛营造，有着难以别离、彼此深进影响的关键造约。
第二，购进写字楼，必然要察看同区域同类型的产物能否饱和？
换句话来说，也就是与你合作的产物有几，说白了，就是供求关系联动最末成果。
在济南，不乏在统一个区域，多家开发商一窝蜂的同步建立并推出写字楼产物，试想一下，假设大量写字楼上市，在统一个处所争夺企业，那会是如何的一个排场？只会形成大面积空置。恶性轮回之下，食亏的只要业主本身。
第三，购进写字楼，人道化的户型构造、产物细节与规划很重要。
写字楼相较于室第，关于空间的倚重，愈加趋于严苛，在不大的办公情况内，获得较为优胜的温馨感，不下必然的心思，显然是难以做好的，开发商往往会重视外在，而漠视内在的成果，特殊是产物规划和细节，最间接的表现就是租客体验感差，承租率上不来。
第四，投资写字楼，要看以后有没有良性的上涨空间。
跟着市场大势走，任何不动产在时间的推力下，城市有所涨幅，但那不是房子自己的增值，而是货币通货膨胀之下的既有效果。
所以，良性且继续的上涨空间，才是权衡一个产物能否值得下手的关键所在。
NO. 3｜叁
济南高新区写字楼解析
2016年起头济南室第实现了翻番的涨幅，各人看如今已经不成能根据2016年之前的价格买室第了，而写字楼单价只要小涨幅，比来两年济南室第价格有所跌落，而写字楼的价格没有受影响，原因也是写字楼价格里面水分其实不大。
目前济南高新区几个写字楼项目整栋销售均价都要到14000元/平，13500元/平，而那仍是均价。
良多人说写字楼拿地楼面价比室第低良多，才几千块一平米，如今卖一万三四的价格，存在很大的泡沫。其实，关于开发商来说，拿地成本和建安成本都是固定的，总不成能赔钱卖。写字楼的建安成本比力高，也就是价格里面的建安成本因素占比比力大，地价再廉价，建安成本资金成本也低不到哪里往。
所以才会呈现唐冶、彩石片区、神武片区价格也低不了几，周边没有任何配套的写字楼也都要七八千一平，或者八九千一平了。而在济南高新区管委会以西，CBD以东，竟然还有单价1.1万摆布的准现房写字楼，能够说性价比很高了。
买写字楼产物很重要，但是你的买进价格，也极大影响着你后期的投资回报率。给各人算一下，1.2万一平VS1.1万一平他们差别的回报率：
2.5元/天/平✖️365/12000元/平=7.6%
2.5元/天/平✖️365/11000元/平=8.3%
所以，同样的产物，买进价格很重要。
那问题来了，济南核心区的写字楼，目前租金程度怎么样？据我们看察，应彻底进进2元时代， 2.5元/天/平，越来越常见！
那些好一点的写字楼，他们的租金根本上每年都在上涨，假设您是老板，想给企业自用，提拔企业形象和办公温馨度；或者是投资客户，逃求不变、安康、不粘人的投资产物，写字楼是一种不错的抉择。
比来，我们察看了济南东部核心区的写字楼市场，CBD内的高区写字楼已经在1.7-2万，以至是以上，但在CBD东侧有一个明年就能交付进住的准现房写字楼，单价1.1万摆布，开发公司、外立面、层高的高度，大堂、电梯、电梯配比和车位配比、公区拆修原则、物业公司、以及写字楼里的视野……位置和硬件都很不错的项目。
产物的硬件决定了他目前的价值，物业办事和进住企业则决定了运营后期写字楼的保值增值才能。好比那个项目抉择了长城物业，办事于国内多个超高写字楼及国度税务总局，包管了后期园区的高操行运营。
车库大堂
别的车位配比也是个大事，很多已经运营了三四年的写字楼项目都反应，明明也是100:1的车位配比，但就是车位不敷，来访的客户欠好泊车，其实假设是写字楼集群更会存在如许的隐患，那个项目有地下三层车位，不会存在泊车的问题。
那个项目楼层高3.9-4.5米，泊车场电梯厅摘用光厅设想，8部高速品牌电梯，一层只要1500平。18层以上根本为一层一户，一层四户，只要低区有部门小面积户型。
首层大堂
最初那个项目在主干道穿插口，明示性极强，又没有高容积率园区的压制拥挤，更合适逃求操行与适用性的企业！
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全文完，本文做者济南楼市在线参考主编刘龙龙， 房小参 小法式（济南人都在用的找房小法式）开创人。济南置业，欢送找我婚配房源，复杂问题付费征询，非诚勿扰。
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