房屋出卖后，宅基地的所有权仍归集体所有，但利用权随房屋所有权的转移而归受让方享有。更高人民法院(1992)民他字第8号复函中也明白规定，“农村房屋买卖应具备书面契约、中人证明等要件，要求打点过户手续的处所还应依法打点该项手续。”那一规定必定了农村房屋买卖原则上不以所有权注销为生效要件，同时也间接的必定了农村宅基地房屋是允许买卖的。
其二，《地盘办理法》第62、63条的规定，从立法本意来阐发，其制止的仅是对宅基地利用权的零丁让渡，但在宅基地上的房屋所有权发作流转的情况下，该宅基地利用权的附随让渡其实不制止。关于农人房屋可否让渡的问题，从物权的角度来说也应该是被允许的。
所谓物权，是指公民、法人依法有的间接收配特定物并匹敌第三人的财富权力。物权素质上是一种收配权，是权力人对物的间接收配，具有匹敌第三人的效力。而所有权是完全物权，包罗占有、适用、收益、处分四项权能，此中处分权是所有权的标记，也是核心权能。
既然农村房屋的所有权归属村民，那么村民对其房屋本应享有绝对的收配权，此中当然含让渡权，若将该权力剥离，则很难谓之对房屋享有所有权了。《关于加强地盘让渡办理严禁炒卖地盘通知》中规定，农人的室第不得向城市居民出卖，该规定自己违犯了《物权法》的立法精神，损害了所有权的权能。
且该文件自己的效力在物权法之下，故应以物权法为准。
其三，认定合同无效，应当以《合同法》中规定的合同有效要件为尺度，契合合同有效要件的合同则为有效。
《合同法》规定的合同有效要件次要包罗四个方面：
1、合同当事人具有民事权力才能和民事行为才能。
2、意思暗示实在。
3、合同内容不违背法令、行政律例的强迫性规定和社会的公序良俗。
4、形式上契合法令要求或者规定，有约定的还应当契合约定。
别的，国务院《关于加强地盘让渡办理严禁地盘炒卖的通知》固然规定农人的室第不得向城市居民出卖，但该通知在形式上既不是法令也不是行政律例，不克不及做为认定合同无效的按照。
再者，地盘办理法等一些法令也都仅规定了宅基地制止买卖的条目，并未制止农村房屋的买卖，固然宅基地和其上房屋慎密相关，但究竟结果是两个差别的概念，面临该类纠纷，在法令适用上还应区别看待。
故此，在审讯理论中，应连系个案现实来断定合同有效与否，不克不及一概而论，只要小产权房让渡合同契合上述四项要求，就应当认定为合法有效，而非当然无效。
对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类和同是两边的实在意思暗示，不违背法令和行政律例，不存在《合同法》第四十四条、五十二条规定的无效情形，就对两边当事人具有法令约束力，当事人应当根据从维护交易次序的不变和平安的角度着眼，法院也应认定合同有效。