钱紧一年：2020年，中国房地产行业陆续 披荆棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回看 2019不平静 的一年，我们从企业的角度往 看 察与根究 。
看 点地产网 2019年圣诞节后的那天早上，假设 你翻开百度会发现，热搜上第二条是“千亿房企春节放假”。
那家千亿房企指的就是2019年销售额刚刚冲刺超越1000亿的滨江集团。
在地产圈中，一张滨江《关于2020年春节旅游休假的通知》的动静引起了存眷。在很多房企都停止着“裁人”和区域换岗之时，滨江将春节放假时间定为19天，放假期间携家属旅游的员工可享受2万-5万元的游津贴。
若按滨江2019岁暮1248名员工计算，在那个春节至少花出往 3000万。当然，在千亿销售顺利达标下，几万万的奖励其实不在话下。
融资与销售受困的房地产凛冬中，比拟其他裁人节约 开收的房企来说，滨江的日子无疑是比力滋润的。
看上往 是一片富贵 --在被誉为“起飞之年”的2019，滨江销售额提早完成目标 提早打破千亿，滨江办事在岁首年月低迷期上市并赶上物业股热潮，销售排名杭州第一，陆续 稳固杭州地位，在浙江拿地超越350亿。
戚金兴说：“那是滨江集团开展史上的又一个里程碑。”
“迟到”的千亿
在房地产融资难的布景下，房企不再随便加杠杆逃求规模打破。看 点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单中，年内销售额打破至千亿的企业仅增加了5家。
滨江是此中之一，间隔董事长戚金兴提出千亿目标 仅过往 了不到3年就跨过了千亿。从发力时间上看，滨江属于最晚的一批之一，赶上了房地产行业规模发作的末班车。
根据方案，2018年是起飞、2019年是起飞，滨江是以回笼资金和拿地资金比例做为次要前提，1:1时是起飞，拿地资金更多则是起飞，回笼资金更多则是平飞。
数据来源：企业通知布告，看 点指数整理
此前，滨江曾提出在2018年之时就要到达千亿，不外因为种种原因，戚金兴主动把千亿目标 推延到了2019年。能够确定的是，在2018年市场下行期间，以“地王”和中高捧住宅为主的滨江承担 着很大的压力。
2018年没有完成的目标 ，末于在2019年超额完成了。12月8日，滨江公布 销售额正式打破1000亿，最末全年到达1120亿。最初20天时间，滨江还足足卖出了120亿，那个效率可比全年均匀要明显快得多。
滨江打破千亿的体例和良多其他房企差别，以擅长规模扩大 的闽系房企为例，绝大大都都是通过移 迁总部到上海，从而停止全国性扩大 ，到达千亿目标 。
但滨江依靠 的是本身在浙江的优良表示和杭州区域“田主”优势，杭州奉献 了绝大部门销售，浙江其他区域则奉献 剩余部门，浙江之外仅有上海和江西有一两个项目在售。
其在杭州的影响力和品牌力是最重要的筹码，无论是房屋量量仍是后续的物业治理 ，在供给室第办事的赐与 系统中是超卓的。
那也是许多房企进进 杭州，根本上城市找上滨江一路协做 的次要原因之一。在杭州的房子有区域优势时，滨江的往 化其实不困难。2019年，在大本营杭州，滨江以网签金额176.32亿元，位列杭州地域销售权益榜第一名。
以萧山市北的滨江新期看 拥潮府为例，滨江也是股东之一，项目最初214套房源吸引了2498组购房者报名；另一个项目，仁恒滨江园中120套房源共有691组购房预注销家庭，整体中签率17.37%。
滨江在冲规模、逃回款的过程中，原则 化成了重要办法，“4+2.5+1”的7个半月开盘战术 加速了公司回款的速度，从拿地到开工用4个月时间；从开工到样板房开放用2.5个月；再加一个月用来蓄客。
那包管了回款速度，但同时几也影响了滨江的品牌力。此前以设想和产物闻名 ，在房地产加速度的今天，用原则 化量产代替个性化，赐与打造产物的时间更少了。
当初提出冲要规模的时候，戚金兴的想象 就是往前赶，让滨江不要落后太多，但也没需要过于逃求。详细表现是规模到达千亿，连结全国销售排名30名摆布，与头部房企的销售额连结必然间隔。
从成果来看，在看 点指数·2019中国房地产销售金额TOP100榜单排名中，滨江千亿之后位列榜单第31位，根本到达了最后的想象 。
2020年，滨江将会从头回回 不变，以连结“千亿”为目标 。同时，陆续 在杭州大手笔拿地，包管粮仓。
杭州“独角戏”
根据滨江的方案及区域市场影响，以连结1000亿元销售目标 为例，每一年需要包管有1:2.5摆布的推盘点值，才能够庇护 在该等销售程度线。
