“金九”失约， 政策优化节奏加快、力度加大

战术月报2022年9月刊

Strategic Monthly Report

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政 策 瞭 看

9月政策小结

9月底中心再发救市信号，此中个税政策打破因城施策边界，展现中心稳楼市力度增大，楼市维稳仍是政策目标。处所层面，一线城市政策优化仍以稳为主，二线城市限购和限贷政策出台频次和力度明显增加，次要表现在放松限购区域范畴、优化“认房认贷”，降低首付比例和降低房贷利率方面，三四线城市政策优化力度较大，部门城市出台一揽子办法。

后续政策展看

各地政策放松的前提仍是对峙“房住不炒”的定位，一二线热点城市限购放松仍将偏向隆重，估量更多城市或以“优先放松郊区限购”的体例渐进式放松，限贷政策或将进一步优化，特殊是“认房认贷”政策放松将有助于改进性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限造性政策则有看全面取缔。

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市 场 评 析

9月市场小结

地盘：9月份，跟着十余个城市开展集中土拍，300城涉宅用地的成交量价明显上升，但溢价率、流拍率没有明显改进，地盘市场仍在低位运行。

新房：开盘认购率仍在30%-40%的低位踌躇，传统旺季“金九”未现。但新房司理人的市场自信心受近期政策影响有所反弹。

二手房：9月一线城市成交表示分化。此中北京延续8月热度，成交量微增3%；上海成交量环比下降约7.7%；深圳成交量环比下降13.5%，跌破2000套；广州环比下降8%，且二手挂牌量不竭立异高，打破了12万套。

后续市场展看

地盘：据不完全统计，10月份还有成都、南京、广州、济南、天津等多个城市开展集中土拍。从已完成的集中土拍来看，冷热分化是普及特征，一些往化有保障、盈利有空间的优良地块会遭到房企喜爱，但量素一般的地块则仍然需要由当地国企托底或流拍。估量四时度土拍热度也将会延续低位运行。

新房：新房销售仍处于筑底阶段，市场自信心不敷、存量往化压力照旧很大；但跟着中心和处所利好政策的不竭释放，特殊是利率和对改进客户的撑持力度，以及四时度开发商冲刺年度功绩，估量10月成交将有所好转。

二手房：当前市场预期仍然较弱，业主的市场自信心处于低位，门店司理人的市场自信心趋于悲看，客户看看情感深挚，市场修复仍面对浩荡的压力。

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房企扫描

9月房企小结

金九成色明显不敷，房企销售额未能实现明显打破，销售排行榜继续优化，头部三强格局仍然连结，碧桂园不变头名，万科保利争夺第二位置，中国铁建初次进进TOP20榜单。千亿房企数量几乎腰斩，百亿房企数量也下滑约三成。反映到整体行业则是规模效应不再，叠加近一年以来暴雷事务影响，房企瘦身继续停止。其次，过往房地产联系关系的物业板块炽热水平也明显下降，万物云上市即破发成明显案例。

别的截行目前为行，行业救市动做不行，处所 *** 、AMC机构继续出手，但是关于暴雷房企仍然起色欠安，“清盘潮”涉及范畴大，涉及房企多。总体而言，市场仍在底部盘整，房企继续承压。

后续房企展看

10月份二十大即将到来，关于当前疲弱的楼市情况来看应属于一个可见预期，但是房企当前面对的市场压力较大，出格是部门暴雷房企，完全寄期看于政策铺开属于不现实设法，自救方可存活。其次，即使有必然的政策层面的松动，关于10月份的搀扶帮助仍然有限，房住不炒主基调摆荡的可能性较小，重点二线城市是四时度的时机所在。

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