先说结论：房地产行业目前只是2017年业绩高增长，但不是高景气。房地产股票目前处于再订价，相对而言某些公司是预期低估的，而某些公司没有低估。解析一下原因。1、因为2016年的中央工做会议定调“三去一降一补”，此中重头就是去库存。那么房地产库存怎么去呢？积极的财务政策和稳健的货币政策。
所以2016岁尾-2017岁首年月关于地产开闸放水。且2016-2017年大量的货币安设，招致2017年上半年全国各地房价大涨。总体来说，仍然是以涨价和货币化安设往来来往库存的思绪。究竟结果房价上涨的时候，所有人都在抢房子。所以到了2017年的下半年，地产行业的根本面发作了严重改动在于，库存大量削减。
那就很关键了。房开企业消费的产物就是房子，房子卖不进来，资金就无法周转，而寡所周知，做为资金密集型企业，地产行业更大的成本是资金成本。库存太大，并且始末无法变现，就存在着资金干涸、周转不灵以至资金链条断裂的风险。所以在去库存之前，因为库存太大的压力，地产行业的估值是遍及较低的。
但是在通过了中央一系列的去库存操做之后，库存压力大大减轻，尤其是重灾区的二三线城市。当库存大量减轻之后，地产行业的根本面从企业运营的角度就发作了变革，那是一个很好的变革，所以估值起头大幅提拔。好比港股中的地产股，一年内从均匀的5倍市盈率的估值修复到了20倍市盈率的估值，此时正好因为2017年的去库存大量的卖房，2017年业绩暴增，大幅上涨。
好比孙宏斌的融创中国，因为2016年上半年净利润只要1。02亿，成果2017年上半年净利润16。13亿，固然以融创的块头来看也没有太多，但是15倍净利润增长率看着吓人啊。所以估值增长碰上业绩增长，典型的“戴维斯双击”，然后就股价大涨，恒大也是一个概念。
那么反响到A股市场中，也是一样同样的逻辑。所以2017年只是因为去库存招致的业绩爆棚，高增长，而并不是处于完全市场形态的高景气。今天新华社跑出来再次发声：能够看出高层到底是怎么想的。2、目前市场中的阐发师和各经济学家遍及认为房地产已经进入了合作的下半场。
因为2016-2017年地产行业的行业兼并越来越多，不论是块头小的，好比恒大买的嘉凯城，廊坊开展，深深房A。仍是块头大的，好比2017年的天价交易，咱们中国曾经的首富王健林间接把本身的酒店和文化地产项目打包卖给融创。凡此种种均可看出，中国地产行业已经进入了现实意义的下半场。
但凡在市场的二次洗牌阶段，总会有人兴起和倒下，而兴起的巨头，一般情况下合作力会越来越强，垄断地位也会逐渐进步。所以基于那个原因，资金和资本会越来越倾向于集中进入巨头公司。在中央不竭强调对峙住房不炒，并在去库存完毕之后起头实正意义上落实“房地产调控长效机造后”，能够估计的是，地产企业的日子应该会越来越忧伤。
但是那正好明白了政策标的目的，政策风险的削减，在忧伤的日子里，规模小，资金杠杆大，资金成本高的企业会先倒下，而反而利好巨头公司。所以目前的市场而言，假设存在两家一模一样的公司，以至股本和股价股价不异的角度下，假设一家在5年后就不存在，一家在5年后仍然存活。
那么一定的，同样的股价情况下，5年后还活着的公司处于预期层面上的相对低估。5年后不存在的公司处于预期相对高估。不外那必需带着适才的假设前提。在我看来，目前的地产行业根本都处于高估。原因很简单，2017年的业绩，尤其是净利润增长率，在我看来2018不成能实现。
反而2018-2019年因为继续地产调控和将来房地产税的大杀器还没有实正拿出来，房地产行业的整体利润增长率应该会在2018-2019年由正转负。所以到时候估值会从头修复，再次下滑。如许想，那么目前应该都处于高估。当然做短线投契的伴侣能够不消存眷能否处于高估的问题。
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