各人好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
想卖6万+的常识城，有人来砸场子了！
前些天开盘的龙狮·璟珑府，竟然卖到了2.4万/㎡的价格，那不是要把隔邻楼面价就已经高达2.7万/㎡的山与墅和居山涧俩邻人，给活活逼死嘛？！
山与墅和居山涧是在往年首轮土拍拿的地，恰是市场情感更高涨，觉得哪哪哪都能涨的时候。
比及本年项目进市，虽然市场形势已不复昔时，但其实不障碍开发商们陆续做一个卖到6万+的美梦，传闻，山与墅的存案价就高达7万/㎡，比6万的吹风价还要再高一个台阶。
现在倒好，璟珑府一来，间接把价格往死里压，6字头的价格往2字头靠，完全不讲邻人情，把他人布好的场子砸了个稀巴烂。
到底发作啥了？咋就那么狠，那么不讲武德啊？就不怕隔邻俩项目标营销总哭给你看嘛？
我只能说，璟珑府敢卖那么低的价格，既是那个盘的命，也是那个盘的本领。
在当下那个节点进市，璟珑府的“命”，其实不算太好。
1、市场形势欠好，偏偏本年常识城的赐与量还特殊大。
璟珑府自个1000多套。
隔邻邻人居山涧大平层加叠墅约300套，山与墅叠墅约242套，本来的康大龙祥汇三期也会推出1000多套双拼叠墅，凯德中新里二期也规划了45套联排小高层。
再加上之前开盘的悦辰壹号4000套、星汇城加升龙学贵寓城约1万套……
也就是说，近一年时间，常识城光是新进市的房子，就有将近2万套，更不要提那些还在满二满五路上的二手房。
2、赐与量如斯浩荡，常识城的购置力却远远不敷看。
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七普展现，截至2020年，常识城（龙湖街+九佛街+新龙镇）常住生齿为13万人，哪怕算上长岭街道，其常住生齿也仅为17.7万人，与2017年比拟，只增加了3万生齿。
就那点生齿增量，能支持常识城近3万/㎡的均价、几万套的货量？
用脚趾头想都晓得，很悬。
供过于求，加上常识城又是一个严峻依靠当地购置力的市场，就那一块肉，还N匹狼夺，可不就得先下手为强嘛。
3、常识城的房价系统，也有点倾圮的迹象。
上轮行情，常识城的涨幅，底子原因在赐与端。
因为二手房大都没满二满五，板块内房价次要由新盘引导，开发商们底气还很硬，开盘是要赚钱的，溢价都给得很足。
如今形势变了，一手赐与量原来就大，二手挂牌量也在激增，过往的价格早就撑不住了。
不断做为销冠存在的星X城，2.3万/㎡，比开盘价格还低。
二手标杆盘万科幸福誉，最新成交价已经跌到了2.7万/㎡，与往年3.7万/㎡的单价比拟，足足少了1万/㎡。
绿地城，从3万/㎡降到了2.3万/㎡。
就那种情状，璟珑府做为一个新来的，货量又不小的盘，哪来的底气放高价呢？
4、兄弟盘的教训还在面前。
2个月前，常识城另一个新盘悦辰壹号开盘，首开价也不高，2.5万/㎡起的价格，明显低于片区其他项目。
成果若何呢，到如今，近两个月时间过往，网签量也不外76套罢了。
食一堑长一智，其他项目都在跟前摔倒了，总不克不及跟着摔把？
仍是老诚恳实先降为敬吧。
5、最重要的是，整个常识城片区，恐怕也只要璟珑府敢那么玩。
因为人家是10年前拿的地，昔时的楼面价才1271元/㎡。
啥概念呢？
山与墅和居山涧的楼面价大约是2.7万/㎡，璟珑府的拿地价，还不到人家的零头。
因而，项目在订价上有着更大的自在度，即使是2.4万/㎡起，即使是房价比人家地价还廉价一大截，也仍然有钱赚。
想跟我打价格战，来呀！
良多人担忧，想卖6万+的常识城，突然来了一个2.4万的狠角色，其他盘会不会慌的要死？
我觉得，得分情状看。
1、片区内几个和璟珑府面积段、价格区间都堆叠的刚需盘，确实会有点慌。
璟珑府第一波卖2.4万的，恰好就是刚需户型，建面约91㎡3房和建面约106㎡3+1房。
前段时间刚开的悦辰壹号，首开推出的89-168㎡的三至五房，如今已经涨到了2.7万/㎡。
和璟珑府单价相差整整3000，总价上20多万的差价，对刚需来说，那可是一笔巨款。
差不多的地段，差不多的配套，人家密度还更低，光景更好，凭啥不选性价比更高的璟珑府呢？
凯德中新里7月加推卖2.9万/㎡，单价相差更大，即使间隔地铁更近，周边更成熟，但有几刚需能够躲过省下约50万的诱惑呢？
2、但对山与墅和居山涧如许的豪宅盘来说，璟珑府形成的冲击，其实并没有想象中那么大。
固然璟珑府也有142㎡和168㎡四房的大平层，但刚需户型也有很多，产物和圈层不敷地道，改进属性较低。
旁边的山与墅和居山涧呢，则长短常地道的豪宅盘。
产物线以叠墅为主，做的是万万级此外生意。
出格是山与墅，163-187㎡新岭南院落产物，生成赠予多，更高可享受近470㎡利用空间，并且还会有独立进户自带花园的享受。
璟珑府和那几个盘比，固然户型面积段有堆叠的部门，但也就一小部门罢了，目标客群更是有明显区别。
因而，璟珑府的低价，即使是有影响，也动不了旁边两位的大局。
3、璟珑府此次传播出来的开盘价，其实是内部认购价，能够理解为员工福利或团购优惠，低一点很一般。
像万博红盘越秀和樾府第一波内购，也只要4字头，其实不影响它后续卖到6万+。
璟珑府将来卖给通俗客户，现实卖几，还纷歧定呢。
话说回来，不管周边几个兄弟盘有多咬牙切齿，对想买常识城的购房者来说，2字头的璟珑府，仍是挺香的。
那个盘的长处，有那么几个：
1、性价比高。
比照周边的一手和二手，有明显的价格优势。
2、密度低。
整个盘的容积率只要1.2，刚需价格，却能享受豪宅般的栖身体验，很罕见。
3、景看资本不错。
临近九龙湖、凤凰湖两大湖泊，靠近帽峰山脉，天然气息深挚。
4、产物打造上也花了心思。
绿化有2.6万㎡的体育公园坐镇；
板楼设想，通风摘光会很好；
户型也比力能打，像大阳台、南北对流、双主套等细节，都挺值得夸的。
当然，项目也不是没有短板，好比离地铁站有点远（间隔何棠下地铁站约2km），北临花莞高速，有必然的噪音污染等。
但在2字头的价格面前，那些缺点都无伤大雅。
合适谁买呢？
常识城、科学城上班，喜好平静，喜好天然且不在乎出行体例的，能够考虑。
对通勤有刚性需求的，仍是往看看星汇城或者二手的万科幸福誉比力安妥。