截至2019岁暮，滨江共获取地盘30宗，目前库存货值超2500亿元。此中在浙江区域，拿地金额超越350亿元，在杭州区域占比超越80%，是在区域内拿地最多的企业之一。
数据来源：企业通知布告，看 点指数整理
纵向比照，滨江过往 几年的拿地不断连结上升。2016年是起头加速度的一年，从12宗地到2017年16宗地增长其实不多，但2018年26块地突然 发作，2019年全年30宗地则是从头回稳。
2018年加大拿地投进 是为了包管在两年内有足够地盘储蓄冲击千亿销售，假设 2018不可那就2019。拿地资金来源次要是销售额规模逾越后的回款，以构成良性轮回；另一方面，滨江也在举债，银行贷款、公司债、票据等都较2018年上涨。
拿地域域上，滨江的战术 是“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东”。在杭州地盘市场上，滨江和绿城的身影不断是无法漠视 的存在，几乎在每一次“百亿土拍”以及大宗地块出让时，滨江城市参与竞价。
滨江过往 视绿城为“老迈哥”，但跟着中交完成整合以及宋卫平的淡出，杭州逐步成为了滨江一小我的“独角戏”。
杭州楼盘销售额前几的项目中，如保利·澄品、金地滨江万科悦江湾、保利滨江·上品、杭州壹号院等楼盘背后都有滨江的身影，包罗参股或者协做 操盘。
滨江也是许多房企进进 杭州的敲门砖，通过协做 从而领会杭州市场。因为大致量地块的出让，许多地块都是几十亿的价格，也促进了那种协做 。
以钱江世纪城为例，滨江间接砸下125亿拿下了半年来在区域内的所有宅地。在那个被誉为杭州新市中心的区域，滨江地盘储蓄高达37万平方米。
杭州是一个房地产很热的城市，是长三角经济区的核心城市之一，即将举办的亚运会更给那座城市增添了新的活力，摇号和限地价已经不敷以按捺住楼市，于是“双限地”呈现了。
“双限地”同时掌握 销售价格以及地盘价格，让房企们在拿地之前就能把账算大白。在如斯市场情况下，滨江仍然非常积极地拿地，仰仗的是区域内的口碑以及本身财政掌握 才能，能够在其他房企隆重看 看 的时候，仍然陆续 拿地。
2018年时就被称为“逆周期拿地”的滨江似乎对地盘市场没有那么灵敏 ，而是贯彻着只要杭州有好的地块，有能够承受的价格，那么就能测验考试竞价。
2019年也是滨江“开疆拓土的一年”，但那个“开疆拓土”也没有在浙江以外的地域买过任何一块地，而是在原有区域陆续 拿更多的地块。
滨江与《海上钢琴师》的配角1900有些类似，他是一位出生在大海上的年轻人，极具钢琴先天，但至死都不曾踏上过陆地。
影片中的1900曾经根究 过要踏上陆地，但在最初一刻他退缩了，从此就再也没想过陆地；戚金兴曾经率领滨江在深圳和上海拿过几个项目，但扩大 不顺让戚金兴在2019年从头回到了船舱上，一全年都没有再分开过。
“上海是主战场，杭州是根据 地”，在刚进进 上海不久的时候，戚金兴满怀自信心说道，以至还喊出了5年内要在上海投100亿的标语。
只是，钱扔下往 了，回响不是特殊 大。
滨江上海项目开展情状
数据来源：媒体报导，看 点指数整理
2015年，滨江联手安然不动产以34.65亿元、溢价91.7%的代价首进 上海，成为其时的“地王”。那宗豪宅项目在一年后胜利进 市，固然偶有曲折，但还算得上顺利。而上海悦景庄崇明岛项目是滨江以代建体例参与的一个项目，目前仍属在售阶段。
比拟起前面两个，滨江在上海另几个项目就没那么顺利了。此中，上海湘府项目拜托 滨江负责整体开发治理 ，估量 代建治理 费3.3亿元，而上海湘府公司违约未按合同约定付出代建治理 费，滨江索赔1.1亿元，目前尚未有成果。
此外，滨江其时以7.98亿元收买上海崇滨建立开展有限公司持有的上海湘府10%股权。因上海湘府公司未按协议付出相关固定收益，两边协做 闹掰，滨江再次申请仲裁，涉案金额8.43亿元。
滨江另以23亿收买上置集团琴海苑旧改项目标部门股权，目前项目推进非常迟缓。而上置集团大股东中民投本身难保情状 下，更无暇顾及那宗地块，滨江似乎是被挈 进了泥潭中。
比拟起上海旧改一些历程上的小问题，滨江在深圳旧改上无疑是踩了一个“地雷”。
仍是2016年，滨江与安远控股公司签定协做 协议书，配合开发深圳龙华区安丰工业区地块城市更新革新项目，滨江通过信任向其借出资金11.6亿元。因项目未能推进，滨江决定退出并要求安远控股公司回 还11.6亿元，对方并未施行。
