寡所周知，贸易地产具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金慢的特点，那就决定了贸易地产项目标融资相对室第开发要复杂得多、也罕见多。关于自有资金超强的开发商，能够次要依靠自有资金来为建立资金筹资，那些开发商不会为资金了偿忧愁，他们有足够的时间和耐心来持有物业并持久投资回报。
关于自有资金实力不强，而又想去测验考试开发贸易地产的开发商，他们更先想到的是银行贷款，那是目前最多接纳的融资体例，当然可能为减轻利钱压力，部门也会接纳承建商垫资的体例处理部门资金缺口。当政府进步开发贷款的门槛后（四证金，35％自有资金），部门实力不敷的开发商会考虑操纵信任资金，但因为信任资金的成底细对较高（12％～15％的点位），更多的是操纵信任资金做为过桥贷款，弥补自有资金。
跟着新的房地产信任政策出台（同样要求四证金，35％自有资金，还得有金融机构担保），那条路根本也被堵死了。关于自有资金不敷的开发商，目前的市场行情下，可行的融资战略是与基金合做开发，固然那些基金的要价比力高，但究竟结果只是用力填补自有资金不敷的缺口，其金额不会太大，当自有资金到达尺度，而且项目标天分不错的情况下，建议向银行申请开发贷款，究竟结果银行的资金成本是相对更低的。
目前来看，那是建立期资金比力可行的融通体例，也是国内大多贸易地产开发最常用到的前端融资体例。处理了建立资金的问题，那么剩下要考虑的就是那些资金若何了偿的问题，因为大大都银行还未开展贸易物业运营贷款的营业，银行贷款期限较短，它的了偿期限与贸易物业现金流流入期限是不婚配的，那就是处于短贷长投压力下的大大都开发商只好选择项目→建成就快速销售贸易物业的原因，在那种体例下，最容易让投资者承受的就是产权式商铺，操纵较高的固定回报来吸引投资者，为了让那种回报看起来更可信，后来又渐渐导入了担保机构，以至为了增加信誉，最初银行都酿成了担保机构，一般来讲，大大都的产权式商铺前几年的投资回报远达不到付出给投资者的固定回报，开发商之所以如许做，只是为了融资的需要，把销售回笼的资金用来了偿银行贷款。
产权式商铺已经垂垂酿成了不折不扣的融资性金融产物，它的现实内在价值已经不重要，投资者存眷的是可信固定回报，对开发商来讲也就是以8％、9％的成本多“贷”了些“款”罢了，用基金、用信任资金的成本城市高于那个数，若是开发商是个现金流办理的高手而且不竭地有好的新项目上马，如许的操做不会呈现什么问题，因为房地产行业的均匀投资回报是要高于那个数字的。
然而一旦开发商现金流呈现问题时，产权式商铺就面对着庞大的风险，开发商不克不及定时从本身的现金流中付出给投资者租金时，产权式商铺本身产生的现金流底子难以付出给投资者的7％－9％固定回报，到那时，产权式商铺的投资者将会承受庞大的丧失。在产权式商铺的变现体例遭到限造或者难以行得通时，越来越多的开发商选择了其他的后端融资或变现体例，部门开发成熟、运营情况优良的物业，能够向银行申请贸易物业运营贷款；别的，具备必然规模而且收益量量优良的贸易物业能够通过REITS打包上市，广州越秀2005年率先在香港发行REITS，为国内优良物业打包到境外上市融资创始先河，跟着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等大规模项目股权收买合做的测验考试和勤奋，将来几年将会有越来越多的REITS境外上市。
同时，具备必然规模、而且量地不错的贸易物业还能够通过CMBS（贸易房地产抵押贷款撑持那证券）的体例来融资，CMBS类似于室第MBS，只是支持的资产差别罢了。万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值1。45亿美圆的CMBS产物来获得后端融资，那是国内此类融资体例的首例。
固然REITS和CMBS都是以租金收益做为投资回报的现金流，但CMBS是债权性量的证券产物，而REITS是股权性量的证券产物。REITS的销售对象次要是小我投资者，CMBS将次要针对银行间市场和机构的投资者。正式因为投资群体的差别以及证券性量的差别（股权VS债权），估计CMBS在国内的开展将会快于REITS，会被越来越多的贸易地产开发商所运用。
相关于国内山贸易地产的迅猛开展，国内的贸易地产融资体例过于落后，将来几年那个范畴的立异将会获得长足的开展，上述的各类融资体例将会逐步成为常规渠道。不久的未来，贸易物业的开发商将会采纳的融资体例包罗：前端融资：自有资金＋基金＋银行贷款＋承建商垫资的组合后端融资：整售给机构投资者/打包RETIS上市/CMBS/改进的产权式商铺散售/银行运营贷款。
那些多元化的融资组合将成为将来贸易地产的融资形式的支流，差别布景的开发商、项目量地的差别将会招致各个项目融资体例的各不不异，开发商应该充实操纵那些新的融资体例，组合出最合适本身的融资战略，能够预见得到，单纯依靠银行贷款来为商地产融资将会渐渐削减。
本文摘自于本人已出书的《战略决胜将来——运营配称铸就贸易地产王者》一书第四章，本书是国内第一本从多视角论述贸易房地产企业开展战略的一本理论与理论较完美连系的专著。