有时候不太大白近期出台的一系列针对房地产市场的刺激政策意在何为，至少从效果上底子没有看出什么把戏。
其实高层如今的设法是期看楼市可以稳住，央行、银保监会、国常会均屡次提及“保交楼”、“稳民生”、“一城一策”、“乖巧运用信贷政策”、“撑持刚需和改进型需求”等，中心层面也发布了多项稳楼市政策。
与商贷利率息息相关的五年期LPR从往年岁尾的4.65%下降到现在的4.3%，且还有进一步下降空间；常规城市首套房商贷利率能够在五年期LPR的根底上再下调20个基点至4.1%，“行情欠好”的城市的首套房商贷利率则能够打破下限；公积金贷款利率时隔7年第一次下调，多地首套房首付比例下降一成；契合前提的置换住房能够申请退还个税。各个处所的政策次要针对松绑“限购”、“限售”以及设置新房更低价。
但即便在中心和处所频频发布大量利好楼市政策的布景下楼市的苏醒进度远未到达预期。
11月，全国70个大、中城市新房均价环比下跌的有54个、二手房均价环比下跌的有61个。
2022年1-11月全国房地产开发投资总额103559亿元，同比下降8.0%，2022年1-11月的降幅为7.4%，换言之，累计降幅扩展了0.6个百分点，那意味着11月的房地产开发投资量比拟于往年11月仍然鄙人滑，房企没有自信心，也没有资金投资开发新房项目。
销售端全国大部门城市闪现量价齐跌，赐与端新房投资量下滑加大，供需两方面不只没有好转反而愈加萧条，带来的负面效应是对整体经济的挈累。
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2022年前三季度中国实现经济总量超越87万亿元人民币，同比上涨3%（上半年同比增长2.5%），第三季度单季度的GDP同比增幅为3.9%，履历了二季度的曲折，中国经济目前正处于苏醒阶段，相信四时度的功效会更好。
在美国持续大幅加息、能源价格因地域战争上涨、国内疫情频频等表里部诸多倒霉因素的骚乱下中国可以获得87万亿元人民币以上的经济总量实属不容易，但比拟于岁首年月的揣测增加值有必然的差距，最次要的原因是遭到房地产行业的挈累。
有经济专家做过测算，截至三季度经济受房地产市场萧条的挈累水平到达了4.5%。
回到本年以来出台的稳楼市政策问题上来，出台了那么多政策，为什么不收效果呢？
有的人说是因为老苍生对房价上涨的预期没了，各人没有了自信心，不敢买房，生怕买在更高点，那种阐明有必然的事理但政策的出台不就是为了重塑自信心吗，自信心安定的话就没有出台政策的需要了。
此外，房地产市场昌隆后人们天然就会有自信心，并不是必需有自信心了才会往买房，自信心和消费是相辅相成、彼此影响的，不是先有鸡仍是先有蛋的问题。
因而，问题的关键仍是落在了政策东西有没有用好，能否用到点子上。
我梳理了中心各部委比来出台的稳楼市政策后发现几乎满是针对首套房的，二套房根本上没有获得任何撑持。
实话实说现阶段刚需的购置力和购置欲看是不敷的，购置首套房的人根本上都是无房族，经济才能有限，他们缺的不是贷款利钱而是首付，商贷和公积金贷款利率下调后确实降低了购房成本但比拟于高额的首付款几乎能够漠视。
与此同时，第一次买大件一定愈加隆重，宁可不买也不克不及买错，如今的刚需客普及认为房价还会再跌、贷款利率还会下调，越晚出手省的钱越多。
于是便呈现了一大堆针对首套房的政策出台却不见市场给出反响。
别的一方面，改进性需求垂青的二套房利好政策其实太少。
以商贷利率为例，首套房本来更低商贷利率为五年期LPR加0个基点，之后下调到五年期LPR减20个基点，再后来部门契合前提的城市能够打破下限，因城施策、没有限造。
于是我们看到了很多城市的首套房贷款利率跌破4%大关，广东清远的首套房贷款利率更是只要3.7%了，几乎和运营贷一样。
反看二套房，商贷利率下限始末庇护五年期LPR上浮60个基点的程度，以当前4.3%的LPR测算，各地二套房贷款利率的更低程度为4.9%，比拟于首套房足足超出跨越了1个百分点以上。
二套房的首付比例更是让购房者看而却步。好比，上海的二套房更低首付比例为70%（非通俗室第），连系三价取低政策，假设买的不是新房而是二手房，那么根本上相当于全款购房，能贷到二成以上的贷款就不错了；北京的二套房首付比例愈加夸饰，非通俗室第间接定为更低80%。
购置二套房的人有必然的经济根底，也有购置需求，他们才是实正拥有消费才能的人群，但因为严厉的调控政策招致合理需求无法获得释放。
中心关于房地产市场的调控大原则是房住不炒，同时撑持刚需和改进性需求，换言之，改进性需求也是要撑持的，不是只撑持刚需，更何况刚需的现实购置力有限，稳楼市、稳经济布景下只靠称心刚需需求底子不敷。
政策造定者能否能兼顾一下改进性需求，构想开阔一些，而不是让稳楼市只是一句标语罢了？
其实针对改进性需求的政策出力点良多，利率、首付比例上能够做文章，首套房降了那么多，二套房为何不克不及宽松一些呢？
税收方面也能够做出一些改动，出格是增值税和个税，那两项税收增加了很多购房成本，阶段性取缔或降低将会给房地产市场注进活力。
2022年1-11月以及1-11月的商品房销售面积和金额的累计下降比例持续两个月缩小，那阐明稳楼市政策获得了些许效果但确实不算大，销售面积与销售额的同比下降速度仍然超越了20%。
要想进一步改动场面必需将下阶段的政策重点放到撑持改进性住房需求上，“房住不炒”不克不及变，合理需求也不克不及按捺，改进性历来被认为是合理需求。
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