最有意思的工作在于2018岁首年月时，滨江曾在回复交易所问询函时称“本次债务违约对滨江的财政情况影响不大，响应的债权无需计提资产减值缺失 ”，而在2018年报中，滨江计提减值了7.23亿元，而2018年的回 母净利也才12.17亿元。截至2019年半年报，对方仍未履行还款职责。
或许正如影片所说，“实正让你恐惧 的是那些你看不见的工具”，目生 城市的频频踩雷让滨江有些看 而却步，不肯走出温馨区。
在杭州，滨江能够做大做强，在限价地做快周转，那是他人做不到的，但仍未证明 在浙江以外的地域还能连结同样超卓。
财政平衡术
滨江2018年的年报被深交所问询了。
年报中增收不增利、现金流以及少数股东权益等问题引起了存眷，而滨江在加杠杆的规模竞速中逐步放缓了脚步，不变与平衡成了2019年迫切 的需求。
数据展现 ，滨江2018年的营收为211.15亿元，同比增长超越50%，回 母净利润仅为12.17亿元，同比下降22.89%。
数据来源：企业通知布告，看 点指数整理
滨江的回应是“陈述期内资产减值缺失 、投资收益、财政费用、销售费用的变更和项目净利润中少数股东损益比例的上升”。
更大的原因在于深圳旧改项目计提减值，那颗地雷的引爆让滨江2018年的报表变得有点难看。7.23亿元的资产计提减值，占到了2018年回 母净利12.17亿元的59%。假使撇开其他因素，深圳项目并未暴雷情状 下，19.4亿元的回 母净利润其实不算差。
数据来源：企业通知布告，看 点指数整理
还有一个原因是协做 ，能够发现，滨江销售额很高但是实正到手的钱其实不多，大量少数股东权益分走了钱，一些只占少数股权的联营公司不并表，只算在投资收益中。
目前，滨江在项目中的权益仍然在45%摆布，那是大大都一线房企中的更低一挡。在看 点指数发布的2019中国房地产权益销售金额TOP100中，滨江只要447亿元，排名第60位，几乎是全口径榜单中排名的两倍。
固然滨江方案提拔权益占比，但杭州区域的多宗“贵价地”出让，让其老是情不自禁。权益低能够削减高价地的现金压力，以及降低风险。
数据来源：企业通知布告，看 点指数整理
从2019年半年报来看，滨江录得营收52.66亿元，回 母净利润6.16亿元，此中营收下降了44.89%。那或多或少与房地产的交付有关系，437亿元的预收账款展现 有大量交易都还未能结转，将有很多楼盘鄙人半年交付结转后酿成营收。
回 母净利润率属于表示不错的一环，公司财政治理 掌握 程度是业内顶尖程度，所以在严调控的杭州也能做出不错利润。在治理 成本上，滨江在1.5%摆布，一般企业是5%。
另一方面，2018年滨江运营活动产生的现金流量净额为-139.4亿元，较上年同期下降506.44%，巨额的运营性现金流吃亏简单来讲就是加大杠杆拿地同时，销售额回款太少了--滨江2018年的地盘款总额为496.43亿元。
2019年上半年，滨江运营性现金流大幅回正，为净流进 47.16亿元，那也阐明 了跟着销售额回款增加，与购置地盘之间将会到达更好的平衡，后面那种情状 也是戚金兴所寄看 的形态--平飞。
在加杠杆过程中，滨江的债务压力在不竭加大。公司开创人的个性也会影响公司的性格，不变名列前茅的滨江，在那个过程中其实不习惯，有息欠债飞速上升以及欠债率提拔成为考验。
2016年提出要规模打破的时候曾被认为是“逆势加杠杆”，从成果来看滨江是幸运的，在步点上踩到了规模放量的尾声，在2018年完毕了加杠杆的过程，起头回稳。
在2019年的融资冷 冬中，滨江显得并没有那么难受。
数据来源：企业通知布告，看 点指数整理
据看 点地产新媒体领会，滨江半年报有息欠债287.375亿，短期债务为99.295亿，占比为34.55%，现金短债比为121.89%；资产欠债率为81.19%，净欠债率81.55%。
从2016年起头逐渐上升的资产欠债率是滨江加杠杆更好的佐证，而净欠债率更为曲看 地表现了滨江近几年的表示--2017年时仍是手握净现金的，2018年净欠债率飙升至98.06%，并在2019年回落。
融资成本庇护 在低位得益于滨江过往 几年打下的根底，就算在2018年也只要5.8%，2019年上半年则为5.6%。以第四时度的一笔公司债为例，票面利率5.35%，一笔3年期的中期票据融资9亿元。
2018年，滨江财政费用6.57亿，同比增长211.92%；2019年上半年，财政费用4.37亿，同比增长47.36%。过往 两年举债扩大 的现状让滨江财政费用成倍增长，利钱增长也会影响利润表示。
本文源自看 点地产网